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窥报㊴|美的置业：千亿的“门票”与“门槛”

编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。

2019年，美的置业手握“门票”成为千亿新兵俱乐部一员。

这一结果，让美的置业总裁郝恒乐感到满意，“2019年公司坚持‘两强两稳’经营措施，两强指的是强去化、强回款；两稳则为稳开工、稳存销比。该战略取得了不错成效，美的置业要做动能十足的马拉松选手。”

体现在业绩上，便是销售破千亿、营收利润双增长。2019年，美的置业实现合约销售额1012.3亿元，同比增长28.1%；营业收入约411亿元，同比增长37%；净利润43亿元，同比增长32%；毛利率和净利率分别为31.6%、10.5%。

跨越千亿只是阶段性考验，千亿之后的稳健前行至关重要。

郝恒乐似乎也意识这一点的重要性，提及发展目标时表示，未来3-5年，美的置业希望按照平均20%左右的增速在规模上保持稳步增长，不做非常绝对的安排。“规模保持增长基础上，我们会更关注现金流、利润、负债等方面指标，希望能够长期保持稳定发展，而不是短期追求某一个流量。”

不过，疫情之下不确定性的增多，美的置业跨过千亿，但这一“门槛”之后亦是充满挑战。

优化债务跨“槛”

翻阅美的置业2019年财报，总结的关键词为“稳健的千亿新军”。

其一，体现在整体业绩的稳健增长。2019年，美的置业实现全年合约销售额1012.3亿元，同比增长28.1%；同比增长28.1%；确认销售总面积为456.24万平方米，同比增长25%；确认销售均价8862元/平方米，同比增长9%。

值得关注的是，美的置业从2015年的111亿元规模到跨过千亿门槛，仅用了4年时间，2015-2019年复合增长率达73.78%，过去几年美的置业始终保持着较高增长。

销售持续增长直接推高了营收、利润增长。年报显示，美的置业2019年营收411.4亿元，同比增长37%;净利润43.27亿元，同比增长32%。205-2019年间，公司营收实现年复合增长率达49.15%;净利润实现年复合增长率达83.27%，增速处于行业领先水平。

其二，规模、利润处于高速增长的同时，美的置业的财务愈加稳健。扣除预收账款后，美的置业2019年资产负债率从2018年的55.2%下降至53.5%；净负债率89.0%，同比下降8个百分点，已实现连续三年下降，整体负债保持在行业健康水平。现金短债比从2018年的1.6倍提升至2.95倍，短期偿债能力提高。

融资成本方面，美的置业加权平均融资成本由2017年的5.23%上升至2018年的5.91%，2019年则为5.87%，同比下降0.8%，其中新增有息负债融资成本5.76%，处于行业较低水平。

美的置业得以降负债的背后，是其不断优化债务结构的努力。

2019年，美的置业通过增资、发债、配售等方式，努力优化债务结构。例如，2019年底，美的置业向公司控股股东先旧后新进行股份配售，最终获得认购所得款项净额合共约7.56亿港元。

截至2019年12月31日，美的置业将低成本的银行借款及债券融资的比重由年初62%提升至85%。债务期限上，一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至17%，而期限在两年至五年的有息负债占比从年初的40%提升至47%。

对此，林戈表示，目前国内融资成本相对境外来说更具备优势，“比如今年头两期发债利率在4.0%左右，境外还达不到这个水平，同时银行开发贷占融资的占比较高，但未来也不排除还会在境外开展发债，公司也在找时机。如果用股东的背书，融资成本还会更低。”

优化土储手握“票”

千亿之后，美的置业在2020年延续“稳健”姿态。

首先反馈到投资拿地策略上。郝恒乐表示，公司会将优势资源集中在高量级的城市以及城市群，按照内部销售规模以及回款，1/3的金额安排购地，绝对值没有具体化。“事实上，我们更看重哪一个时点拿地。今年3月份以来，土地公开市场急剧升温，甚至超过2018年、2019年，但是我们认为，目前有不确定性，不会去拿高价地，此外，我们手头上存量资源丰富，在判断哪个时点拿地时，游刃有余。”

其实，在过去的2019年，美的置业已经在拿地投资策略方面有所转变。

年报显示，2019年内其新增土地储备建面约1453万平方米，截至报告期末，土储总建面为5908万平方米，权益建面为4236万平方米。

2019年，美的置业新进了不少一线及重点二线城市。2019年，美的置业新开拓的城市，既有珠江三角的东莞、惠州、茂名；也有长江三角的上海、杭州、南通、台州；同时还包括长江中游的武汉，华北的天津等区域。

具体区域分布上， 2019年，美的置业新增土储面积中，一二线城市的占比已经高达64%；长三角和珠三角两大区域的占比达58%。

此外，旧改也是美的置业重要的“补仓”渠道。郝恒乐介绍，目前美的置业的城市更新项目有10个，预计可售货值达549亿元。其中2019年已转化土储为66万平方米，预计可售货值96亿元。剩下的也会陆续会在今年、明年实施转化。预计2020年可转化土储将达到205万平方米，货值为302亿元。

反观其业绩的增长就不难理解了，2019年，美的置业进行战略升级，不断提升城市布局等级，布局重心不断向中心城市和核心一二线城市靠拢，持续贯彻城市升级战略。

总体来说，美的置业交出了一份不错的千亿成绩单。但守业更比创业难，千亿之后如何保持稳健增长，对美的置业来说，又是新一轮的挑战。

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