深圳海量的商服用地有救了？
今年以来深圳不断调整服务用地为宅地，网友惊呼深圳空置的写字楼终于迎来转机，未来商服用地肯定越来越少。
有没有转机不好说，但梳理过去几年商服用地（含写字楼和商业）以及建设情况发现：近10年深圳批的也太大方了！
批得太多、利用率低、旧改批建比例还占大头，这供应量能不多嘛？
坊间传言深圳五十年不建写字楼也卖不完，不无道理。
那么深圳商服用地到底有多少，下面用5张图揭秘。
深圳前五年规划的商服用地和商品房比例悬殊。
2019年规划商服用地是宅地的5.8倍。
之所以说建设计划用地是房价的“风向标”，原因在于两点。
1.土地审批向商服倾斜，住宅用地相应压缩。
2.商服用地的倾斜意味着对企业的倾斜，更优质的企业进入，相应带来更多人才，深圳的发展有了更强支撑，而更好的深圳也是房价的支撑。
现在不仅仅是“关内”，“关外”各区都规划和建设各自的CBD。像深圳北站CBD、凤凰新城CBD、坪山CBD等，还有大大小小各类产业园。
有时候望着一幢幢拔地而起的写字楼，会感到担忧，接下来深圳需要多少企业、多少人才，才能填满这些楼？
或许官方也意识到眼下的矛盾，住宅建设用地规划在今年迎来首次反转。
过去几年开发商快速扩张，写字楼也集中推向市场。如果再算上在施工商服面积，就意味着未来几年将有大量商服用房推向市场。
供给和需求关系的变化，导致今年以来深圳商服用房待售面积创下10年新高。
事实也证明，商服用房库存难消化已是普遍现象。
有数据机构南山区商业经纪人表示，商服用房业务员在近两年开单周期拉长了。
以前租赁业务基本每个月都开单，现在不管是租赁还是买卖，平均一个月开单周期拉长到四个多月。
大企业不买单，小企业没有能力买单，深圳商服用房的“囤货”，谁来买单？
在历年旧改中，深圳还规划了大量写字楼、公寓、商业综合体。
从2012年到2018年，深圳已批城市更新规划中商办面积和居住面积相差不大。
基本上是，有多少住宅，就有多少商服。
以湖贝城市更新为例。总建面242万平方米的项目，规划的商业+办公+酒店用地就有111万平方米。
这些打着“打造XXX片区为国际产业/商业高地”旗号，规划的大量商服用房，到最后一地鸡毛。
（△深圳全市新增供应、净吸纳量及空置率）
聚焦到写字楼，空置率也一言难尽。
深圳写字楼空置率连续5个季度上升。虽然今年一季度出现拐点，但二季度将持续放量约12万平方米的新增甲级写字楼供应。
持续的新项目入市，还是会对市场带来较大压力。
深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长李江博士在2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会上分享了一组图：
深圳商业加上办公写字楼的量现状有1.6亿平方米，这个量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍，和上海持平。
这还只是已批未实施的商服用地，没加上正在施工和待售的数量。
“这么大的体量，而我们的GDP和别人相差有一大截，相对来说我们办公空间的利用效率非常低。”
窥一斑而知全豹，深圳写字楼空置情况不是孤例，而是相当普遍的现象。
一季度空置率最高的前海，在前段时间被多家媒体报道。
大家说不清也不敢说是谁的“锅”，写字楼空置率成为不能说的秘密。
但有一个问题萦绕在大家心中：这么多写字楼，长期租不出去咋办？
像现在这样——空置？
看完过往10年的数据，对深圳商服用地的变化有了认知。
很明显，如果商服用地再“毫无节制”的审批，深圳这座城市难言健康。
因为过量的商办和高空置率，将会是深圳高速发展路径上的一叶碍障。
好在政府已经发现问题并有所动作。
从去年，各类措施就陆续出台。
比如去年停止审批商务公寓，今年3月提到今后将不再供应商务公寓用地。
4月的年度供应计划提到“增居住、控商办、存量开发”，并已经把一些服务用地调整为二类居住用地。
通过计划调节、规划调整等等，解决商服用地过剩问题。
也以此，来提高居住用地的供应量，缓解居住压力。
我们有理由期待，未来深圳的居住用地，有能力维持在一个较高的比例。
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