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直击财报季丨金科:千亿规模后的 “进击者“ - 凤凰网房产北京
在房企分化日益加剧的今天,千亿规模是许多房企追求的目标,被认为是一个行业门槛,是企业发展进入下一阶段的标志 -来自凤凰新闻客户端
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直击财报季丨金科:千亿规模后的 “进击者“

凤凰网房产
2020-03-26 10:14

在房企分化日益加剧的今天,千亿规模是许多房企追求的目标,被认为是一个行业门槛,是企业发展进入下一阶段的标志。但进入千亿规模后的房企并不意味着“安全“,许多千亿规模后的企业迎来的是人员震荡、资金紧张,甚至部分企业出现销售、营收、净利润倒退情况,能在千亿规模后保持”进击“姿态的企业为数不多,金科便是其中之一。

2018年跨过千亿门槛之后,日前金科发布2019年财报显示:报告期内,金科签约销售额达到1860亿,同比增长57%,完成年度目标的124%。从 2015年至2019年,金科销售业绩5年实现8余倍的增长。据克而瑞提供的数据显示,2019年金科在全口径销售金额排行榜上位列17名,比2018年提高了5个名次。

2019年报告期内,金科实现营业收入 678 亿元,同比增长 64%,连续 9 年保持增长;实现净利润63.57 亿元,同比增长 58%,其中归属于上市公司股东的净利润 56.76 亿元,同比增长 46%;每股收益1.05 元,同比增长 46%;加权平均净资产收益率 23.63%,同比增长 4.18 个百分点;毛利率达到 28.84%,盈利能力持续保持较高水平。

在行业面临“活下去”大考之时,金科为何能够保持高速发展,将如何从“跨越式”发展向“高质量”发展顺利转化,成为业界高度关注的话题。但这些问题不是靠单一层面的解读能够考量的,需要从金科多年的布局谋划和行动轨迹找线索。

现金流充足  财务结构持续优化

企业规模高速增长的背后,离不开积极的财务数据和合理的财务结构。2019年全年无论是从销售、营收、资产,还是利润、债务、融资上看,金科财务数据都处在向好状态。

现金流作为财务健康的重要指标之一,其能否覆盖短期债务,直接决定了这家企业资金链条能否正常运转,是一家企业的血液。而从数据上看,金科的现金流保持良好状态。2019年,金科股份营收同比增长64%,归母净利润同比增长46%,经营活动产生的现金流量净额22.39亿元。全年实现销售回款1610亿元,扣除预售账款后资产负债率降至48%,同比下降超2个百分点。报告期末,公司货币资金余额近360亿元,可有效覆盖短期负债。与此同时,金科股份预收款项达到1,147亿元,同比提升超过50%,为金科股份未来提供充足业绩保障。

有息负债和资产负债率的改善也是金科财务结构优化的另一个重要表现。截至2019年年末,公司资产总额超3,200亿元,同比增长39%;资产有息负债率降至33%,同比降低近4个百分点;扣除预收款项后资产负债率降至48%,较上年降低超2个百分点。

此外,金科的融资渠道也在不断拓宽。2017年以来,它在传统融资的基础上,不断提高自身多元创新的融资能力,并积极创新使用各种金融工具,已具备较强的经验和能力。2019年,金科通过发行股票、公司债券、中期票据、美元债、短期融资券、超短期等融资方式,源源不断地为公司“输血”。期内,它新拓境外融资渠道,于年中发行了3亿美元的高等级债券,期限为2年期。这一年,金科融资额度为987.62亿元,其中银行贷款为634.24亿元,所占比例最大。

财务数据持续向好的基础上,金科也得到了市场的积极回应。在多机构,金科主体长期信用等级AAA,评级展望维持稳定。

城市拓展战略升级  二三线成布局重点

当然,财务向好背后的重要支撑力是对时代脉搏和城市布局的准确把控。2016年底,全国多城市开始进入“五限”时代,“房地产黄金十年”被宣告结束, “规模化”成为行业共识,中小房企面临着被市场集中趋势吞没的风险。面对市场格局的变化,金科迅速进行战略调整,深化区域布局实现了跨越式发展。

