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楼市调查 | 火爆的越秀轨交

“五一”假期被认为是今年广州楼市的首场大考，相关各方都期冀着观察出市场的热度与走向。

有业内人士用“中规中矩”来形容这场考试成绩：虽没有往年同期的成交热度，但比前几个月疫情影响下已有好转。

恢复路径中，一些楼盘项目因区位、价格的优势，加上活动期间促销力度大，成为了市场焦点。

品秀星樾便是其中一个“网红楼盘”，据悉创下了5天5亿的销售成绩。

事实上，品秀系列的三个楼盘品秀·星图、品秀·星樾及品秀·星瀚，近两个月来在广州楼市引起了不小关注。

这三个项目均由越秀地产操刀，是2018年布局轨交物业以来推出的几个产品。近日，越秀集团与广州交投宣布合作，是否又将惠及越秀地产的轨交生意？

火爆的轨道物业

“品秀”系列事实上来自于越秀集团和广州地铁集团的联合平台——广州市品秀房地产开发有限公司，该平台共同开发地铁沿线的上盖综合体以及车辆段综合开发项目。

这种商业模式便是所谓的TOD模式（轨交物业模式），即以公共交通为导向开发，打造集轨道交通、居住物业、商业中心、公园于一体的综合社区。

目前，“品秀”系列已有三个位于广州车辆段上盖的项目品秀·星图、品秀·星樾及品秀·星瀚，体量均非常庞大，其中品秀·星图建面130万平方米，品秀·星樾建面93万平方米，品秀·星瀚建面88万平方米。

除此之外，三个项目还有“网红”楼盘之称。最早入市、名气最大的是品秀·星图项目，不仅是该系列第一个亮相的产品，同时也是广州首个TOD项目。

品秀·星图位于地铁13号线官湖站B出口上盖，以“轨交+物业”TOD模式进行开发，不紧临近地铁站、步行可达，且打出了40分钟直达天河的卖点。项目地块最早由广州地铁在2017年以131亿元摘得，后来联手越秀集团，并最终由越秀地产入股合作开发。

2018年12月份底开盘时，项目原本预计推出房源270套，但因认筹客户超过1000人“粥少僧多”，项目临时加推23套三房单位。

作为暂且推出房源不多的新入市项目，品秀·星图在2019年录得28.63亿销售成绩，位列供应大户增城区销售第二名。

品秀·星樾、品秀·星瀚相继在2019年末推出，其中品秀·星樾为萝岗车辆段上盖物业，位于6号线香雪地铁站旁。在销售中心首次开放时便引来数千人。

不过2019年末推出的这两个项目缺了些运气，恰逢疫情爆发，遭遇了一阵冷静期。随着疫情逐渐好转、积压购买力释放，品秀系列三个项目也都迎来复苏期。

除公布确切销售数据的品秀·星樾，有数据显示，所在区域楼盘关注度排行榜单中，三个项目均活跃在前三。

另有中介机构人士透露，品秀几个项目4-5月销售都不错，尤其是品秀·星图及星樾。该人士称，项目最大的优势就是交通，如品秀·星图离地铁口仅仅400米左右，到达珠江新城1个小时左右，几乎与开车时间相近。

广州中原地产项目部总经理黄韬则认为，除了近地铁外，还有一个重要原因是小户型居多，总价低且近来有一定的价格优惠。

“这种项目非常适合刚需人群，所以销售回暖是正常的。疫情之下现在主要买房的都是刚需，连刚改都很少。”黄韬对观点地产新媒体称。

值得注意的是，项目虽因轨交物业的概念吸引了不少购房者，但这种车辆段上盖物业也不可避免存在列车进出的噪音和振动影响。

据悉，轨道物业中的车辆段主要指的是城市轨道交通系统中对车辆进行运营管理、停放及维修、保养的场所。简而言之，地下主要是停放、检查、整备地铁列车的地方，上面则利用好地上空间进行住宅、商业建设。

“应该说肯定有影响，但是影响有限。因为车辆段是维修、保管的概念，不是用于交通、流动的，而且列车驶入停放处一般都减速缓慢行驶。”黄韬称。

上述提及的中介人士则表示，整体噪音影响不大，但是对于购房者来说可能就要注意栋数、选择，“避开所谓的咽喉位置，因为那个位置是车辆进出停放经过的位置，还是会有一些影响。”

