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看完北京楼市：我有三点想说

之前写过北京的文章，叫大家入手买，但毕竟只是凭数据做判断。我跟你们说了，会去北京出差，顺便去一线跑跑，把北京市区行情大概做个简单了解。

这样可以结合数据和市场做出更准确的判断，让刚需更好把握时机，所以今天跟大家做个跑盘后的汇报。

一

先说学区房

关于学区房，北京的人都知道西城区和海淀区的学区房是最好的，西城区就数金融街最顶级了，来这里上学的孩子非富即贵。

片区共6个小学，北京第二实验小学，顶级学位，18-20万/平，房子破的很，学位房只有新文化街的6栋楼可以上，但学校另外留了很多学位，哪些孩子能上不用我说拉。

中海凯旋，算是片区品质最好的小区了，即便北京楼市在调整，房价大多在跌，这几年中海凯旋的价格都没有跌过，非常坚挺。

虽然小学在金融街来说相对不算顶级，西单小学，但中学很好，而且在整个北京来说小学也算很不错。

我去看的一套170平米，报价3400万，单价20万/平，当天就碰到几波看房的，五个客户等着买，结果第二天中介告诉我，成交了。

另外还有一个尊府，09年的房子，也是20万一平了。

像中海凯旋和尊府这种房子，不论学位，品质，还是地段来说，确实都是无可挑剔，毕竟就在中南海的旁边，对于有钱人来说，周边也没有同类型小区可选择，所以我觉得他们以后即便涨到30万都很正常。

宏庙小学，也是顶级学位，所带的学区房，像宏汇园，丰汇园，一房20万/平，两房18万一平，而且房源很少，没人卖。

而金融街二流的小学，比如奋斗小学的学区房也要十六七万。

带奋斗小学的学区房，西城晶华也算品质不错的小区，154平三居，现在是2400万，在2017年最高价可以卖到3000万，这几年还是降了20%。

据附近的中介小哥说，今年730实施多校划片后，西城区的成交量有所下滑，但价格并没有变化，以前宏庙小学可以直升师大附中实验中学，这是西城区最好的中学，多校划片后，虽然说你买的房子，不一定能上宏庙小学，但实际上，小学其实还是就近入学的原则。只有录满了才会被分到别的学校去。有学位房至少多了一个机会，如果你不买是完全没机会。

所以实际上对学区房影响有限。

不过东城区的中介小哥告诉我，东城区的多校划片政策还是2018年出的，当时影响也是立竿见影，成交量和价格有所下降，今年受疫情影响都在跌，最近两个月在回升了，和2018年差不多。

东城区我也去看了一下，学区房价格就明显比西城区便宜，比较好的史家小学目前学区房在11-12万/平，府学在12到13万/平，景山在11到12/平。

海淀区，学位最好的就是中关村片区了，一小，二小，三小，都是十四五万，万柳书院，2014年的次新房，价格最贵到了20万/平，而且无房源可卖。

这个价格在北京不算高估，我觉得值得，而且还有上升空间，带好学位的品质房子，就是硬通货。

我发现北京楼市不像深圳，很少有中海凯旋那种小区，就是品质又好，同时所带学区又好。基本上市区的房源，要么就是好的老破旧学区房。品质好点的房子，要么就不带好学位。

不会像深圳，因为很多是品质次新+学区房叠加，所以价格贵的离谱，有的已经涨到30万一平，即便是单纯的老破旧学区房，比如百花片区，有的也要20万一平。

没有对比就不知道价值高低，对比下来，我会觉得北京的学区房真的低估了，因为深圳学区房的含金量是根本没办法跟北京金融街学区房比的，同样20万一平米，你是买深圳一流的学区房，还是北京一流学区房呢？

我想不用问，只要你有名额，谁都会买北京一流的学区房吧。至于北京低估了多少，这个我也不好算。

但过去三年多，北京没涨，深圳却一直在涨，而且百花片区学区房起码涨了50%-100%，这个差距就拉的太离谱了，所以未来北京的学区房不该补涨吗？

二

二手房

北京市区的二手房好像也没有特别新的，十多年楼龄的房子都算是次新房了。

比如富力城，二环内，07年的房子，10万左右，2017年时价格基本上都是11万多，去年200-250平米的价格跌到9万多，现在已经回升到了10.5万/平，涨幅也超过10%。

富力城就是地段好，园林社区品质不错，但没什么好学位。因此也只有10万出头。

新怡家园，在东城区也算是数一数二的品质小区了，但学区一般，就是位置好，崇文门商圈，所以价格在12-13万/平。

我看了下这个小区现在的价格跟2017年3月的顶峰比起来，也是相差无几，但去年就相对便宜，最低有降到过10-11万/平左右。

所以这些品质相对不错的小区，在去年确实是个很好的抄底时机。现在买都已经涨了一些，虽然涨的还不算多。但同样一套130平米的房子，从1500多万，涨到1700多万，也涨了有200万的成本，超过10%。

我觉得这些房子明年还会有继续上升的空间。

有粉丝要我去看看二手老破旧，我也看了下，下图这个，中介跟我说是1958年的房子，外墙刷新了看不出。

但我走进去真的是不忍直视，这种房子在二环也要9万多，还是不要买这种房子吧，不抗跌，住的也难受，如果是我，我宁可买5环外的新房。

三

新房

由于时间有限，新房我只选择性的看了大兴、亦庄、石景山和西五环。

大兴，和园，154平米，三房，现在是毛坯5.4万/平，一期卖到6.7万带精装，这几年确确实实是降价了不少。

看着感觉品质挺好的，但售楼处人并不多。

因为旁边还有一个性价比更高的楼盘，中海寰宇时代，这是限竞房，89平米可以做三房，5.7万/平，比前一个楼盘贵三千，但带精装修，户型非常实用，所以成了北京的销冠。现场看房的人也明显比和园多很多。

