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宁波首次集中供地落幕：各大房企争抢 29宗地揽金358亿

5月26日-27日，宁波迎来首次集中供地，共推出29宗地块，全部顺利出让，揽金358亿。其中，19宗地块竞拍触及“封顶价”，占比65.5%。

中指研究院宁波分院总经理李嵩点评称：“为期两天的宁波土拍落下帷幕，不论是地价还是溢价率，都体现各大房企对宁波未来发展的看好，以及对城市资源的抢占决心。”

绿城拿下6宗宅地，越秀实现首进宁波

绿城成为此次宁波土拍的最大赢家，斥资98亿元夺得6宗宅地，其中1宗为联合拿地；宁波首家房地产上市公司荣安地产在大本营同样收获颇丰，与德信联合拿下3宗地块的同时，另独自斩获2宗土地。

值得关注的是，此前，绿城在其大本营杭州的首轮集中供地中选择“隐身”，而在宁波却大手笔发力。对此，好地研究院认为，与其他房企比较，绿城更侧重于择时。

好地研究院研究员徐路加认为，“绿城一季度已斥资135.9亿元在杭州拿了9宗地块，占其间杭州市区涉宅地总出让金的28.7%，已相当于绿城去年全年杭州总拿地额的61%。在杭州集中供地政策之前，已经吃了‘半饱’，掌握了先机。”

对于绿城此次重仓宁波，徐路加分析称：“对比来看，一季度绿城在宁波仅拿地2宗，耗资共63.8亿元，相对于去年宁波拿地8宗偏少，拿地金额则约达去年42%，仍需要继续补仓。而宁波本土企业除荣安拿地较凶猛之外，其他以外来房企为主，竞争激烈程度逊于杭州，于是绿城将拿地的重心轮动到宁波。此外，在竞自持、毛坯销售、限购圈等宁波最新政策出台的背景下，别的房企还在犹豫中，绿城已大胆出手，快速补仓。”

另外，值得一提的是，5月26日，越秀地产以11.4亿元拿下鄞州区JS-08-b3（姜山镇核心12号）地块，成交楼面价13446元/平方米，溢价率16.92%。这也是越秀地产首次进军宁波。

从单个地块来看，此次宁波土拍中，楼面价最高的地块是由万科 城投经过141轮竞价竞得的海曙区鄞奉片区HS17-04-15地块，楼面价26978元/平方米，溢价率25.48%，竞配自持面积9400平方米。

而地块成交总价最高的地块则是由绿城经84轮竞价拿下的北仑区霞浦通山未来社区ZB09-03-02b、ZB09-04-01C、ZB09-04-01e地块，成交总价29.92亿，溢价率29.97%，竞配人才房7600平方米。

宁波首次集中供地成交结果一览

表格来源：中国指数研究院

宁波首批集中供地出现多个“首次”

此次宁波首次集中供地看点十足，出现了宁波土拍历史上的多个“首次”。

从出让规则上，此次宁波土拍竞价方式首次推出租赁住房用地计划，即部分地块从“限房价、限地价、竞配建人才安居房”，转变为试行“限房价、限地价、竞自持租赁住房”的竞价方式。而在两日成交的29宗地块中，竞自持租赁住房的地块达到10宗。

而在此次集中供地中，鄞州区YZ04-04-e2地块（东钱湖组团下应地段），是一宗“现房销售”试点地块，被新希望以6.5亿元竞得，这也是宁波土拍历史上首次出现“现房销售”试点地块。该项目建成后毛坯房单价35995元/平方米，装修标准不高于2000元/平方米，未来装修销售最高限价是37995元/平方米。

此外，在此次土拍中，宁波首宗未来社区地块也得以亮相。北仑霞浦通山未来社区ZB09-03-02b、ZB09-04-01C、ZB09-04-01e地块由绿城以29.92亿元获得。

据了解，“未来社区”是浙江省于2019年提出概念并部署的一项工作，是对传统城市社区建设模式的系统性重构，是城市更新的高级形态、先进模式。此次成交的北仑通山未来社区项目，立足“青年北仑”的城市定位，致力于实现高强度、高容量开发方式下的多元社区服务模式，依托轨道一号线打造“TOD综合体”，展示北仑东门户区城市新形象。

溢价率走高，多宗地块盈利空间承压

此次，宁波集中供地竞争激烈，有19宗地块溢价率超过25%。其中，绿城竞得的江北区JB16-02-1c、JB16-02-2d（姚江新区8#-1、8#-2）地块和北仑霞浦通山未来社区，溢价率均达到约30%。

随着溢价率走高、地价攀升，在限价的压力下，房企的盈利空间也被进一步压缩。好地研究院将自持部分地价按可售住宅地价6折计算，并计算无偿移交建安成本来测算各地块实际地价，结果显示，姚江新城、石、锦屏等板块房地差（即房价与地价的差距）进一步缩小。

例如，温州时代在奉化锦屏今天拿下的宅地，实际地价达到10343元/平方米，较其2019年5月拿下的相邻地块地价上涨2206元/平方米，两年地价涨幅27%，而且本次新房限价还较之前地块实际售价下降2.8%。

此外，好地研究院对5月27日成交的11宗纯宅地利润率进行测算，按上限价格毛坯销售（其中2宗按照精装修要求来测算），平均预期销售利润率仅为0.75%。

对于宁波首次集中拍地，好地研究院总结称主要有三个特征：一是土拍热度持续；二是房企拿地集中度高；三是房企深耕守擂迹象明显、外来房企拿地不易。

新京报记者 徐倩

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