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多地块触及最高价 房企披多个“马甲”抢地

当时间的指针滑向12月，热闹的土地市场似乎鏖战正酣。而在“兵家必争之地”长三角，魔幻的“抢地大战”正在上演。  

中国指数研究院数据显示，2020年11月，全国300个城市共推出土地3294宗，环比增加11%，同比增加1%；推出土地面积13143万平方米，环比增加8%，同比增加6%。具体到长三角区域，今年11月～12月24日，长三角共成交各类用地2597宗，涉及建筑用地面积9171.31万平方米，平均溢价率15.67%，涉及土地出让金4005.76亿元。  

土地市场的火热之下，各大房企也铆足了劲发力。12月18日，大华（集团）有限公司（以下简称“大华集团”）旗下公司在与中国金茂、中国建筑、中骏等房企经过102轮激烈角逐后，以30.6亿元竞得上海普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块。不完全统计显示，在最近不到一个月的时间内，大华集团在土地市场砸下超过100亿元。  

今年前11个月，近期刚刚成功赴港上市的大唐集团控股有限公司（02117.HK，以下简称“大唐地产”）已经在浙江拿了9个项目，在江苏拿了5个项目，土地储备超过百万平方米，流量货值超过150亿元。值得一提的是，一向以高端战略著称的仁恒置地集团有限公司（以下简称“仁恒置地”）也在今年加快了拓储的步伐。  

积极拓储的背后，这些房地产企业的拿地战略是怎样的？近日，《中国经营报》记者先后致电致函大华集团、大唐地产以及仁恒置地。12月24日，大唐地产回复表示，江苏市场对于大唐地产的未来发展规划来说，不仅仅是规模增量的重仓区，更是模式创新的试验田，具备较高的价值反哺空间。12月25日，大华集团回复本报记者表示，大华集团专注于中国城市更新，同时也秉承“双轮驱动”经营发展战略，积极在公开市场上获地。  

年终土拍盛宴  

2020年即将收官之际，长三角土拍市场显得十分火热。  

12月18日，随着金地、大华分别拿下松江新城、普陀区的纯住宅用地及商住用地，上海2020年的土拍也落下帷幕。以成交情况来看，两宗地块分别溢价15.4%及17.56%。另据了解，今年上海92幅涉宅地块平均溢价率11.86%。  

随着12月18日位于松江新城、普陀区的两宗用地成功出让，上海在2020年的土拍金额也将触及3000亿元。凭借这一成绩，上海也成为2020年全国排名第一的“卖地王”。  

值得一提的是，在上海普陀区拿地同一天，大华集团还以5.87亿元的价格，竞得江苏徐州一幅地块，楼面价5034元/平方米，溢价率34%。不完全统计显示，在不到一个月的时间内，大华集团在土地市场砸下超过100亿元。  

大华集团相关负责人向记者表示，在南京及徐州获地，是大华集团土地战略储备的重要一环，也是符合国家长三角经济发展战略的举措。另据上述负责人透露，在西南区域，大华集团也在昆明、大理持续获地。  

上海是当前长三角市场土拍火热的一个缩影。  

从上午10点到下午5点，12月17日，在历经7个小时的鏖战后，位于江苏南京的一场土地拍卖终于落下帷幕。在这次入市出让的9幅地块中，有3幅地块纷纷触顶最高价，并于12月18日通过现场摇号确定最终竞买人。最终，碧桂园、中铁建、大华幸运中签。  

而在苏州12月4日的土拍大战中，科技城地块被157家房企疯抢导致系统两次出现崩溃。  

此外，11月26日，扬州市密集推出32宗地块，共计20幅涉宅地块，其中商住地块4幅，纯宅地16幅，12幅商业地块。  

据了解，这场土拍涉及的所有土地均不设最高限价，网上竞拍历时超过10个小时。土地出让总面积135.9万平方米，起始总价为100.4亿元，最终成交总价达133.5亿元，平均溢价率达到约33%。  

长三角土拍市场竞争之激烈，也让土地溢价率水涨船高。例如，今年3月，大唐地产拿下江苏海门一处商住用地，经过175轮投标后价格高达3.47亿元，溢价率为81.83%；今年8月18日上海的土拍中，仁恒与华发联合体以总价45亿元拿下浦东新区康桥板块，楼板价49200元/平方米，溢价率32.71%，这一楼面价也让市场咋舌。  

在浙江好地研究院院长朱组渊看来，今年是一个特殊的年份，年初受疫情影响各城市土地市场进入短暂的冻结期，而疫情之后的一段时间各城市为加快房地产市场的恢复也陆续出台了一些正向刺激的政策，还有相对宽松的货币政策支撑，导致长三角各地的房地产市场普遍表现较为火热，土地市场的热度则更为明显。  