买中海的人，还是首次置业的纯刚需为主，比如在东城区，在国贸上班的，有的购买力还是相对有限。毕竟中海的总价最低才五百万，前一个盘贵了几百万。

我对大兴这个片区整体观感不错，都是新楼盘，以后城市面貌也会比较好，只要地铁通了，配套起来了，地段的价值应该还是会有所提升，虽然北京人对南边一直有偏见，但这是南五环外，已经跳出了三环四环之间各种批发市场的脏乱旧差，而且也已经归属到了亦庄，会有更多的炒作概念。

亦庄片区我们去看的新盘，不带地铁，买这里的基本上都是亦庄高新园上班的，不需要地铁，或者说自己开车上班。

亦庄的二手房价格还算是比较稳定，金茂府2018年最高卖6.8万/平，现在二手房也是卖这个价格，当然对业主来说可能是要亏一点。

因为亦庄的限价房现在还比较多，包括大兴也是，现在限价房房源都还算挺多，但是今年明年消化完这些限价房后，后面的商品房价格就会明显提升，想要买5万多的房源几乎就是不可能了，对于刚需来说，我觉得现在还真的是机不可失时不再来，除非你嫌弃限价房。

亦庄中海有个盘据说要卖七八万。当然了，户型是大户型，品质也会比限价房好。但价格也上去了。

石景山片区，看的全是中海的楼盘，那边感觉快要被中海垄断了。

石景山的面貌确实又要比南边高大上很多，价格也更贵。

从长安街一路走过来也很通畅，在西城区，金融街上班的人买这里就很顺理成章了。

天钻，7.5万带精装，88平三房，只有几套尾房；

云尚，78平能做到三房，总价530万，单价6.8万。

天玺，147四房三卫户型很好，120平，900万，单价7.5万/平。

中海的楼盘，得房率都很高，以前北京120平米只能做到两房，一百七八十平才做三房，但是随着房价越来越高，很多人买不起了，所以中海这种总价低，户型又实用又齐全的小三房就很受欢迎，在深圳很常见，以前89平米有赠送都能做到4房。

可能是单价相对高的问题，都是中海的盘，石景山看房的人明显就没有大兴看房的人多。

最后看了西五环内的颐和金茂府，我专门去看这个盘，其实主要是在业内久闻金茂府的品质好，专门去欣赏他们产品的，虽然金茂府不是我客户，但对于好产品，我还是很乐于学习的哈哈。

看完果然名不虚传，具体细节我就不说了，这是改善盘，价格在11.4万带精装，比隔壁融创的贵了2万，这估计就是品质盘带来的高溢价吧，据说北京人还是很认金茂的？是不是？

但北京现在看新房都不用验资，而且开发商还很热情，说明市场卖的真的很一般，我感觉很好，不像深圳一样，什么破楼盘都要先验资几百万，要么就是摇号。

所以这种时候买房，真的太舒服了。千万别等到市场火热的时候，就是开发商挑你，那种感觉太不爽了。

四

总结

走马观花看了北京的新房和二手房市场，虽然不全面吧，但北京今年相比去年，确实已经在回暖了。而且我认为明年还会继续回暖，所以建议刚需赶快入市。

这次跟我一起看房的伙伴问我为什么，他可能没看过我文章，所以我再总结一下原因吧，主要有三点强调一下：

第一、限竞房库存不多了。

过去三年，北京房价下跌的一个很大原因，除了调控严格没有杠杆外，是北京限竞房太多，价格又便宜，把新房价格拉低了，然后倒逼二手房降价。

据中原地产分析师张大伟统计，2017年限竞房土地供应是32宗，2018年是41宗，2019年是21宗。

但2020年只有6宗，明显减少，基本上接近尾声。

限竞房累计1100万平米的土地，换算成住宅大约在10万套上下，已经入市了8.6万套，未来剩余2万套左右。

从市场库存来看，限竞房已经不到3万套了，明年差不多可以卖完，后面估计就很少供应了。

第二、地价涨了。

看住宅类土地，在2020年平均楼面价达到了3.2万元，相比前面三年，地价明显上涨了六七千一平米，甚至比2016年的高点都高了，创造了历史新高，面粉涨了，面包还能继续跌吗？

第三、市场周期回升

北京从2017年3月进入调控周期，到目前已经超过3年半了，很多需求，包括刚需，改善型需求一直在累积购买力，已经迫不及待要入市。

这从平常咨询我的北京购房者中，我也可以略微感觉到很多人都在等着买房。

市场本身一定是有涨跌周期的，即便北京没有放松人才政策，调控也不放松，需求也是要释放的。

深圳今年上半年上涨完，广州也在涨，上海也在涨，相对而言，北京的房价，我觉得跟深圳比，已经算是低估了，要知道北京有钱人比深圳多太多了。

很多人说那是他们都有在放松一些政策，可是北京什么都没有放松啊，调控还是那么严格，不可能涨。

但是你没看到北京的限竞房退出了吗？地价在涨吗？这其实就是变相的去库存，在扶持市场，但是又不能太明显。

所以我坚定看好北京明年的市场，刚需如果你真的有购房需求，一定要记得在今年年底入市，不然明年成本肯定会比今年高，不信的你明年再回头来看我文章，赚了你请我吃饭，亏了我请你哈哈。

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