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一个优秀买房客的自我修养 - 凤凰网房产北京
今天想要跟大家聊一个话题,是关于买房者本身的。从事房产咨询行业越久,越能感到其实很多时候你能不能成功买到一套好房子往往不是能力问题,而是心态问题,这个世界始终会对努力的人善良一点。对于一个优秀的买房客而言,有几点基本素养需要具备 -来自凤凰新闻客户端
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一个优秀买房客的自我修养

127 魔都财观
2020-07-07 18:41

今天想要跟大家聊一个话题,是关于买房者本身的。

从事房产咨询行业越久,越能感到其实很多时候你能不能成功买到一套好房子往往不是能力问题,而是心态问题,这个世界始终会对努力的人善良一点。

对于一个优秀的买房客而言,有几点基本素养需要具备。

1

买房人的修养一,要明确需求,别什么都想要。

这个问题其实非常重要,我们每买一套房子之前都应该问问这个问题。因为不同房产的不同类型,其实也就决定了涨幅的差异,带来的感官享受的差异,以及现金流回报的差异和背后所对应的资源的差异。

给大家举一个例子。

比如从投资角度看,我们说同一个小区,肯定是小面积段的涨幅要高于大面积段的,如果新房整体的差价比较小,那么如果你是奔着投资的目的去的,那么就一定要买小,超过130平的大面积段,一律放弃。

当然,也有很多人说,我是想要自己住的,想要住的舒服一点,我就要买面积大一点的,这也当然可以,没有问题,就是涨幅会差一点。所以,你一定要先弄清楚自己的需求,才能有下一个阶段的行动。

从投资角度看,比如同一个小区买精装还是毛坯好。

当然是毛坯,因为现在政府对于新房,限价限的特别厉害,开发商为了获得更多的利润,往往会通过精装的方式暗暗的调高售价,毛坯是1万的,精装就是1.3万,而实际的精装成本是1000元,多余的2000元其实就是多余的利润,由购房者买单。

你看,从一开始,精装就吃掉了房子的部分利润空间,所以,从投资角度看,毛坯更划算。

再给大家举个例子。

很多人说公寓“有毒、有坑”,谨慎投资,但是,为什么还有这么多人要买40年产权的公寓,难道这帮人都是傻的么。

公寓存在的价值,其实并不是房价涨幅,如果你从房价涨幅这个维度看,公寓当然会弱于住宅,公寓存在的真正价值其实就是稳定的现金流。

现在很多城市的房价与租金相比,其实租住比并不突出,很多城市的住宅的租金收益,从整个年回报率看,明显是偏低的,甚至很多是低于1%的。

但是很多好地段的公寓,租金收益可以达到4%以上,甚至通过一系列的运营,甚至能超过10%的年化回报,这其实相当可观。

还以一点,现在所谓的海景房也被炒得很火,到底能不能买,这也完全取决于个人的不同需求。

如果你真的很喜欢某个地方,对某个地方是有情怀的,那可以买一套,作为度假房来看待。但是,对于海景房而言,就别奢望涨的太快,甚至后期都很难出手,因为一般来说海景房会偏僻些,没对应的资源,需求量也就没那么明显。

除了一二线城市外,很多城市的江景和海景资源其实没啥投资价值,真的是只适合情怀的安放,如果你真的只是偶偶去度度假啥的,直接租住几晚民宿不是更好嘛,住的舒服还不会占用自己太多现金流。

