频道导航

一线城市地王重出江湖，此时出手有讲究

最近站长写北京、深圳、广州比较多，很多站友留言问另一个一线城市上海的情况。那么，我们今天就来说说上海。

今年以来，上海土拍金额屡创新高，地王频出。楼市热度同样居高不下，众多改善性千万豪宅遭到疯抢，又现日光。

现在想在上海买房，不好好研究是绝对不行的。这篇文章站长就来说说，对于不同的购房群体，该如何在上海滩出手。

土拍金额大增

中指研究院数据显示，今年1-7月，上海土地出让金收入高达1795.30亿元，同比增长95.1%。

从上图可以看出，今年1-7月，杨浦、虹口、嘉定、浦东、青浦的土拍溢价率都在20%以上，土地溢价率的第一和二名分别是杨浦和虹口。

这主要是因为杨浦和虹口位于“北外滩规划”附近，拥有很大的政策红利。根据规划，北外滩地区将是黄浦江世界级滨水区的重要组成部分，未来将建设成为：

① 与外滩和陆家嘴错位联动的新时代顶级中央活动区。

② 汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅。

③ 全球超大城市精细化管理的典型示范区。

④ 北外滩核心区将建设480米、380米、300米三座新地标建筑。

从“世界级滨水区”“顶级中央活动区”“世界级会客厅”等官方用语中可以看出，北外滩的发展定位非常高。围绕规划定位，北外滩未来将大力发展酒店、休闲娱乐、教育培训等配套功能，形成城市核心地区，房价增涨空间大，所以吸引了很多房企参与土拍，导致土地溢价率高。

土拍热度高地不仅是杨浦和虹口，从今年2月开始，上海众多地块溢价率都很高。站长犹记2月20日，香港置地以310.5亿元的价格拿下上海徐汇滨江地块，一举刷新了全国土拍总价纪录。

图中红色区域宛如高跟鞋形状的地块，就是徐汇西岸金融城。这里拥有约1.2公里的黄浦江岸线，相当于浦西中环内黄浦江20公里岸线的6%，风景独好。香港置地大手笔拿下徐汇滨江地块，信号意义很强，说明虽然受到疫情影响，上海的发展和核心区域优质地块的增值潜力依然被看好。

此外，7月份上海的土拍成交额也很高，达到443.62亿元，环比增长45.9%，同比上涨121.5%。

7月4日，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块竞价187轮，最终被招商蛇口以溢价28.39%、楼面价超8.1万元/平方米拿下。

7月21日，浦东唐镇PDP0-0404单元D-04-06地块经230余轮争夺后被华侨城夺得，溢价率为19.07%，以4.4万元/平方米的楼面价成为上海浦东新区唐镇的新“地王”。

7月29日，浦东前滩Z000801单元54-01地块，在100轮竞价后由陆家嘴集团竞得，楼面价57201元/平方米，溢价率为34.58%。

土地是典型的价格信号，地价一高，自然会带动周边的房价蹭蹭蹭上涨，特别是配套好的和风景好的。对于投资者来说，应该重点关注高溢价附近的项目，及早布局，把握城市发展红利。

土拍政策放松

站长看来，上海近期众多土地溢价高，一方面是因为上海的基本面好、优质土地稀缺，另一方面是因为今年土拍政策放松了。

2017年8月，上海提升了入围竞标房企的门槛，改用招标挂牌复合式出让。规定通过资格审查的有效申请人数超过3人的，地块采用招标方式出让，需要先根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分排序确定顺序。

若通过资格审查的有效申请人数为3人及3人以下的，地块才采用挂牌方式出让，价高者得，尽可能避免土地拍卖溢价率过高。

在以前使用招标挂牌复合式出让之后，上海土拍市场土地溢价率是很低的，在2019年上海土地市场出让的157幅地块中只有8块地溢价率超过5%，其他都是零溢价。

不过今年4月份上海修改了土拍规则，政策有所放松，当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用像以前那样先评分，土地变成价高者得。这样一来，更多实力房企有机会进入地块的竞拍，因为竞争激烈，土地溢价率自然提高。

所以7月即使是房地产行业的传统淡季，土地市场依然火爆，众多土地出现高溢价成交。站长看来，随着经济逐渐恢复以及金九银十的临近，上海未来可能有更多土地高溢价拍出，房价也会受到带动。

千万豪宅日光

上海人一向对市场敏感，很多改善类需求的购房者已经开始行动了。3月份以来，上海市区中高端改善盘表现尤其火爆。

今年3月，上海绿地海珀外滩定价13.8万元/平方米，为上海新房限价两年多来的最高价。当天推出的203套房源有323组客户认筹，认筹率达159%。

4月份，浦东单套总价2000万-8000万元的碧云尊邸遭排队疯抢；6月份，均价12.18万/平方米的前滩三湘印象名邸认筹率超过670%，而且“日光”；均价16万元/平方米的翠湖天地五期开盘两天去化就达8成。

可以看出，自3月疫情得到控制以来，上海楼市急速复苏，中高端市场开始升温，可以说疫情对于800万以上的中高端市场影响很小。

对于具备一定实力的购房者来说，如今在上海买房，一定要认准市中心稀缺土地的项目，景观也很关键。

相比上海市区楼市的火热，上海郊区楼盘的表现不温不火。从7月入市产品类型来看，16个新盘中有11个新盘位于外环外区域。除森兰星河湾和四季都会晓风来外，其余9个新盘认筹率都不足100%，因认筹数较低而不公开摇号。上海市区和郊区的楼盘热度差别可见一斑。

不过，这对于不介意区位的刚需来说是个利好，只有市场冷清时，房企才可能会降价促销以价换量，刚需现在选择位置偏远一点的项目，可以节约不少置业费用。只要买得起，建议趁早上车，早买早安心。

因为今年1-7月上海土拍和中高端市场持续火热，7月30日，上海市政府召开会议提出要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚决落实好“一城一策”常态长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场平稳健康发展。

未来不排除上海突然推出类似深圳“715政策”的严厉措施，到时候可能有钱都买不了了。

点击查看完整内容