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抄底还是观望？中美楼市投资者的选择

撰文 |武俊 来源 | 风财讯

疫情带来的冲击不仅是熔断熔断再熔断的美国股市，更使美国的房地产市场陷入寒冬。第一季度的交易数据已经严重下跌，以美国当前疫情控制情况来看，预计第二季度情况也难有好转。

不过，疫情期间，纽约楼市多笔千万美元的成交案例却使楼市热度不减。与此同时，中国部分城市出现“报复性买房”现象。在经济全球化的当下，抄底or正常投资？巨额成交价和上升的成交量背后，现阶段出手者有着怎样的考量？

量跌价升

纽约当地时间5月27日星期三，纽约房地产委员会主席詹姆斯·惠兰（James Whelan）在一份声明中说到：“大流行已经使运转停滞了，我们应该期望在最佳情况下，这种令人震惊的趋势会持续到五月和六月。”

阻断或者预防新冠肺炎最有效及最原始的方式还是隔离，事实上，自三月份疫情爆发进行防疫封锁后，房地产签约量也被迫“封锁”。

美国全国地产经纪商协会周四发布的数据显示，在3月下跌20.8%之后，二手房签约量4月份又下降21.8%，降至69%，记录创2001年以来最低。4月的降幅也是自2010年5月以来最大。

出乎意料的是，成交量的下跌并未拉低成交价，反而呈上升趋势。当地时间4月21日，美国全国房地产商协会报告显示，3月现房交易价格中位数报价28.06万美元，与去年同期相比大涨8%，。

（现房交易价格中位数价格走势，来源：NAR）

无独有偶，美国房地产信息平台Redfin的最新研究数据也反映了相似结论。据Redfin统计，3月份，美国房屋销售环比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位数价格与去年同期相比上涨了7.1%。成交量下跌最严重的城市为当前美国疫情形势最严峻的纽约州，罗切斯特（Rochester）下跌18.5%、纽约下跌18.3%。

“出现量跌价升的原因是成交错位，”法国SKEMA商学院（苏州校区）客座教授于宝山在接受风财讯采访时表示，“现在楼市中卖方的心理价位还在疫情之前，买方却希望以疫情当下的价位来买，买卖双方的偏差导致了这个现象的出现。”

高力国际北美投资平台执行董事陈洋认为，“主要是enforce lockdown and practice social distancing, 房地产交易量明显减少，但房价没有明显涨跌。住宅和各类商业投资地产的价格依旧稳定。我们分析，房价没有明显下跌的原因是人们对经济基本面的信心还在。至于房价中位数上涨也并不奇怪。大家对美国经济以及未来楼市依然看好，除非发生现金流的困难，否则当前并不急着卖房。”

一组数据显示，美国房东认为疫情期间并不是出手房子的好时机。据美国房地产列表网站Realtor.com数据显示，即便在疫情爆发最严重的4月25日那一周，调低挂牌价的美国卖家也仅有4%，低于去年同期的5.7%。

非常时期“土豪”抄底入局？

“尽管防疫封锁破坏了合同签订，但房地产行业在可承受价格点上‘火爆’，对有限库存的竞标战很普遍，”美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中说到。

据亚洲房产科技集团居外IQI于4月24日发布的《海外疫情与海外房产报告》显示，居外网用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升48%。报告称，由于融资非常便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的按揭贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。

事实上，疫情期间，美国楼市不乏有抄底者出手。4月16日，亚马逊CEO杰夫·贝佐斯个人加码1610万购置第五大道顶层公寓。《华尔街日报》报道，秘鲁一神秘富豪以2700万美元现金，在GID Development Group位于上西区的Waterline Square大楼抢购八个单位。4月14日，一金融从业者以2030万美元拍得纽约布鲁克林一套公寓，刷新该区有史以来最昂贵房屋的拍卖纪录。

疫情期间发生的三笔巨额成交足以证明纽约房产在投资者眼中的恒久价值。但疫情果真是抄底楼市的客观因素吗？

陈洋觉得疫情与上述楼市的成交案例并没有太多联系。“这很正常，疫情期间的房价并没随着成交量下跌而大幅度下降，这也表明并不存在所谓的“底”。事实上，在纽约、旧金山等世界级城市有富豪们置业再正常不过，最昂贵房地产买卖层出不穷。只不过疫情期间的成交十分显眼而己。”陈洋说到。

“目前出手美国楼市的还是以中东国家的买家为主，他们现金流雄厚。”于宝山对风财讯表示，“此外，以上案例仅是个别，美国除疫情受到的打击外，即将迎来总统大选等社会不稳定因素都会影响到房价，不确定因素很很高，许多投资者还是呈观望态势。”

在出手千万美金购房的玩家另一端。中小型投资者反倒成为抄底楼市的主力军。“抄底”这一行为也逐步呈结构性趋势。

Kevin是一位在纽约从业多年的中介经纪人，在他近期所接到的客户中，不乏有出手购买小户型房产的顾客。事实上，疫情影响下，也有一些房屋折扣销售，包括他本人也对抄底曼哈顿的楼市持看好态度。

“并不要求能抄到最底，只是提前做一个布局。”一位客户和Kevin说到，据了解，这位客户已经在疫情期间投资了一套房产自住，并打算再入手一套房产进行出租，Kevin给他推荐的一套80万美元左右的小户型房产比疫情前打了10%的折扣，他对这套房产十分感兴趣。

毫无疑问，疫情能否得到控制仅仅是时间问题。而在相应的经济回暖之后，美国房市是否真正值得入手将是一个新的问题。

对此，陈洋认为，“从中长期看，纽约、旧金山房产投资前景依然向好，毕竟这些城市是全球科技、金融、人才的创新、发展聚集地，拥有最好的条件。自然也就是最好的投资地。”

中国的楼市投资者

相比于国外疫情的水深火热。国内疫情防控卓有成效,这直接影响到4月楼市成交量的显著上升。

5月27日，中国社会科学院财经战略研究院发布2020年04月纬房综合指数，数据显示今年4月全国核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升。

具体来看，反映全国24个核心城市综合房价的纬房核心指数为107.01点，同比去年上涨1.11%。同比上月上涨0.54%。全国10大重点城市二手住房成交量指数为222.93，比2020年3月的158.37上升40.8%,已经超过了2017年调控前的成交量水平。

楼市重启之后，被抑制的买房需求集中释放，从成交量来看，4月市场整体复苏节奏快于预期。然而，除抑制的需求外，相比于美国楼市投资者的两难抉择，中国楼市投资者又有着怎样的行动？

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，在经济下行与疫情影响之下，货币与财政政策双宽松导致大量的流动性被注人市场引发了较强的通胀预期，旨在对抗通胀的避险性型投资成为近期楼市的推动力量，因此具有保值和抗通胀概念的都市圈与一二线核心城市楼市量价双双走强，并加剧了国内楼市的区域性分化。

与此相应，2020年一季度，全国居民购房杠杆率为32.1%，环比上升0.7个百分点，同比上升0.4个百分点。

实际上，全国楼市加速回温的大环境之中，疫情之下的个别城市楼市极其火热，例如，3月16日,深圳288套公寓开盘仅7分半钟即售罄,销售金额达2.99亿元；苏州买家60秒豪砸12亿，疯抢新盘；杭州总价千万的豪宅中签率仅6.25%。

对此，财经评论员严跃进认为，成交量上升是好事，价格回升还是要继续进行管控，防范价格的操作引起预期不稳定的问题。

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