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无奈！未来95%的中国人，一线城市置业恐怕就只有这一条路了

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很明显，对于普通中国人，北、上、广、深这四个一线城市置业的可能性已经越来越小。

尤其是对于这几个城市的非户籍人口。

论房票，北上的户口依然稀缺，并没有任何的松动迹象。

广深虽然鼓励落户，但是深圳7月调控一加紧，这个门槛也无形中高了很多。

房价更不用去说，2017年开始的一轮调控下来，北上广的房价也并没有怎么跌，深圳反而又涨了好大一波。

对于这几个城市，想在真正的较好地段购房，5-7万的单价已经是一个基本的门槛，500万已经是这几个城市的买房及格线了。

试问，不要说是外地，就是北上广深的本地人，能够着这个及格线的人群能有多少。

所以， 共有产权住房在广东突然加速。

近日，省住建厅、省发改委、省财政厅 、省资源厅、省人行、省银监会等六部门联合发布《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》。

文件很长，总结起来三句话：

1、加大政府对共有产权住房建设的投入，各地可将人才住房纳入共有产权住房；

2、共有产权住房建筑面积不超过120平方米；

3、承购人产权份额原则上不低于50%。

购房资格明确规定，共有产权住房面向符合当地规定条件的城镇无房家庭（含单身居民）供应。各地应将符合条件的人才、城镇稳定就业的外来务工人员、在粤工作和生活的港澳居民纳入共有产权住房的供应范围， 每户家庭只能购买一套。

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那么，先来解释一下，啥叫共有产权住房？

共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

可以理解为 一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少的房款，买下一套自住的房屋，有利于中低收入家庭解决住房问题。

这种性质的房产，实际上并不是一个新鲜玩意，在2014年国家就开始试点。

然而，这种房产真正引起人们注意的则是2017年之后的北京。

2017年，是北京房地产冰火两重天的一年。在3月之前，房价飙升，尤其是人大期间，几个天价学区房让北京房价成为整个社会的焦点。之后，北京开始最严格的调控，一个月内九天十政策，让北京房价彻底冰冻。

不但如此，北京之后推出了大量“共有产权住房”项目，用这种方式来冷却滚烫的北京房地产市场。

那么，这几年共有产权房的投入量有多大呢？

至少占了北京市住房土地的70%以上。

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这么多，共有产权住房，市场的效果如何呢？

效果好得很。

2017年9月30日起，《北京市共有产权住房管理暂行办法》开始施行。共有产权住房，销售价格比同地段、同品质限价商品房要低，由政府与购房人按份共有产权。

准入要求：

夫妻双方及未成年子女符合限购且在本市均无住房；

单身30周岁才能买。一个家庭只能购买一套；

申请家庭在京有住房转出记录的、离婚不满三年的、拆迁安置过的、有违建还没拆的不能买。申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，要腾退所租房屋。

准出要求：

共有产权住房取得产证未满5年不能卖，因特殊原因确需转让的，要向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购，回购价格参照购买价格，还要考虑折旧和物价水平等因素。

取得产证满5年， 代持机构优先购买，如其放弃优先购买权，才能转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

一方面满足了这部分居住需求；另一方面，避免了卖出获利推升房价，长期来看，也是在保障刚需。

根据北京米宅的同事介绍，从2017年中到2020年，北京虽然地价时有波动，但是房价却真正做到了“静如死水”， 没有任何啥大的波澜，其中共有产权住房“功不可没”。

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很显然，在这个时间段，广东省政府加速共有产权住房，是很有指向性的。

虽然，没有明确被请去“喝茶”，但是在疫情之后，广东省在房地产调控这门很重要的政治课，成绩是不令人满意的。

深圳房价，一涨再涨，如果不是国家强行出手，市场还不知道会热到什么程度。

东莞房价，甚至比深圳还猛，大有青出于蓝而胜于蓝的趋势。

惠州，珠海、甚至广州，佛山，在深圳之后，大有跃跃欲试，超深赶沪的势头。

所以，广东，你需要“补课”了。

上个月，去长沙学习，算是补课班的开学典礼，深圳升级调控算是补了市场降温的课。

这次全面加速共有产权住房，算是补了长效机制的课。

毕竟，从全国层面，短期市场稳房价，长沙做的最好，

长期市场稳房价，北京做的最好。而北京的最大法宝就是这一招——共有产权住房。

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现在北京的共有产权住房是什么情况呢？

两个字概括—— 分化。

地段、配套、价格等各方面都还不错的项目，特别是有二手倒挂的项目，一经网申，很快就去化完成了。

然而，这些仅仅只是极少数罢了， 大多数的共有产权房项目，都面临着“去化难”的窘境。

2019年1月，位于大兴瀛海的国瑞.瑞福园第一次公开选房。

2231户家庭报名，可房源只有301套，按照正常的逻辑，应该会遭到疯抢才对。可令人大跌眼镜的是，房子只卖出了50套左右，算下来，弃购率达到97%了！

2019年1月14日，房山共有产权房“金林嘉苑”第一天公开选房，900人报名，但最后却只有180多人购房，其余全部弃购，弃购率接近80%。

这是为什么？

就拿瑞福园来看，单价2.9万，个人产权比例占60%，如果换算成100%产权的话，价格在4.83万左右。而周边二手房，瀛海家园瑞园、融园、逸园、和园、畅园，价格在3.8-4.5万之间。

如此一对比，国瑞.瑞福园的性价比并不是很高， 另外“共有”两个字，大大削弱了房产的流动性。而流动性就是金融性，盈利性，所以买房者兴趣一下小了很多。

不过，从2020年初，北京限价房政策，不经意间开始发生改变。

1、共有产权住房项目土地出让大大减少，开始以正规商品房土地为主。

2、共有产权住房也开始去库存，比如，允许北京别的城区的户籍人口购买几个共有产权住房积压严重地区的项目。

很显然，共有产权住房也是一个调控橡皮筋。

市场热的时候，共有产权住房数量要多；市场不热的时候，共有产权住房数量可以变少，或许这就是传说中的 长效机制和供给侧改革。

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所以，对于广东突然提速共有产权住房，有四个判断。

第一、这是一个广东省稳房价的措施，在房价不大落的情况下，解决中低收入有资格人群购房的好办法。

第二、这是一个降低房产金融性流动性的好方法，毕竟北京成功案例在那里摆着呢。

第三、对于刚需的本地客户，这是一个好机会，虽然房子的流动性不如商品房，但是城市的价值在那里搁着呢，早买早安心。

第四、对于外地想进一线的购房者，这也是机会，开始攒资格吧，这恐怕是未来最为现实的低成本进入一线城市的一条路。

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