作者 | 大胡子说房
昨晚，宁波率先出手了！
自4.8号，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5大城市后，不过8天，宁波成为第一个表忠心的城市。
可见，没有意外，该来的还是回来，属于其他4大城市的调控，应该正在路上，就等靴子落地。
调控采取何种方式？力度到底是强是弱？能否压下楼市火热？
宁波已经打了样！
01
宁波这次调控，重点主要在以下5个方面：
1、扩大限购限售区域，将家庭住房核查范围扩大至市内六区。
住房限购区域扩大至宁波绕城高速所围区域，以及江北区慈城镇，镇海区招宝山街道、蛟川街道，鄞州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区，限购区域同时执行限售政策。
这是宁波每轮调控的特色，从2017年的限购小圈，升级到如今，面积几乎翻了3倍。这次调控将最近十分火热的慈溪、镇海、东钱湖新城等热门板块纳入，还是想要精准的从需求端遏制楼市热度。
同时，这次调控将家庭住房情况的核查范围扩大为市内六区，奉化区被成为新纳入核查区域。
宁波的限购条件过去一直本地人限购2套，外地人限购1套，外地人购房需要提供过去3年内，连续2年的社保或个税记录即可。
将奉化区房产纳入计算范围，无疑又会卡死一波本地人与外地投资者的名额。
并且，政策同时收紧外地人购房资格，不再参照个人所得税，只认社保，并且是无补缴记录连续2年的社保，还算严格。
企业等法人及非法人组织暂停在限购区域内购买住房。
这一大点，可以说是精准的从需求端为楼市降温，购房门槛再度提升，在二线城市力度还算常规。
2、建立热点学区二手房交易参考价发布机制！
热点学区二手住房交易参考价格发布机制，落实交易参考价格在金融信贷等应用。
宁波此次针对的是热点学区房，并且明确提到，将落实交易参考价在金融信贷的应用。
这应该是深圳之后，首个提及指导价落实到金融信贷的城市。
目前宁波公布的首批热点学区有9个：宁波市实验小学、海曙外国语学校（青林湾校区、五江口校区）、宁波大学附属学校、华泰小学（东校区、西校区）、堇山小学、宋诏桥小学、四眼碶小学（新河校区）、镇海区中心学校、镇海应行久外语实验学校。
不过目前的悬念是，学区二手成交指导价会如何制定？在文件中之只提到二手挂牌价要匹配小区近6个月的网签价格区间，对学区房二手指导价如何制定，并未提及。
这一点，还要继续关注。
3、加大土地供应
《通知》指出，加大住宅用地供应，2021年市区计划供应住宅用地面积在近5年平均供应土地面积基础上增加12%以上。同时，2021年市区计划供应租赁住房用地面积不少于住宅用地总面积的１０％。
加大土地供应，这一点每年政府都会说，但真正能落到实地的很少。即使加大供应，位置不好也白忙活，所以这一点，我一直都是带着看看得了的态度。
但是今年，各大城市首次集中供地确实出现了加大趋势。比如，北京和广州第一次集中供地面积就超过去年全年的一半，杭州更是表明今年供应会超万亩。
宁波市场的火热，确实与市场供应紧张有关。但是加大供应的远水，解不了此刻的近渴，对当下市场影响不大。
4、赠与行为也被纳入监管之中。
实际上宁波早在去年的调控中，就限制死了假结婚、父母投靠获取购房名额的漏洞。与深圳离婚后三年可以买房不同，宁波直接规定婚内没有购房名额的，离婚后也没有。
直截了当，思路非常清晰，这次对赠予的限制也有异曲同工之妙。
不仅是受赠与者必须满足宁波购房条件，即使赠与者将房子赠与出去了，2年内名下的房产套数还是要包含这套房产。
通过赠与腾名额是搞不成的。
5、严查首付资金来源，实施差别化的信贷政策。
这次调控还提到，要实施差异化信贷政策，此前调控已经将宁波二套3成，变为贷款还清4成，为偿清6成。
这次调控提及的差异化，主要是指缴纳契税，家庭住房套数的核查范围由市五区扩大至市六区。
同时调控也强调，加大房地产贷款集中度管理工作力度，严格审核购房人首付资金来源，从严查处经营贷、消费贷等信贷资金违规流入房地产领域的行为。
02
总结一下，宁波这轮调控还是走的修修补补的思维，许多都是去年12月调控的升级。
综合目前宁波的各项调控政策来看，在强二线城市中，宁波楼市的限制已经算多了，表忠心的诚意是足够的。
但是市场会因此降温吗?
我认为还是很难，因为目前宁波楼市的火热，还是因为热门板块供给少，限价影响下新二手房倒挂等等导致的。
这些在短期的调控中想要解决还是很难，市场经历短暂的调控回调之后，大概率该热的板块还是会继续热。
毕竟宁波的经济实力不差，每年也有几十万人口流入的支撑，大放水之下，一线全面被堵死，水只能向强二三线流动，这些基本面不错的城市必然是首选！
此外，宁波这轮调控，还是给自己留了些后路。可见房住不炒，求的还是市场稳定。
广州、合肥、南通、东莞，调控大方向应该明了，至于具体会如何走？
我们拭目以待！
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