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"双角"陈凯：仍是中南控股常务副主席 履新新力联席董事长

2月22日，中南置地确认陈凯辞任中南置地董事长，但仍会是中南控股的董事局常务副主席，并将以合伙人的身份继续参加中南养老和中南菩悦管理平台的管理工作。

与此同时，陈凯也有了一个新角色——新力控股联席董事长兼总裁。

中南置地向风财讯表示，陈凯总有新的人生规划，准备辞去中南置地董事长。

对此公司十分不舍，在中南从一家类家族企业，向简单、透明、高效的公众公司转变的过程中，陈凯总做出了巨大的贡献，祝福陈凯总的新事业一帆风顺。

我们会格外珍惜这四年来并肩取得的每一个进步，脚下的步伐也会更加的清晰和坚定。未来公司的经营战略不变，公司会继续坚持陈凯总帮助建立起来的规范的治理结构，简单透明的文化，与职业经理人团队一起，以更好的业绩来回报投资者。

陈凯总虽然将不再担任中南置地董事长，但还会是中南控股的董事局常务副主席，并将以合伙人的身份继续参加中南养老和中南菩悦管理平台的管理工作，陈凯总与中南的联系不会隔断，相信在未来我们还会携手创造更多的可能和价值。

在消息释放的同时，外界也很关注中南建设是否会受影响？擅长“做手术”的陈凯，将在新力地产如何动刀子？

中南后势：高管调整核验“长持价值”

基本面站得稳，公司才能弱化高层变动的影响。

2017年8月陈凯正式入职中南置地，任董事长。随后的几年，中南陆续引进了不少人才。虽然后续部分人才也有波动，但在这几年时间，中南改变不小。

最明显的变化是规模和财务。

（1）规模方面

2015年的中南集团，地产板块规模仅225亿，2016-2018年销售金额分别在502亿、963亿、1466亿，以87%的增长率，完成了“破千”。

（2）财务方面

主要体现是，成本和负债控制。

近三年中南拿地风格有点“改头换面”的意味，从加码一二线城市，开展100万㎡的大盘模式，转向以收并购15万㎡高周转项目为主，布局长三角、大湾区三四线城市。随之，新增土储平均单项目由2016年的18.1万㎡，降至2018年的14.4万㎡。

也是由于对拿地方式、成本的控制，截止2019年中期，中南的负债货值比约29.6%，在TOP30房企中能排名第七，如假设去化率60%，负债货值比在49.3%左右，未过半。

中南置地，2018年土地平均成本约4346元/平，平均售价在12810元/平，土储的成本售价比约33%，预期利润是可以保证的。至2019年前三季度，权益净利润率和净资产收益率，已分别升至5.70%、11.48%。

不过2019年新增土地储备同比下降39%。公司当前可售土储约3000万㎡（可推货值约3500亿元，够支撑2020年销售），要保证未来两三年的规模增长，今年拿地需要加码。

（3）人事方面

实际上，在陈凯第一次被传出可能离开中南后，其实中南架构就已经在调整。

2019年，中南集团苏南区域、武汉区域、粤东区域、广佛区域、环沪区域、合肥区域的总经理相继“以新代以旧”。集团层面，市场客研中心、营销管理中心等核心部门第一负责人也已调完。

最新的中南“股权激励计划”的绩效考核为，2019年、2020年、2021年，对应归属上市公司股东净利润增幅不低于560%、1060%和1408%。

对新团队的要求不低，侧面释放出公司的信心——中南置地“手术”之后，能实现更为稳定的收益和发展。

不过就看投资者是否对中南的长期发展有同样的信心。

新力“手术”：陈凯会带来什么“刺激”

围绕陈凯，除了中南的走势，更多投资者也关心，新力的改变。

毕竟新力控股（HK）自上市首日破发，股价从未突破发行区间的最高价位（4.25港元），持续在3.90-4.10间波动。

股价长期带不动，多因为缺少刺激。

（新力控股上市至今股价曲线）

陈凯团队对中南触动最大的“有益规模、盈利能力、市场预期”三项，无疑也是新力需要的刺激。

（1）结构增效

目前新力地产的架构为，集团设立“投资发展中心、产品研发中心、成本招采中心、运营管理中心、营销管理中心、客户价值中心、品质管理中心、审计监察中心、财务管理中心、人力行政中心”等十个中心部门；区域设置城市公司、下辖片区，片区下辖项目。

而陈凯已经在阳光城、中南置地身上量体裁衣，实验成功的一套方法是倾向“高周转+低成本”、“强计划+强预算”“区域公司高权限+严考核”。

为了提升总部运作效率、强化区域自主生长活力，一轮调整或势在必行。而调整效果，直指对精选城市的深耕，增加盈利能力。

（2）有益规模

截至2019年7月31日，新力的土储中，江西和大湾区分别占比50%和23%。仅南昌和惠州两个城市，就占公司总土储40%和20%。

而公司长期以来的设计是形成“以南昌为中心的中部区域、以成都为中心的西部区域、以上海为中心的长三角区域、以深圳为中心的珠三角区域”四大区域核心。

深耕华东的陈凯能否带动长三角的份额大幅提升，增加有益规模，也受到外界关注。

（3）市场预期

实际上，新力控股经过近年一番操作，财务表现改变明显。

净资产收益率提升、净财务杠杆率下调、存货周转率提升，几个体现盈利能力、运营能力的核心指标，都向好。

只不过若从地产业务的主承公司“新力地产集团”数据来看，债务杠杆和现金情况还需要优化。

例如2019年中期资产负债率82.74%，流动负债在总负债中的占比提升（同比增幅约11%），流动比率和速度比率，以及先进到期债务比等反应短期偿债能力的指标，都有降低。

（新力地产集团业绩指标 来源:企业预警通）

因而，即使2019年新力地产实现合约销售金额1154亿元，它需要向外界释放更多的稳健信号、长远预期。

与此同时，新力集团旗下除地产外，还有新力商管、新力物业、新力有家、心力教育等子公司，或许资本市场能看到更多“故事”。

微信报道原文：《陈凯效应》

延伸报道：《开市解读| A股狂跌后普涨 为何中南建设领涨了？》

《新力控股上市临门一脚能否换3个“送分球”？》

来源|风财讯（公众号fengcaixn）

作者|王婷婷（微信WY_163_SC）

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