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疫情对房价的重击，终于出现了……

阳春三月，在往年是楼市的旺季，但今年受疫情影响，各行各业都受到了严重冲击，楼市也不例外。如今多地二手房价格冷热不一，严重分化。其中上海、厦门等城市的二手房价格，颇有些倒春寒的意味。

一线城市二手房普遍下跌

中国房价行情网数据显示：今年3月有121个城市二手房价格环比下跌，特别是北上广深二手房价格全部下降。其中北京环比下降2.85%；广州环比下降3.63；上海环比下降5.85%，位居一线城市降幅首位，降幅尤为明显。

近期热度极高的深圳，房价也下降了，不过幅度很低。中国房价行情网数据显示：深圳今年3月份二手房平均单价为71790元每平米，位居全国第一（不包括港澳台）。环比每平米仅下降879元，相比深圳3月份二手房高昂的房价来说就像在挠痒痒。可以看出，一线城市里还是深圳的房子最抗跌，遭遇如此严重的疫情冲击，依然十分保值。

深圳楼市的发展潜力依然很大，其中很重要的一个原因是深圳的城市定位全面提升。以前深圳一直被定位为全国经济中心城市，2019年8月18日，随着深圳“建设社会主义先行示范区”意见的出台，其城市定位发生了实质性大提升。现在深圳的城市定位已经达到了和京沪一样的“全球标杆城市”，终于可以扬眉吐气了。

人口方面，很多三四线城市人口大量流失，而北京和上海则在限制人口增长，深圳却依然比较鼓励人口增长。人口关乎城市发展大局，是极其宝贵的资源，对于经济发展和社会进步都会产生深远影响。

深圳因为城市定位的提升，吸引了很多企业迁入和人口流入。广东省统计局2018年数据显示：深圳以新增49.83万人的数量，高居珠三角九市、粤港澳大湾区首位。可见，深圳的高房价，其实是有一定的人口需求支撑的，未来潜力很大。

此外，浙江经济恢复较快，房价涨幅较大。3月份，省会杭州二手房均价为31581元，环比上涨11.53%。

其它城市方面，从环比涨幅来看，襄阳和伊春两个城市二手房上涨超过20%。铜川、赣州二手房价上涨超过15%。烟台、常德、南京二手房价涨幅超过5%。 这说明，真实的房地产市场其实没有很多人想象的那么差。但也要考虑到部分城市疫情期间成交量少，偶发交易造成了均价的大幅变动。

住建局出手打击变相收费

深圳形势虽然一片大好，但房子太火了也不行，毕竟现在的大环境是“房住不炒”。最近深圳宝安有几个楼盘出现了购房需缴纳天价“喝茶费”的现象，深圳宝安区住建局针对这一楼市乱象出手了。

据官方发布，住建局已在4月3日开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动，涉案楼盘目前已被暂停全部房源网签权限。

“喝茶费”之所以会出现，是因为深圳有些地方的房源紧俏，或房源价格被低估，引发抢购。 从法律上看，收“喝茶费”是不合规的，一方面这部分资金没有受到监管，另一方面“喝茶费”的存在抬高了购房成本，使限价政策失灵，背离了“房住不炒”的政策基调。不过深圳出现“喝茶费”现象，也折射出了深圳楼市热度高的事实。

深圳中原数据显示：今年3月份，深圳二手房成交8008套，同比增长76%。深圳3月新房成交3152套，环比增长279.8%。成交量如此之多，难道是受疫情压制的楼市需求又回来了，“报复性买房效应”显现？

其实网签信息是具有滞后性的，绝大部分成交反映的应该是今年前几个月累计的成交量。毕竟3月中上旬因为疫情影响，小区封闭很难看房，更别说大量成交了。3月份深圳二手房成交量多，并不代表深圳楼市已经迈入小阳春，小阳春的特征是量价齐增，而深圳二手房价格环比是下降的。

结论

明天武汉就要解除封城了，接下来全国各地的复工率会进一步提升。所以一定要关注你所在城市今年4-5月的楼市行情，这段时间的行情，可以反映出你所在城市里楼市的真正购买力。在楼市快速复苏的城市，置业需求会逐步释放，市场成交也会快速回升，房价大概率会上涨。而那些默默无闻、没什么动静的城市，在今年下半年会面临困境，绷不住的房价大概率会有一定幅度的下降。

因为现在的中国楼市已经不能和过去几年相比。强者恒强、弱者恒弱的分化格局会加速推演。至于未来，房子还会大涨么？现在看来可能性较低。

2015年楼市开始走牛时，深圳房子的均价约为3万元每平米，而现在深圳二手房均价都超过7万元了。可是，大众的收入并没有大量上涨，甚至因为疫情，钱包可能还憋了一些。后续还有没有持续的资金支撑度，大家可以想见。特别是中国楼市是政策市，政策方面趋严，目前没有出台取消限购、降低首付的政策，这也意味着不会有楼市的强刺激。

经济方面，与2003年非典时期经济曾现V型反转不同，这次复苏需要更长时间，收入恢复增长同样需要时间。但我国经济长期向好的大趋势没有改变，所以说一些经济强、人口流入多的城市，房价走慢牛是可能的。

对于手头握有多个城市资产的中产阶层，为了资产保值，可以把三、四线城市的房子抛售掉，置换到一、二线城市的核心房产。如果没有购房资格，可以看看一、二线城市周边的非限购区域，或者干脆留有现金流，等待最佳的抄底时机。

具体实操而言，一选区域，二选区域内的优质房产。

如何选区域，记住“两追”：

第一：追核心城区CBD，升值潜力大。

第二：追配套，配套成熟、人口比较聚集的区域，容易保值抗跌。

仍以深圳举例：

深圳是个多中心的城市，且城市中心一路往西。但深圳产融结合，每个区都有工作机会，所以深圳除了“两追”之外，还有“一保”，就是保通勤时间在允许范围内。

追核心区域，南山、福田能进就进。追配套城市区，各区域核心区都能进，比如龙华红山、宝安中心区、龙岗中心区、坪山中心区，结合“一保”按需选择。

当然，一、二线城市房产投资价值高，但房价也高，普通收入人群根本买不了也买不起。这部分人群可以转移到一、二线城市的郊区或沿海有发展潜力、有配套的城市置业。不过对于中西部，特别是甘肃、新疆等区域要慎重。

站长要提醒的是，一定要注意现金流，现金流握在手中才香。毕竟谁也不会想到，一场疫情影响了全球几乎所有行业。而未来充满着不确定性，我们当下能做的，就是比别人想得更周到、看得更远。所以刚需也好，投资也罢，把控好现金流，必须置于首位考量。

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