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惠誉“乌龙”背后：朗诗和鑫苑的风险还大吗？楼市春天有多远

时代的一粒灰尘，砸到千亿级房企身上，也是一座足以毁灭它的山。

往年的春天，应该是楼市最热闹的时候，无论房企还是购房者都会动作频频。该融资的融资，该看房的看房。谁也没想到“黑天鹅”的降临。

黑天鹅之下，没有一片羽毛是无辜的。

2月17日，评级公司惠誉发布报告，统计了惠誉给出债券信用评级的166家中国公司，一开始的报告里，有7家公司的“资本市场债务再融资风险”处于高风险级别，房企为主。

2天后，2月19日，惠誉发文更正，调低了两家企业再融资风险，分别是：鑫苑（中国）置业有限公司、朗诗绿色地产有限公司。

转折颇具戏剧性，同时也让杠杆游戏好奇。1、评级“乌龙”

据公开报道，惠誉在评估再融资风险时考虑了四大因素：此次事件对企业造成的商业影响、债务到期压力、是否为政府相关企业，爆发前企业本身的信用质量。

惠誉认为，如果是政府相关企业，且本身信用质量较高，企业有机会获得更多融资渠道，再融资风险因此降低。

基于此，2月17日的报告里，被评估为高风险的有7家公司。其中包括6家房企，分别为亿达中国、毅德国际、朗诗绿色地产、新湖中宝、鑫苑置业、国瑞置业。另一家为工业类企业：长三角石油天然气设备技术供应商海隆控股。

商业影响方面，6家房企全部为“中等风险”；债务到期压力方面，3家为“高风险”；6家房企也都非政府相关企业；爆发前本身的信用质量一般。

2天后，惠誉对这一结论作出更正，将鑫苑中国和朗诗地产这两家公司的再融资风险评估由高调整至低。然后结果如下：

受评发行人中，156家的再融资风险为低，5家为中等，5家为高（详见下表）。

对于更正原因，惠誉官网也做了说明——

鉴于鑫苑（中国）置业有限公司提前赎回债券及朗诗绿色地产有限公司近期发起的市场募资活动降低了其与债务到期相关的再融资风险，依据本报告所采用之框架，惠誉据此将对这两家公司的风险评估由“高”调整至“低”。

不过让杠杆游戏疑惑的是，债务到期压力，不是此前惠誉评级的四大因素之一吗？怎么据此就把整体风险从高调整到低了呢。

2、融资成本走高

如惠誉所说，“黑天鹅”对多数企业都产生不同程度的影响，但有些行业的发行人较其他行业具有更高的运营和财务灵活性，例如规模较大的房企，政府已采取多项举措来放松融资。

上述两家房企的往期融资成本如何？出于好奇，杠杆游戏也去翻了翻他们的公告和财务报告。

其中朗诗地产的最新一笔融资时间为2020年1月15日，2022年到期的2亿美元10.75厘的绿色优先票据。

据公告，该公司拟将票据发行所得款净额用作将本公司于一年内到期的现有中长期离岸债务再融资。

往期财务成本方面，朗诗地产2019年报还没出，2019半年报中提到：截至2019年6月30日，表内加权平均财务成本约为7.7%（2018年12月31日：7.4%）；表外加权平均融资成本约为7.4%（主要为项目开发贷款）（2018年12月31日：约为6.3%）。

整体来看，朗诗地产的财务成本是上涨了的。不过整体来看，2019年，不少房企的财务成本都在涨，朗诗地产涨也不奇怪。

负债方面，半年报显示，于2019年6月30日，该集团债务总计约为人民币75.5亿元（于2018年12月31日：约为人民币70.2亿元），上涨7.4%。净负债总计约为人民币29.4亿元（于2018年12月31日：约为人民币16.2亿元），净负债上涨幅度稍大。

值得注意的是，截至2019年6月30日，朗诗地产的一年内到期的短期债务比例为28.23%，2018年12月31日，这一比例为9.73%。

另一家房企鑫苑(中国)置业有限公司，据上交所信息披露，2020年1月16日，该公司购房尾款ABS项目被“终止”。该产品拟发行金额为6亿元，发行人为鑫苑（中国）置业有限公司，承销商为首誉光控资产管理有限公司。

Wind数据显示，到2019年三季末，鑫苑置业的资产负债率达到90.01%。下图可以看到，该公司的资产负债率一直在高位。

美国证券交易委员会2月10日披露消息显示，鑫苑置业将偿还于2020年3月19日到期的2亿美元债券的本金和利息。

据公开报道，该笔债券最初于2018年3月19日发行，在新加坡交易所上市，利率为9.875%，将于2020年3月19日到期。从中可看出该公司融资成本也不低。

据乐居财经研究院不完全统计，2019年，121家房企共发债483笔，发债总量达8011.4亿元，平均利率为6.90%，2019年，千亿房企的平均融资利率为6.52%。

其中，鑫苑置业的海外债利率达到14.2%。

3、中小房企洗牌加速

值得注意的是，无论是被惠誉从“高风险”列表中剔除的朗诗地产、鑫苑置业，还是依旧在惠誉高风险名单之列的亿达中国、毅德国际、新湖中宝、国瑞置业。他们的都有个共同的特点：体量均为中小规模。

以朗诗地产为例，其最新公告显示，截至2019年12月31日止12个月之内，未经审核的经营数据，朗诗集团连同其合营公司和联营公司的签约销售额（包括委托开发管理项目）约为人民币404.86亿元。

鑫苑置业的最新经营数据还没出，根据其2018年业绩报，鑫苑置业实现合约销售额22.645亿美元（折合人民币约153亿元），同比下跌8.2%；营业收入为22.07亿美元，同比上涨11.65%。

相比“自救”途径更多的大佬房企，“黑天鹅”给中小企业带来的冲击更大。人民法院公告网显示，2019年宣布破产的房企有300多家。

2020年刚开局，不完全统计已有60多家房企的破产文书公开了。其中多为三、四线城市开发商，因资金链断裂，无法按时清偿到期债务导致破产，资不抵债。

全国工商联房地产商会近日的调研显示，有46家房企2020年上半年到期债务近5300亿元。

可以看到，“黑天鹅”正加速房地产市场的洗牌。

在前几天央行2019年第四季度货币执行报告发布后，态度其实相对明显了：继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

好消息是，2月21日的新闻联播报道说，稳健的货币政策要更加灵活适度。这些措辞，在杠杆游戏看来，总是很有意思。

无论如何，中小房企不能等靠要，必须进一步自我优化、逆风翻盘。能力和后劲不足的，就必然倒在周期之中。

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