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公募REITs落地 市场规模可达6万亿 房子又要涨？

文/檀小柒

酝酿15年，终于落地。

2020年8月7日，证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，且当日开始实施。

这意味着，从2005年业内人士就呼吁的公募REITs基金，终于来了。

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REITs全称是房地产信托投资基金，听起来逼格很高，但这种产品的形式并不复杂。

传统的REITs很简单，一句话概括就是“集资买房、收益共享”。

比如小柒看好上海的房子，但小柒两手空空，含泪把家里的2只猫崽卖了，也才凑了10万。

而上海一套房子，便宜点的也要500万，怎么办呢？这时候就可以通过REITs。

基金公司把一堆像小柒这样的穷人聚一起，把钱摞一块儿成立REITs基金，然后拿钱去买房。

等房子出租后赚了租金，再分给小柒；通过REITs只需很少钱，就圆了小柒当“包租婆”的梦。

REITs收益表现很亮眼，根据NAREITs数据，从2014到2018年，美国REITs平均股息收益率4.3%，显著高于同期标普500指数约2%的收益率，也高于十年期美债约1.5%的收益率。

这主要得益于REITs独特的分红机制，REITs规定，每年必须拿90%以上的收入分给投资人。

REITs在欧美国家很流行，全球REITs规模大约为2万亿美元，其中美国占比64.6%；亚洲主要以日本、新加坡、香港地区为主，合计占比14.1%。

截至目前，国内并没有正真意义上的REITs。

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有专家预测，未来三至五年，中国版的REITs很可能会带来约6万亿元的增量资金。

这样的话，是不是意味着房子又要涨了？

醒醒吧，想得倒美，本次中国版的REITs，不投资房地产，投资范围主要是基建项目。

这也合乎情理，中国的房价，头上悬着打狗棒还蹭蹭上涨，再来个REITs岂不是火上浇油，炒房客能把后槽牙都笑出来。

而基建项目就不一样了，2020年是基建大年，资金缺口很大，需要有外部资金来输血。

目前，中国基建存量规模约为130万亿元；仅将1%进行证券化，用于REITs，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

过去，政府搞基建缺钱，会通过发行债券募资；比如修一座桥、一条地铁，缺钱了先发债券。

之后从这座桥、地铁里面赚到钱了，再连本带利一起偿还给投资者。

如果项目没赚钱，政府也会想办法，从其它地方筹钱，来按时偿还本金和利息，是一种债权债务的关系。

而REITs之后，这种关系就变了，投资者变为“基建项目”股东，赚钱后收益全部归投资者，万一亏了也要捏着鼻子认栽。

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中国版的REITs可不可以投呢？

小柒之前说过，选好的项目可以投。

看此前的文件，国家对REITs投资的基建项目，花了不少心思，规定只有权责清晰、效益好、回报好的项目才能上；总结下就是要根正苗红，能赚钱。

但文件说的再好，落地时到底啥样，还是需要咱们自己判断，比如某只REITs基金，它主要投资了地铁项目，你要不要买呢？

瞎买肯定是要亏的！地铁作为超大型基建项目，本身肯定是亏钱的，全世界范围都是这样。

偶尔听到，某某城市已经宣布盈利了，是的，是盈利了，但还是亏本的，为什么？因为报表统计的只是统计周期内的收支，而所有没有算建设成本的账都是耍流氓。

地铁本身，对政府来说是抓取面子和政绩的。

地铁能拉动区域经济发展，在地铁辐射的范围，可以带动商业、旅游业、和房地产等等。

但作为平民，地铁项目并不是个好生意。

当然，这次的REITs基金，投向还包括数据中心、5G、物联网、工业互联网等等“新基建”项目，这些项目就比较有未来有潜力了，过几天发行的话，小柒也会买一些。

咱们做投资，主要是守好自己的能力圈，在能力圈范围内，寻找赚钱的生意，赚钱的项目。

比如小柒是学金融的，对于上市公司的财报、利润、估值这些门清。

但如果你抓着小柒，非让我去和你一起合伙养猪，那么养猪所需的技术，成本这些我都不懂，你就直说是不是要坑我钱

所以这种项目，小柒就不会去碰。

资本市场的那些事儿，是小柒的能力圈，出圈的事儿我不干，也干不来。

这个逻辑套用在REITs上是一样的，比如某REITs重点投向是机场，你最起码要知道，修一个机场大概要多少钱，每个月现金流是多少？

假设底层逻辑都不清楚，那还是不要瞎买。

当然，如果你是带着情怀，就随便吧

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