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大动作!跳涨40%,全款也难买到房!这个炒房之城,终于挨锤了 - 凤凰网房产北京
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大动作!跳涨40%,全款也难买到房!这个炒房之城,终于挨锤了

20002 功夫财经
2021-04-08 10:27

作者:公子不悔

01

供不应求,房价跳涨,合肥调控了

出来混,迟早要还的。

最近,躁动的成都、火热的西安、持续上涨的广州,都陆续出台了新一轮调控政策,而且一个比一个严厉。

昨天晚上(4月5日),跳涨的合肥,也在预热之后,终于出招,发布了“新政八条”。

此次调控,内容涵盖二手住房限购、热点新楼盘“摇号+限售”、增加土地供应、加强资金监管多方面,最关键的是,针对学区房做出了重要调整,且禁止法人与非法人组织购买住宅,可谓蛇打七寸,直中其要害。

整体看来,合肥这一轮调控力度明显比之前要强很多。没办法,必须得加大力度,才能控制住合肥热到发烫的市场。

2016年合肥领涨全球之后,在强调控的背景下,低迷了很长一段时间,房价也有所回调。但去年疫情背景下,全球大放水,引发了中心城市的又一轮上涨,合肥也在去年四季度发动了攻势。

在新房方面,合肥出现供不应求、部分区域无房可卖的情况。

根据克尔瑞统计,今年3月份,合肥库存量仅有405万平方米,同比下降31%,在全国28个重点城市中位置十分靠后;库存消化周期仅为4.3个月,同比缩短67%。

而更深层次的原因,是2020年合肥土地出让面积已经远低于成交面积,供不应求;而在政务区、高新区等热点区域供应更少,进而导致新房市场尤其是热点区域供应严重不足,引发了市场的恐慌的情绪 。

同时,作为二线城市中成长最快的城市,合肥人才流入加快、增长潜力强、限购门槛很低,也吸引了大量投资需求入场。

各类人群纷纷下场抢房,进一步加剧了供需矛盾,让整个市场越来越热。

▲来源:克尔瑞合肥

据媒体报道,高新区对口168玫瑰园本部小学+中学的国耀花半里,小户型学区房去年年中挂牌价才3w+,去年12月成交均价居然达到了4.6w。

滨湖新区文华阁一套单价4.5w的房源一挂出,被浏览2400余次,最终在未带看的情况下直接签约,成交周期不过11天。

政务区更是出现了全款也难买到房的局面。

新房的热度也蔓延到二手房市场。

根据贝壳研究院公布的数据显示,去年10月份开始到今年1月份,合肥二手房挂牌均价就持续走高,从16757元/平方米升至19099元/平方米。优质的学区房更是引领了整体二手房价格的上涨。

今年1月份有合肥市民在人民网留言板留言,透露合肥二手房从去年10月份开始行情火热,业主抱团涨价屡见不鲜,局部板块价格出现了40%以上的涨幅:

2月9日,获得了合肥市委书记的回复,大概意思是,会继续加强监管,精准施策,努力让房价维持稳定。

这样一等就是两个月,等同为省会的成都、西安等地纷纷加码之后,合肥终于在出招了。

02

调控有何影响?

合肥新政八条中,有些是万金油,比如热盘摇号限售、加强资金监管、整顿市场等,有一些则是真正的大招。

首先,在最根本的供需问题上,合肥明确要“稳定增加居住用地供应”。根据上周合肥公布的全年土地供应,2021年市区商品住房用地计划供应373公顷,各个区域都有涉及。

但与2020年447公顷的涉宅用地供应相比,仍有一定的差距,不过此次调控也对需求端进行限制,一定程度上可以缓解短期供应压力。

比如,在二手房限购方面,合肥提出:

暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内(具体见附件)购买二手住房。

此前合肥没有限制户籍人口购买二手房,整个长三角中心城市,只有合肥有此漏洞,让不少投资人群有机可乘。

如今合肥针对最火热的滨湖新区、政务区、高新区限购,算是把这个漏洞堵住了。

但需要注意的是,仅仅这三个热点区域和部分学区限购,容易将投资需求驱赶到其他未限购区域。如果市场持续火热,后续调控还需要打补丁。

此外合肥还提出,禁止法人、非法人组织购买住宅。

这一招,此前已经有杭州、西安、南京、上海、深圳、江阴等多个城市出台。合肥此时跟进,也是在堵住企业炒房这个漏洞。

中心城市的房价火热,炒房客功不可没,其中企业投资买房占比很大,且都是大手笔。

2017年新华网披露了一组数据,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,合计持有市值9904.66亿元,同比增长近两成。

到了2019年,这个数据继续增加。据Wind数据统计,截至到2019年三季度末,A股3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,合计持有市值达13340亿元。

这些房产粉饰了它们的利润业绩,也在关键时候,救了部分上市公司的命。比如海马汽车,一度靠抛售房产续命。

上市公司炒房,只不过是企业炒房数量中的冰山一角。在房价上涨、买房利润不断增加,再加上实体经济发展困难的背景下,很多中小企业主也选择买房投资,如此形成恶性循环。

如今,合肥禁止法人和非法人组织买住宅,此招凌厉,切中要害。可以消灭一大波炒房需求,遏制投资,也能逼着企业,专心经营主业。

大招还不止这一个,此次调控合肥效仿杭州、成都,将法拍房也纳入了限购范畴。

针对学区房也做出了重要调整,一方面对非滨湖新区、政务区、高新区的优质学区房进行限购。具体限购区域如下:

另一方面还提出:

实行市区学区内成套住房入学年限政策。在执行我市现行义务教育招生入学政策基础上,实行同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位,多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

类似的政策,深圳等很多城市都出台过。这一举措可以打击囤积了大量学区房的炒房客,因为学位锁定,价值下降,可能要砸在自己手中。但在短期,也可能减少有学位学区房的供应量。

03

购房建议

有业内人士说过,论房产炒作,深圳是第一城,杭州是第二城,合肥则是第三城。

这句话其实透露了两个信号:

1)三座城市的房价,很大程度上是被炒房客炒起来的。

2)三个城市是同等级别的城市中的价值优选。也即一线城市中,深圳最具投资价值,新一线城市中,首选杭州;二线城市中,合肥为第一城。

排序可能存在偏颇,但大体不会相差太远。

如今三座城市都遭遇了新一轮强调控,深圳的二手房成交量已经大跌,杭州相比之前有所降温,尤其是法拍房。

合肥在新政之下,很多需求被堵住,短期肯定是利空,成交量萎缩,房价横盘,甚至会小幅回调,但长线来看,合肥的投资价值还是很大。

最近十年,合肥是发展最快的城市,没有之一。

此前21世纪经济报道做了统计,过去十年,合肥在GDP增速、社会消费品零售总额增速、资金总量增速、财政收入增速、进出口总额增速、常住人口增速、人均可支配收入增速等多个维度的综合排名,在内地主要城市中,位列第一。

2020年,合肥成功迈入万亿GDP俱乐部。此外,在年初科技部发布的《长三角科技创新共同体建设发展规划》,合肥被提上了长三角科技第二城。在上周科技部发布的《长三角G60科创走廊建设方案》中,合肥也赫然在列。

▲图源:刘晓博说财经

这意味着,合肥已经成为了国家政策红利青睐的城市,合肥未来的发展潜力可以排进全国前15。同时也意味着,合肥未来的楼市仍然有上涨空间,房产依然具有不错的投资价值。

因此,我对合肥楼市的整体判断是,短期横盘,长线依旧上涨。

刚需与长线投资客,短期内观望为妥,等过了这波调控高潮期,可以寻找机会下手。当然,区域分化在合肥楼市依然存在。

▲图源:安徽楼市观察

最安全热门的片区,新政八条中已经给出,即限购加大的滨湖新区、政务区和高新区,不过这些区域价格基本也都到了2万以上,以改善群体为主;如果是资金有限的刚需,新站、瑶海、老三县的机会更多。


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标签: 房价 房地产 房产 【责编】 黄晓琳(PO311)
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