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窥报㉝|启动新战略，再造“新恒大”

编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。

许家印宣布恒大全面实施新战略

撰文 | 黄小妹  来源 | 风财讯

继万科、碧桂园、融创举办业绩会后，恒大选择在3月最后一天压轴“出场”。

3月31日下午，恒大举行2019年度业绩发布会，业绩会并未公开，主要对象是集团内部员工。现场背景板上“全面实施‘高增长、控规模、降负债’发展战略”共17字的主题十分醒目。

这大写的17字主题词正是恒大此番业绩会的“主旨”。恒大集团董事局主席许家印在业绩会上宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

又一次站在历史的关口，许家印带领恒大这艘大船调整了方向。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，恒大充分认知道行业环境的变化，房住不炒作为长期战略的之下必须降低企业运营风险，而降负债就是降低企业运营风险和降低企业发展的融资依赖的核心。

至于调整方向后的恒大又将会交出怎样的答卷？恒大自成立起的战略节奏是每三年做一次“三年计划”，2020年是恒大第八个三年计划的开始，但至少过去的十年，许家印掌舵下的恒大都踩准了节奏。

利润王的主动

业绩会伊始，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧用一句话总结了恒大2019年度业绩，“恒大是房地产调控的模范生”。

表现在纸面上的数据则为，2019年恒大实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；

恒大营业收入4775.6亿元，同比增长2.4%，毛利1329.4亿元，毛利率为27.8%，核心业务利润408.2亿，同比下降48%；负债方面，资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；另外现金余额2287.7亿元，同比增长12%，总体呈现出稳健的增长态势。

对于2020年的利润增长，夏海钧言语中底气十足，“2020年公司实现500-600亿元的净利润目标是完全没有问题。”

夏海钧表示，“我们就算只要结算8000来块钱，毛利就在30%以上，净利润10%以上，恒大最起码在未来几年的时间内可以确保比较高的盈利水平。”

加法：销售高增长

恒大高层不仅对2020的利润增长信心满满，对于恒大的下一个发展阶段，更是充满希冀，并于业绩会上宣布了新战略：高增长、控规模、降负债。

恒大2020年的新战略可以总结成一个公式：高增长+控土储=降负债。这个公式有一个具体的目标：2020年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。夏海钧做了补充，全年销售目标是6500亿，8000亿元是对内销售指标。

在许家印看来，恒大具备实现销售高增长的条件。第一，是恒大拥有足够的土地储备。第二，春节期间、疫情期间恒大颠覆性的开创了网上卖楼的成功经验，奠定了恒大强大的销售能力。

土储方面，截至2019年底，恒大土储规模达2.93亿平方米。2020年，恒大现有的可售货量为1.32亿平方米，其中已售未结的规模就已达4500亿。

伴随着土储的陆续开发入市，销售将稳健增长，回款能力也将持续提升，从而增加现金流、降低负债。

网上售房方面， 夏海钧业绩会现场披露了截至当天下午4点时的销售数据，其三月份的合约销售金额达到了612亿元。也就是说，在今年一季度，恒大已经累计销售1465亿元，同比增长了22.5%。

资深地产人士张波认为，对于规模恒大还是会有明确的增长要求，从其破万亿的表述也看也有着明确的目标，如果恒大单个品牌突破万亿销售额，这几乎要占据全国整体商品房成交金额的十五分之一，这一体量的确值得关注。

现在看来，拥有丰厚土储、网上售房双重实力，恒大实现销售高增长的想象空间变得更大。

减法：控土储规模

在销售方面做加法的同时，恒大在土储上做起了减法。

为此，恒大的“控规模”是严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右，以降低土地费用支出，减少资金沉淀。

许家印分析“控规模”合理性，“随着公司销售额的增长，公司土地储备的实现也就是2年的时间，既是科学的也是合理的，同时能够保证公司可持续发展的土地储备规模是合适的。”

截至2019年末，恒大拥有总土地储备项目876个，总规划建筑面积2.93亿平方米，土地储备原值为人民币5273亿元，此外还拥有处于不同阶段的旧改项目101个。

其中，土地储备平均成本仅1800元/平方米。恒大目前的建安成本为3800元/平方米，综合总成本为6100元/平方米。恒大合约销售均价近三年来都维持在1万元左右，2019年全年平均销售价格是10281元/平方米，前年则是10515元。在所有房企中的土储成本中，恒大是最低水平。

夏海钧亦表示，这些土地储备是恒大未来几年实现高利润的基础，“面粉已经在我们口袋里了”

同时，恒大还采用成本控制，实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用，成本的降低也进一步确保了负债的降低。

加减之间为“降负债”

上述的高增长、控规模，这一加一减之间的最终目是“降负债”。

具体来看，“降负债”就是未来三年，2020到2022年期间，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

许家印业绩会现场算了一笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

目前恒大的有息负债中，很大一部分构成是因所并购项目中存在信托融资，比如2019年恒大新增土储超过一半来自于并购，随着这些项目的销售，恒大的利息成本、债务成本会大幅降低。

对于降负债，许家印态度坚定， “要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

总体而言，恒大新战略“公式”高增长+控土储=降负债的背后的关键词即为“稳健前行”。

柏文喜表示，高增长是手段，指的是销售额高增长，控股规模是控制土储和多元化投资的规模，也就是减少现金流出，这样一进一出来改善现金流，降低负债率，实现之前的高周转、高杠杠、高负债的发展模式的“高负债”核心的转变。

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