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深度| “陈凯效应”：中南走势与新力“手术”

干货提示

1、陈凯“职变”更多消息；

2、高管变动后，中南“维稳”的三点；

3、新官上任后，新力地产或有多项改变。

“其君子思其君，且知其罪，曰：‘必事秦，有死无他。’ ”

出自《国语·晋语三》的这个词“无他”作为陈凯的微信头像，伴随他走过了很多时光。

“无二心、专一”，从华润分公司总经理、龙湖执行董事，到复星地产、阳光城的总裁，再到中南置地担任董事长，陈凯作为职业经理人的每一站，都专心参与了一家公司的成长，这可以体现在影响力上。

尤其在新近“和离”的中南身上，2018和2019年新旧交替时期，曾传出陈凯离开消息，房地产占了6成以上业务的中南建设（000961）股价在6.0以下躺了1个月。

今年2月17日，坐实的消息逐渐释放。近一周中南建设的股价也连续下挫，四个交易日总资金净流出，仅2月21日一天净流出1.99亿。

但波动是短期的。

“陈凯离职，接下来会有一波高管变动，这对投资者信心多少是有影响的。不过这个岗位的职业经理人，加入中南时就知道大概停留期就3-5年，双方都有默契，也有准备，影响不会是长期的。”有中南前员工告诉风财讯（fengcaixun）。

中南建设董秘梁洁向风财讯（fengcaixun）表示，只要公司的业绩稳定，公司的股价长期来看还会不断提升。总体来看，现在公司战略和人才稳定，这应该也是陈凯总会敢于放手，愿意做新选择的原因。

另一厢边，经过一年对股权、激励、团队和业务的梳理，陈凯将正式离职中南置地，进入新力集团。

虽然具体职务需要待上市公司公告，但对于目前还兼任公司董事会主席、行政总裁的张园林来说，董事会显然还缺一个能直接带动经营业务的高管，而陈凯无疑是一个能分担实际业务压力的“有力臂膀”。

实际上，有消息称，去年下半年陈凯已介入新力的结构铺排。外界好奇，擅长“做手术”的陈凯，将在新力地产如何动刀子？

中南后势：高管离职核验“长持价值”

2017年8月陈凯正式入职中南置地，任董事长。

同期原阳光城首席营销官辛琦入职中南地产集团担任CFO。随后的几年，中南陆续引进了不少人才。例如龙湖出身的韩石、原中梁地产的罗俊、原万科长租公寓总经理薛峰…

虽然后续部分人才也有波动，但在这几年时间，中南改变不小。最明显的变化是规模和财务。

（1）规模方面，2015年的中南集团，地产板块规模仅225亿，2016-2018年销售金额分别在502亿、963亿、1466亿，以87%的增长率，完成了“破千”。

（2）财务方面则主要体现是，成本和负债控制。

近三年中南拿地风格有点“改头换面”的意味，从加码一二线城市，开展100万㎡的大盘模式，转向以收并购15万㎡高周转项目为主，布局长三角、大湾区三四线城市。随之，新增土储平均单项目由2016年的18.1万㎡，降至2018年的14.4万㎡。

也是由于对拿地方式、成本的控制，截止2019年中期，中南的负债货值比约29.6%，在TOP30房企中能排名第七，如假设去化率60%，负债货值比在49.3%左右，未过半。

中南置地，2018年土地平均成本约4346元/平，平均售价在12810元/平，土储的成本售价比约33%，预期利润是可以保证的。至2019年前三季度，权益净利润率和净资产收益率，已分别升至5.70%、11.48%。

不过2019年新增土地储备同比下降39%。公司当前可售土储约3000万㎡（可推货值约3500亿元，够支撑2020年销售），要保证未来两三年的规模增长，今年拿地需要加码。

另外资债层面，辛琦曾告诉风财讯（fengcaixun），他最自信的是近几年中南成功用中低息的债，替换了很多高息债，杠杆率更健康，现金流也持续回正。

而截至2019中期，中南的经营性现金流入580.1亿元、货币资金249.45亿元，远超过一年内到期的有息负债（180亿）。

（3）实际上，在陈凯第一次被传出可能离开中南后，其实中南架构就已经在调整。

2019年，中南集团苏南区域、武汉区域、粤东区域、广佛区域、环沪区域、合肥区域的总经理相继“以新代以旧”。集团层面，市场客研中心、营销管理中心等核心部门第一负责人也已调完。

最新的中南“股权激励计划”的绩效考核为，2019年、2020年、2021年，对应归属上市公司股东净利润增幅不低于560%、1060%和1408%。

对新团队的要求不低，侧面释放出公司的信心——中南置地“手术”之后，能实现更为稳定的收益和发展。

不过就看投资者是否对中南的长期发展有同样的信心。

新力“手术”：陈凯会带来什么“刺激”

围绕陈凯，除了中南的走势，更多投资者也关心，新力的改变。

毕竟新力控股（HK）自上市首日破发，股价从未突破发行区间的最高价位（4.25港元），持续在3.90-4.10间波动。

股价长期带不动，多因为缺少刺激。

（新力控股上市至今股价曲线）

陈凯团队对中南触动最大的“有益规模、盈利能力、市场预期”三项，无疑也是新力需要的刺激。

（1）结构增效

目前新力地产的架构为，集团设立“投资发展中心、产品研发中心、成本招采中心、运营管理中心、营销管理中心、客户价值中心、品质管理中心、审计监察中心、财务管理中心、人力行政中心”等十个中心部门；区域设置城市公司、下辖片区，片区下辖项目。

而陈凯已经在阳光城、中南置地身上量体裁衣，实验成功的一套方法是倾向“高周转+低成本”、“强计划+强预算”“区域公司高权限+严考核”。

为了提升总部运作效率、强化区域自主生长活力，一轮调整或势在必行。而调整效果，直指对精选城市的深耕，增加盈利能力。

“比规模更重要的，是有效规模。当前阶段，横向扩张远没有纵向扩张紧要，体量增长要建立在回款、利润上。”有中金证券分析师告诉风财讯。

（2）有益规模

截至2019年7月31日，新力的土储中，江西和大湾区分别占比50%和23%。仅南昌和惠州两个城市，就占公司总土储40%和20%。

而公司长期以来的设计是形成“以南昌为中心的中部区域、以成都为中心的西部区域、以上海为中心的长三角区域、以深圳为中心的珠三角区域”四大区域核心。

深耕华东的陈凯能否带动长三角的份额大幅提升，增加有益规模，也受到外界关注。

（3）市场预期

实际上，新力控股经过近年一番操作，财务表现改变明显。

净资产收益率提升、净财务杠杆率下调、存货周转率提升，几个体现盈利能力、运营能力的核心指标，都向好。

只不过若从地产业务的主承公司“新力地产集团”数据来看，债务杠杆和现金情况还需要优化。

例如2019年中期资产负债率82.74%，流动负债在总负债中的占比提升（同比增幅约11%），流动比率和速度比率，以及先进到期债务比等反应短期偿债能力的指标，都有降低。

（新力地产集团业绩指标 来源:企业预警通）

因而，即使2019年新力地产实现合约销售金额1154亿元，它需要向外界释放更多的稳健信号、长远预期。

与此同时，新力集团旗下除地产外，还有新力商管、新力物业、新力有家、心力教育等子公司，或许资本市场能看到更多“故事”。

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