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实用干货!避开购房合同中的坑,一定要掌握这几个知识点 - 凤凰网房产北京
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实用干货!避开购房合同中的坑,一定要掌握这几个知识点

功夫财经 2020-11-30 08:42

作者:层楼 来源:功夫财经

从去年开始,不少城市二手成交量已超过新房,存量房时代已然来临。

而在此前的新房市场中,新房合同一般是制式合同,基本上没有可以修改的地方,因此尽管很多人已经购买过房产,但真正对购房合同了解的人并不多。

而随着存量房市场到来,越来越多的人需要跟二手房打交道。

购买二手房时,整个流程中的风险几乎都需要买家承担,中介说得再完美,真出了事儿他们只会迅速把自己撇清,烂摊子还得自己处理。

二手房交易过程中,大家普遍都没有请律师的习惯,因此只能自己在合同方面把好关,尽量降低风险。

今天给大家梳理了购房合同中需要重点注意的地方,希望对大家有用。

1

基本信息

在2016年楼市上涨期间,朋友购房时就曾遇到过用假房本骗取定金的骗子。

那套房子价格低于市场价十几万,很有诱惑力,但卖方表示急用钱,要求付近百万的高额定金,远超正常定金标准。

好在这位朋友也算久经沙场留了个心眼,坚持面谈并要求对方出示房本,并从房本细节上看出了猫腻。

再加上对方当天一再坚持只签定金合同,不签买卖合同等疑点,最终放弃购买这套房产,算是躲过一劫。

虽然这样的案例并不常见,但也值得警醒。

房子属于大额交易,所涉金额少则几十万多则上千万,核实好房屋信息、卖房者信息是重中之重。

一般情况下,面谈时中介都会让卖房者带上身份证、房本、契税票等证件,面谈过程中还可以通过询问卖房原因、聊当初的购房细节等来辅助判断。

不核对好真实信息千万别交定金,特别是大额定金。

在二手房交易过程中,不少中介都会做房屋核验,也就是到房管局查验该房屋的真实信息,以及是否有查封,其他抵押等。

如果你的中介不提供此项服务,则可以选择与业主一同去查验,基本信息准确是合同有效的前提。

2

备件是否齐全

签合同只需要房主本人签署就行?大错特错!

签完合同后,卖方配偶反悔,造成合同无效的案例数不胜数,在房价上涨时尤为突出。

没有签署配偶同意出售证明的情况下,即使真到了打官司那一步,买家也很难胜诉。

因此只要卖方已婚,无论房屋是否单独所有,都需要配偶签一份配偶同意出售证明。

如配偶无法到场,可让卖家签署一份:关于配偶同意出售的承诺书,并保证在一定时间内补齐配偶同意出售证明。

此外一些产权复杂的房屋,多人共有一套房屋,人一多事儿就多意见很难统一,而且每个交易节点都需要每一位共有权人,及其配偶签字。

在实际购买过程中,除非实在没得选,尽量避开这种产权复杂,或有产权纠纷的房屋。

3

明确时间节点

二手房需要办理的事儿太多。

解押、申请贷款、缴税、过户等等都需要时间,短则一个月,长则几个月。

以下图为例,每一个节点出现延误都会影响整体进度推进。

因此必须在合同中约定好每个节点对应的时间,哪怕时间留宽裕一些,也一定要写到具体的时间,并约定违约责任。

否则一旦市场变动,对方不配合或故意拖延,都会陷入僵局。

4

定死三方违约责任

很多人只注重买卖合同,却忽视了“补充协议”。

实则补充协议极其重要,几乎所有二手房补充协议中都会有这么一句话:如买卖合同与补充协议条款发生冲突,以补充协议为准。

这句话充分说明了补充协议的效力和分量。

因此签署合同时,要对买卖双方可能会出现的各类违约情形,在补充协议中再次做好约定,包括每个节点的违约情况,违约金赔付标准等。

在二手房交易中,买卖双方都有违约责任,但千万别把中介漏掉了。

在房屋买卖合同中,关于中介的违约责任往往匆匆带过,中介给的居间协议还会把自己的责任都撇干净。

因此也需要在补充协议中把中介的责任确认下来,其中包括房屋核验、办理贷款,缴税,过户等等。

以避免中介收完中介费,不积极办理业务,把事情一概推给买卖双方。

此外还有一点需要注意,买新房也必须详细了解补充协议,一般开发商给你挖的坑都埋在补充协议里,一不小心就会上当。

5

物业交割

物业交割也是房产纠纷多发的重灾区。

常有在楼市上行期,原房主卖完房,房价还在一路上涨,最终不甘心,把屋物品马桶、油烟机、窗帘杆等拆了个干净;

也有交易过程不愉快,卖家报复性损毁屋内设施,留下一片狼藉的案例。

根源就在于没有留物业交割保证金,合同上没写明留存物品出的纰漏。

实际买卖中也发生过,恶意欠缴物业费、水电费长达十几年的,买家购买后要补缴几万块的费用才能正常使用的情况。

为防止这类事件,在合同就要约定物业交割时房屋内留存的物品情况,需要做详细的登记,最好拍照留档。

当然,最重要的是留存物业交割保证金,如果有上述行为,则可以从物业保证金中抵扣,对卖家也有一定约束。

此外,在户口紧张的一线城市,户口也最纠纷高发区。

一线城市的户口大多涉及学区等问题,户口无法迁走的房屋,无论是不是学区房,都会折价,学区房还存在占用学区名额的隐患。

而且法院和公安局不是一个系统,诉讼判决也没办法要求公安局强行迁户口,所以我们最好在合同中约定,户口的迁出日期和违约情况。

迁户口是一个漫长的过程,以上海为例,在买房全部流程走完之后,最理想的情况下,起码需要5个月才能迁走,如果不理想,拖几年也是有可能的。

所以,在有必要的情况下最好也留存一定的户口保证金。

6

放款方心安

过完户,买卖流程就算走完了吗?实则,只有等到银行的尾款放下来之后,才算彻底完成购房手续。

因此,即使过完户后,也要随时跟进放款情况。

正常情况下,银行只要下了批贷函一般都会放款,但也有不少银行出于资金安全考虑,会在放款前再次核查客户的征信。

如果在批贷和放款前的这段时间内,客户的征信出现了大的瑕疵,银行也会拒绝放款。

所以贷款批下来之前千万别产生其他的借贷或逾期等行为,不然很有可能影响放款,造成违约。

等尾款到达卖家账户,整个购房流程才算真正结束。

时至今日,我国二手房市场仍然不规范,中介从业人员素质参差不齐。

一些小中介出的买卖合同就薄薄的几页纸,后期如果真的有什么问题,只会是一堆麻烦事儿。

签订购房合同作为买房至关重要的环节,一定要慎重对待。

对于不太了解合同内容的购房者而言,很有必要先让中介提供一下他们的签约范本,并提前做功课仔细阅读购房合同中的每一项条款,以免自身利益受损。


标签: 房价 房产 二手房 【责任编辑】黄晓琳(PO311)
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