所以,一位优秀买房客的第一步,就是要学会认清自己的真实需求。

2

买房人的修养二,买房就是体力活,要重视每个环节。

买房其实是很多人一辈子中做的最重要的一笔财务投资了,但很多人往往是“攒钱十年功,看房十分钟”,对于买房的过程一点都不重视,就跟逛了趟菜市场一样的随意。

如果没有选筹的天赋,那就多点看房的努力吧。

有几点是需要大家一定要了解的。

比如 一定要重视规划的力量 ,现在周边资源有没有不重要,最重要的是未来五年之内得有。

我们要清楚的知道以项目为中心,周边五公里内的配套规划,如果不知道的话,可以去政府相关网站去进行核实。

一定要记住一点,千万不要相信自己听到的。

其实就是很多销售员的口头承诺一律都不要相信,我们更要相信的是那些实实在在已经公示的规划和土拍信息等等。

其次,认筹的时候,早点去排队,该请假请假,不要有任何的侥幸心理。

我举一个最近发生的例子。前阵子三湘开盘,截止时间是周六中午12点,很多人周一到周五是不放假的,于是就想着周六去排队认筹,反正结束时间也要到中午12点了。

但他们没想到的是,这个项目真的是太火了,当你9点多才去排队的时候,发现轮到你的时候,要到下午一点多了,已经超过了认筹期了。

我经常强调一点,买房一定不能有什么侥幸心理,能早点行动就早点行动,毕竟一辈子也没几次。

还有一点,买房最好买周边小区实际入住率高一点的,投资客太多意味着供给量太大,你很可能卖不出好的价钱。

那如何了解真实的入住率,就是得辛苦自己晚上认认真真去看看亮灯的情况,这也是个体力活。

曾经有个朋友想要买房,我让他去看看周边真实的入住率,他晚上去看了周边三个已经交付五年的小区的实际亮灯情况,三个小区的亮灯率竟然连4成都没有,于是便果断放弃,几年过去了,那个区域的房源因为过剩,果然涨幅都一般。

还有一点也很重要 ,如果你是买新房,摇号买房前,一定要至少准备5套备选房源,不能只准备一套两套,因为你自己也不知道你的号是多少,一定要有充足的准备,这个5套房源也不是随便选的,而是要在沙盘上一套套看,一套套问清楚楼层,是否是特殊房型,采光怎么样等等。

需要重点提醒的是,不管你是去看新房的样板间,还是跟着中介去看二手房,每一寸空间都要好好看看,新房的话问问装修标准装修品牌,后期是不是就是这样的格局交付。

二手房的话问问有没有漏水的情况,房间的四个顶角处看看有没有发霉等等,现场把所有的疑问全部都问清楚。

千万不要不好意思,买房时所有的不好意思,都会变成后期悔恨的泪。

3

买房人的修养三,不要你精通,但要有最起码的房产认知。

我也知道很多人平时工作确实很忙,但既然决定要买房了,而且是这么一项涉及到几百万甚至近千万的买卖,一些很基本的知识还是得掌握的。

1、强调一点,首付比例越低越好。

比如现在买房,因为房子涨幅没有以前那么凶猛了,所以现在买房赚的其实就是杠杆的钱,再反复强调一下,首付能付三成坚决不付四成,所有全款买房的,后期如果算上机会成本收益,很可能会不赚钱。

2、刚需买房别问什么时候,抓紧买就是了。

张爱玲说,成名要趁早,我觉得买房也是一样的道理,大部分城市的房价,放到整个历史长河中去看,都是便宜的。所以很多人可能会感慨自己说在17年18年的时候买了上海的房,高位站岗,这两年都是跌的,但放心吧,你所有的失去,再过几年,其实都会弥补回来。

一二线城市的房价,随着城市群的发展和聚会,人口涌入只会变多不会变少,城市的集聚效应,放眼全球,都不曾出现过例外,而且比你想象的还要夸张。

3、这个时候调控的越凶的城市,恰恰越有价值。

其他城市都在拼命的降低落户门槛,而北京和上海却依然很格格不入的在赶人,为什么,因为他们有底气啊,根本就不担心人口的外流。

包括最近一段时间的杭州和东莞,在楼市调控政策方面也不断的加大力度,这些逆向加码的城市,反而是我们要重点关注的。

4、决定房子的价值,其实看两个维度就可以了。

一套房子有多少人在抢,需要的人越多那么房子的价格也就越有保证,但是最好的价格判定,其实是来自于这群人里出价最高的那个,所以一个愿意买房的人越多而且这群人整体购买力很强,那么房价也会越来越高。

所以判断价格走势就看两个维度,第一是看人口基数和外来人口的踊跃度,户籍人口相对恒定,但如果持续有外围人口涌入,那么价格就会比较坚挺

还有一个维度就是看产业,因为房价最后决定的是出价最高的那个人,所以看什么城市平均可支配收入这样的数据没有意义,只要看这个产业群里高管能够拿到多少工资就可以了,这个维度的数据可以判定房价标准

所以,为什么安亭的房价肯定比张江的便宜,除了地段外,你看看汽车产业的高管和互联网的高管差距就知道了。

4

房地产这个行业被太多大咖大神故弄玄虚弄得很玄乎,其实他也是一个商品,一些最基本的逻辑同样成立,只是因为干扰项太多,所以大家会忽略焦点。

学会抽丝剥茧,学会剔除无关要素,其实这行也没啥复杂的,当然,前提是你得提高自己的买房本领。

很多人说前期闭着眼乱买都能赢,那不是你厉害那是风厉害,现在风口小了,还想再飞或者不摔跤,得努力修炼自己的“内功翅膀”。

一个真正优秀的买房客,得努力学会提高“买房的自我修养”。

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标签: 房价 房地产 房产 【责编】 宋家龙(PO310)
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