“长三角市场整体韧性强于全国其他地区，对于未来价格上涨空间有较高的预期，房企战略上会继续加大对长三角地区一二线及强三线城市的布局。”中国指数研究院上海研究总监方颃向记者表示，长三角下半年以来密集调控后，优质地块推出数量下降使得土拍逐步降温。年底的12月是传统供地大月，此外优质地块数量同步增加也吸引房企再次积极参拍。  

值得注意的是，不少房企身披多个“马甲”拿地。一张列举了竞拍房企及其对应马甲公司数量的图片在扬州房产圈广为流传――316家竞拍企业背后直指35家房企，马甲超过10家的就占了三分之一。其中，碧桂园、保利、美的、金地、绿城分别以50家、40家、22家、20家、20家的马甲数量排在前五。  

“在土地市场热度居高不下的情况下土地出让时往往会拍到最高限价，房企为了提高拿地的成功率只能采用多个‘马甲’的方式，这是土地市场热度的一种表现，也是房企对增加土地储备迫切需求的真实反映。”朱组渊说。  

“三道红线”难阻房企热情  

一天内在长三角土地市场豪掷近37亿元，足以见得这个上海本土房企对于扩张的渴望，而这正是有规模诉求中小房企的真实写照。  

12月11日，几度冲击IPO的大唐地产终于叩开了香港联交所的大门，正式挂牌上市。这个总部位于福建厦门的房企，为何能在众多排队等候上市的中小房企中脱颖而出？  

记者注意到，进入2020年，大唐地产开始着重发力长三角，在江苏、浙江快速开拓，成为2020年度长三角区域蹿升势头最强的外来房企之一。为给上市增加筹码，大唐地产紧抓在长三角储备弹药，在浙江、江苏两地共拿了14个项目。  

记者了解到，大唐地产决定在2019年进入长三角，分别于2019年12月和2020年1月成立浙江公司和江苏公司。其中，浙江公司在成立10个月内便拿下9幅地块。  

大唐地产浙江公司总经理杨静表示，公司投拓一是重点布局1.5线、二线城市近郊及周边经济发达的县级市；二是在进入一个全新的城市以后，通过建立本地化样板优势，再进行同步复制，以实现区域城市深耕的目标；三是杭州、宁波主城区等主流城市竞争激烈残酷，只有等到时机成熟、条件具备才可择机进入。  

在日前的上市交流会上，大唐地产执行董事兼总裁郝胜春也直言，公司之所以看中长三角是因为长三角房地产市场容量大，超过三万亿，而且市场化程度较高。  

然而，中小房企在竞争激烈的长三角往往选择伺机而动，而真正能在土地市场翻江倒海的还是头部房企。好地研究院数据显示，今年1~11月，绿城中国以557.8亿元夺得长三角拿地金额冠军，2至10位分别为滨江集团、碧桂园、万科、荣安、香港置地、新城控股、融创、金地、阳光城。  

记者梳理发现，作为今年长三角地区的“拿地冠军”，绿城中国一直在浙江省深耕力度最强，大本营杭州项目占比超3成；除此之外，上海及周边的苏州、南通的布局力度也较大；安徽省则主要聚焦省会合肥。  

从近5年各区域货值占比来看，长三角作为绿城中国的战略重点区域，货值呈稳步增长态势，2015~2017年基本占比50%左右，至2019年可售货值占比达60%，其中杭州、除杭州以外的浙江和苏沪皖货值占比分别为10.9%、28.1%和21.2%。  

2020年，绿城中国更是抓住了疫情期间的拿地窗口期，在北京、上海、宁波、杭州、福州、西安等一二线核心城市积极拿地。半年报数据显示，今年上半年新增土储总建筑面积1097万平方米，对应新增货值达1756亿元，较去年同期大幅增加181%；其中，一二线城市的可售货值占比75%。  

尽管长三角土地市场持续保持热度，但从全国范围来看，经历二季度集中补仓后，三季度房企开始回调拿地节奏，四季度拿地规模呈缩减趋势，10月、11月均持续下降。那么在“三道红线”政策压力之下，是否会使房企的拿地策略进一步收紧？  

“公司在经营过程中，秉持可持续发展的战略，坚持以财务稳健优先，适度扩大规模，以保证公司在土地获取、融资准入、产品竞争力等方面具有一定的影响力，深耕城市旧改领域，同时理性参与土地竞拍。”大华集团方面表示。而针对坊间对其密集扩张或为上市做准备的传言，上述负责人回应表示：“截至目前，公司无上市相关的计划安排。”  

“‘三道红线’势必对房企一味追求规模、高负债高周转的发展模式产生巨大影响，粗放式、盲目扩张的发展路径显然已受到阻断。”朱组渊认为，房企未来的发展必须更加注重综合能力的提升。  

优淘城总裁薛建雄则表示，“三道红线”主要影响债市融资，对有太多存货房企来说压力较大。但对拿宅地影响并不大，因为新的宅地可以做两层股权和私慕融资，只要有好的宅地，就能融资到远多于土拍所需的资金。“正是这两层股权融资能获得超额的资金，促使目前宅地市场过热。”

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