金科全国的布局战略不再以单个城市为标准,金科开始以城市群的新眼光来规划布局,提出“三圈一带、八大城市群”的区域城市群深耕战略,即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带,以及成渝、中原、长江中游、长三角、粤港澳、京津冀、北部湾、山东半岛等八大城市群。

为适应新的“三圈一带”和“八大城市群”的战略,金科将二三线城市作为重点,对区域公司进行了变革,将原有的四大区域拆分成十几个区域,新设华南、浙沪、湖南、湖北、中原、云广等区域公司,以适应新的城市群战略。

同时,为了迅速进入这些区域和城市,金科一改以往的几乎全凭招拍挂和100%控股操盘的模式,而是加强在核心一二线城市收并购、联合拿地等方式积极获取项目,还通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式进入区域市场,加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率。在优质的三四线城市积极参与招拍挂,并通过收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式,建立与土地方、资本方的合作机制。目前,围绕着“三圈一带、八大城市群”的战略布局,金科已囤足总可售面积近6700万平方米的土地。此外,为了布局结构更加合理,金科有意将重庆的土储占比降至29%,而华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%。

从结果看,金科的城市布局效果显著。2019年报显示,除了重庆大本营以外,金科在四川、江苏、浙江、河南五个省市销售规模均突破100亿元,市场销售金额同比增长达到82%,三圈一带省域深耕成效显著。

“四位一体“蓄力  扩充企业发展空间

充足的“粮仓”储备,为金科下一轮营收增长提供的强劲动力,也让其生意逻辑浮出水面。在轻车熟路的民生地产开发之外,金科也在利用存量资源谋求新的增长极。在过去的一年中,进击的金科全面提升经营质效,从民生地产、生活服务、科技产业(园区)投资、文化旅游康养等四大方面蓄积势能,为高质量发展做足准备。

财报显示,2019年金科服务的营业收入同比增长超过50%,累计服务项目近800个;其中,科技产业园区全年实现净利约5亿;新能源业务实现净利1.3亿。作为金科重点培育的新型业务板块,在科技产业投资运营方面,金科围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业发展方向,目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市,其中2019年新进驻城市6个,累计开发运营管理项目19个,面积超900万平米,投资撬动效应较为明显,可持续发展后劲充足。打造了以重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城等为代表的一大批标杆项目。

在过去几年的实践中,“四位一体”协同发展战略,成为支撑公司业绩持续快速增长的内核,为金科未来发展开辟新的发展空间。

为了保障“四位一体“战略的落实,金科坚持从内部发力,通过领先的模式、优质的平台、强大的体系、核心的产品和充足的人才等“五大保障措施”为其护航。

领先的模式是企业快速发展的基石,而一个优质的平台是经营质效得以产生乘数效应的前提,因此,金科极为重视商业观念、客户思维及创新机制的转变,通过对原有商业模式进行梳理和升级,将住宅、生活服务、产业、商业、酒店、文旅康养、教育等商业要素整合起来,最终形成金科全新且领先的商业模式;同时,全力打造优质的融资平台、投资者平台、成果分享平台和内部创新平台。

在良好的企业基石上,金科坚持以管理标准化为抓手建设强大的运营体系,实现企业组织“流程清晰、权责对等,运营高效、风险可控,管而不死、放而不乱”;以具有行业引领性、产品独特性、市场延展性、服务差异性为指导打造核心产品,以充足的人才储备为动能,确保为公司迅速发展提供充分的竞争力。

站在新的起点上,在持续向好的财务数据、充足的土地储备、“四位一体“协同发展战略布局下,相信未来的金科会给市场带来更多惊喜。

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标签: 金科 年报 【责编】 张侠芳(PO341)
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