另据观点地产新媒体了解，政府对于车辆段上盖项目的选择也是较为严格的，并不是所有地铁车辆段上盖都能开发物业。

如《2012-2018年广州市轨道交通线网建设规划》披露，到2016年广州市共需建设地铁车辆段19处，而具备上盖开发条件的仅有5处，其中就包含品秀系列项目所在的车辆段。

越秀轨交“效应”

与香港不同，对于内地住宅市场和开发商而言，轨交物业尚不算非常普遍熟悉的商业模式，越秀地产应该算是其中较早涉足的一个。

越秀地产旗下三个品秀系列项目原先均为广州地铁所拿，之所以能够搭上广州地铁，则要从越秀集团与广铁的合作开始讲起。

据悉，越秀集团与广州地铁集团的合作始于2016年4月13日；2017年7月，广州轨道交通城市更新基金成立，战略发起人为越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团，规模为200亿元。同日，越秀地产城市更新集团成立。

当时基金成立的大背景，是从2017年开始，广州着力规划交通枢纽用地开发，极力推进一批重大铁路枢纽综合体落地实施。综合体的落地实施便离不开土地出让金，自2017年11月开始，广州陆续挂出地铁枢纽综合体地块。

广州地铁集团在这时候高调出现在土地市场，11月份就耗资130亿摘得13号线官湖车辆段及上盖地块，也就是如今的品秀·星图项目。

2018年8月，广州地铁集团与越秀集团合作更近了一步，双方投资组建广州市品秀房地产开发有限公司，专注于“轨交+物业”，其中越秀集团占51%股权，广州地铁占49%股权；就在年底，广州地铁宣布获取的增城官湖车辆段及上盖地块交由品秀地产进行开发。

这时候名义上挂钩的仍是越秀集团，越秀地产似乎没有从中直接获益。

直到2019年2月份，越秀地产引入广州地铁作为第二大股东，持股19.9%；同时，越秀地产顺利收购广铁旗下轨交项目品秀星图，落地了首个“轨交+物业”项目。并在之后，90亿元从广州地铁手中获得萝岗项目和陈头岗项目各自51%权益。

这几个大盘轨交物业的入袋，对于越秀地产来说意义非凡，尤其是在寸金寸土的大本营广州。三个项目均纳入之后，越秀地产地铁相关项目总建筑面积达318万平方米，约占总土地储备的15%、广州土地储备的37%。

越秀地产方面曾对外表示，在轨交物业方面目标是未来每年获取1-2个项目，每年新增土地储备约100万平方米。

现在，这个目标或许还要扩大了。5月28日，越秀地产发布消息称，越秀集团与广州交通投资集团签订战略合作协议，双方将在现代交通基础设施、房地产开发、现代农业和金融服务等领域展开全面战略合作。

据悉，双方本次合作围绕“交通+地产”发展理念，致力于打造可复制推广的社区开发新模式，开创低效土地高质量盘活新路径，实现大型交通工程沿线土地资源价值最大化。

广州交投集团杨宇正董事长还透露，公司已与越秀地产城市更新集团紧密联系，希望未来双方发挥各自优势，尽快启动各项工作，共同推动项目成功落地。

虽目前尚未披露具体的合作细节和项目，但从协议内容与模式来看，或许大概率仍由越秀地产负责操刀这些“交通+地产”项目。

值得注意的是，轨交物业这种商业模式虽给开发商带来规模增长、影响力扩大，但一定程度上也算是半个“硬骨头”。

首先在降震降噪方面需要投入一定的技术研究和投入，如品秀·星图就采取了“根源处理+传播途径控制+建筑和结构处理”三种防震降噪途经——而这一部分往往还有合作的地铁公司进行协同处理。

需要“单枪匹马”的则是项目的自建配套，以打造居住氛围。如品秀系列三个项目，虽长远看有潜力和升值空间，但目前所在片区均处于发展起步期，周边仍较为荒芜和杂乱、各种配套匮乏。

以品秀·星樾为例，在项目社区内越秀地产规划了四个学校，包括一所15班幼儿园、一所18班幼儿园、一所45班九年制学校，及一块学校预留地；同时，项目内还将打5.8万平方米的其他配套，涵盖公交始发站、图书馆、两大Mall级商业中心等等。

“车辆段也不太可能在中心区，一般在相对远离市中心的地方，配套相应就差一些。”黄韬称，这也就更加考验开发商如何运用、投入资源来带动社区和片区发展。

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