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这种房子，当初有多光鲜，现在就有多落寞…

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上半年，我去了一趟罗湖东门。

当时是一个非常破旧的电梯老小区，回来之后，我就写了一篇稿子，不知道还有没有人有印象。

当时那个老小区，虽然有电梯，但筒子楼结构，走廊脏且阴暗，梯户比极高，电梯也摇摇欲坠。地库更不用说，地坪漆已经完全看不到，配比也是十几二十年前的水平，约等于没有停车场。

更麻烦的是，他虽然不是独栋楼，但也没有花园，一楼二楼是商铺，不仅仅是一楼二楼是商铺，上边的住宅也开了不少小公司。

这是一个非常普遍的现象，不仅仅是深圳，在很多城市老城区都有这样的小区，特别是在一些批发市场附近，或者人流量特别大的地铁站附近，这样的小区非常招小公司的喜欢，无论是办公还是仓储，成本低且便利，有些甚至是开起了美容、推拿、美甲店。

也让不少老的纯住宅，被迫成了“商住两用”。

但其实这些住宅，配套都很好，无论是地铁还是公交，学校、医院、商业，大多数都非常的近且优质。

也让不少囊中羞涩的购房者对这样的房子产生了兴趣，毕竟繁华，租金高。

但正如我上次所说，不怕老城区大片的老破小，最怕的是老城区大片的高楼。

特别是那些老小区的大户型。

因为，搏旧改都难。

这不是危言耸听，而是有活生生的例子，这也正是为什么有今天这篇文章的原因。

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这个例子，也正是罗湖区，它叫东乐花园。

作为罗湖知名的早期大社区，东乐花园传出旧改已经不是一天两天，从新闻中我们可以看到，深房、鸿隆都曾传出要参与东乐花园的旧改。

但很显然，十年过去了，并没有什么实质性的进展。直到明昇公司的参与，东乐花园的旧改才有了新的眉目。

但让业主始料未及的事情发生了，介入旧改的明昇公司明确表示只拆迁低密度的多层小区，而不会去动迁同小区内的高层小区。

图源：乐居

共有的小区只改多层不改高层，以后公共绿地怎么办，公共停车场怎么办，会不会被改造后的新小区给隔离开等等一系列问题。让高层的业主瞬间坐立不安，联名写下请愿书，并且在不同平台寻求相关部门媒体的帮助。

但截至当前，还并没有什么明显的转机。

这是业主始料未及的，也是让我完全没有想到的。

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那么为什么会出现这个问题呢？

还要从利益这件事来说起。

无论是实际主导拆迁东乐花园的明昇公司，还是有其他什么公司来做这件事，第一点就是保证自己可以盈利。

对，其他都是次要的。保证盈利才是最关键的核心点。

拆迁一个旧小区如何盈利呢？只有一个办法，就是提高容积率。

案例中的东乐花园整体容积率为3.39，对于多层小区来说，并不应该有这么高的容积率。

而之所以有这么高的容积率，正是因为那6栋塔楼高层的原因。

由于没有准确数据，根据我们的经验，东乐花园的纯高层部分如果单独拉成一个院子，容积率估计要在6以上，跟多层放在一起，直接就把整体的容积率拉高了。

也就是说，如果把高层剔除掉，只改造多层部分，可能容积率只有大概不到3的数字。

对于3的容积率项目，如果以市场价回收货币化安置，即使不调高容积率，新建出来的商品房也至少能卖到原价的50%以上。

这只是最差的状态，大多数都会在旧改后提高容积率，比如2点多的容积率提高到5以上。来获取回报率，毕竟旧改是提高城市面貌，提高居民居住质量的好事儿，相关部门也是非常的支持和配合。

很明显，东乐花园综合3.39的容积率，如果改造后提高到5以上，按照新房和罗湖二手房的价差，其实开发商还是有不错的利润。

图源：Qfang

但是万万没想到，明昇公司竟然能想到抛开高层只改多层这样的主意，真的是一点点风险都不想承担。

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那么，我们换个角度思考问题。

连混在多层的高层小区，开发商都不愿意去拆迁，那纯高层小区呢？

自然更不会有人去拆迁。

你现在看不到，未来也不会见到!除非它已经成了危楼，否则有生之年都不一定见到。

因为这些老楼，容积率太高了。

不少独栋楼，或者小花园的小区，几乎都在5-7的容积率。对于这样的容积率除非后期建成150米以上的超高，奔10去的容积率。否则，盖出来就是赔钱。

商人都是逐利，拆迁改造再建设必然要有足够的利润空间，如果拆了再建还赔钱，没有人傻到会去这样做。

所以， 用白话讲，如果你买了一个十几二十几年的高层小区，几乎很难或者说不可能搏到旧改，房子的涨幅也大概率不尽人意。

而未来最多是进行翻新。

但因为高容积率和前期车位低配比、梯户比的问题，能改造的大多数也就是肉眼可见的墙面地面，最多是有些小区可以翻新一下花园的绿化，连增加车位的空间都没有。

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我相信，各位读者身边肯定都有这样的小区，也有人想过或者准备投资这样的房产。甚至，很多人还对此颇有感情。

但不仅仅是深圳，其他城市亦如此。

在当下这个城镇化进程还没有接近尾声的时代，不少城市的核心每隔几年都在发生着一次变化。

这些老区，最早一批的高层小区，以有电梯、有视野的优势，成为了当初一个城市最耀眼的光，成为了最早的富人身份的象征，也给城市带来了更高级更漂亮的城市界面。

参数和建筑指标的不可更改性，意味着它们终将成为城市发展中被抛弃的那部分，也会成为房产投资中的下等品。

对于这些房子来说，当初有多光鲜，现在就有多落寞。

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对于个人选房来说，我们给出的建议是，尽量避免投资这样的房产。

如果，这样的房产出现在一个新的、当下依旧强势的城区，至少还有城市的动能，让他能跟上大势。

最应该避免的是这样的产品，同时存在于已经没有了光环的老城区，比如深圳的罗湖。

因为，这样的房产，已经连城市的大势都跟不上了。

同时，如果你被迫、不得不，选择老城区的房子，这样的产品中，极小的户型或许还有一点的流动性，拿来读一读名校或者过渡也是一个可以选择的选择。

但如果是大户型，不论其他方面有多大的优势，我们都建议最好不要碰。老破大，在未来涨幅会越来越跟不上大行情，在房价越高的阶段，这样越明显。

更不可能超越小户型，因为富人看不上，穷人买不起。

最终，除了降价，别无选择。

如果你不希望你的财富缩水，最好的做法就是不要碰他。

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最后，如果你要搏旧改，尽可能的选择面积够大，或者周围连片老旧小区的产品。如果周围高层多层混合，你的社区又不够大，旧改也是非常难的。

即便是纯多层小区、面积够大，年份够老，最容易旧改的小区，也不一定能博到旧改。所以，无论是买老破小区，还是次新小区，都还是要把能否有升值和居住价值摆在第一位。

旧改没那么好搏，东乐花园的例子可能是第一个，但一定不是最后一个。

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