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万科调了调业务的天平

管理时代正在到来，万科开始排兵布阵。

组织架构上，万科将原有的五个区域调整为七个，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。由此万科地方区首，变成了七位。

人事变动涉及三员大将。王海武出任印力集团总裁；原北方区域首席合伙人刘肖接任王海武担任集团执行副总裁和首席运营官；研究与开发专业公会将改组为开发经营中心，负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展，张海将担任该中心负责人，并继续兼任上海区域首席合伙人。

上述一系列组织和人事安排在万科6月23日内部转型发展通气会上宣布，并称公司将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。

如何理解此次万科区域调整及人事安排？

万科在致股东招股书中指出，地产行业正式由金融红利时代步入管理红利时代。

面对管理红利时代，万科重注两大方向：巩固提升基本盘、加速新赛道转型发展。

郁亮在会上表示，虽然行业面临巨大挑战，但天下没有做完的生意，管理红利时代依然大有可为，此次调整只是系列动作之一，目的只有一个，让公司在管理红利时代继续打赢。核心是两大抓手，一是巩固提升基本盘，也就是提升开发业务的精细化管理；二是加速新赛道的转型发展，推动优秀的人以创业者的心态投身经营性业务。

从这个逻辑上看，万科此次区域调整、张海担任开发经营中心负责人便是为了巩固提升基本盘；王海武出任印力集团总裁便是加速新赛道转型发展的安排。

面对管理红利时代的淘汰赛，万科的目标是继续领先领跑、数一数二，依然是不变的追求。于行业而言更需关注的是，随着地产行业发展逻辑的逻辑转变，万科布局管理红利时代的打法亦随之更新。

五区域拆成七区域，

此前，万科南方、上海、北方、中西部四大区域维持了十年以上。

2020年8月，万科开启第一次区域拆。从中西部区域拆分出西北区域，由此形成了南方、上海、北方、中西部、西北五大区域。

此次万科开启第二次区域拆分，将五区域细分为七区域，由此形成南方、上海、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域、西北区域。

其中，南方区域、上海区域、西北区域保持不变，南方区域首席合伙人仍为原南方区域首席合伙人孙嘉；上海区域首席合伙人仍为原上海区域首席合伙人张海。西北区域首席合伙人仍为原西北区域首席合伙人郭继勋。

此次拆分的区域包括北方区域、中西部区域。北方区域拆分为北京区域、东北区域。

这是北方区域十多年来第一次拆分区域，并且出现了两位新面孔。北京区域首席合伙人为原北方区域执行合伙人卢冰；东北区域首席合伙人为原沈阳首席合伙人林曈，两人接盘刘肖。

对于此次调整，一位万科内部员工认为：“卢冰本就是北方区域资深的副总，现协助刘肖负责北京公司工作，曾把当年问题最大的天津公司一点点带回正轨，且善于深耕经营性业务。林曈在其负责区域内多个城市担任过总经理，一方面熟悉情况，另一方面业绩也在目前划分的区域内名列前茅，可以服众。”

拆分区域，可以让区域管理半径缩小，利于精细化管理，充实布局，贴近市场，从而提高经营质量。从经营数据看，北方区域改善经营情况的需求较为迫切。

风财讯整理发现，2020年，万科北方区域销售额1501.74亿元，创下近6年来新高，但其贡献的比例21.33%，创下近6年来新低。

销售额创下新低带来的是万科北方区域收入、利润的增长疲软。2020年万科北方物业主营业务收入674.43亿元，创下近三年新低，占比16.91%，创下近6年新低；净利润33.97亿元，创下近4年新低，占比7.21%创下近6年新低。

同时，刘肖重回集团总部，担任集团执行副总裁和首席运营官。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，刘肖作为具有一线经验，又具备战略规划能力的万科内部资深人士，被调任万科总部出任执行副总裁和首席执行官，说明万科对从开发型模式向开发与运营型模式转型的重视，而此次管理架构与人事调整表明了万科加强区域执行力和促进业务转型的较强意图。

值得关注的是，中西部区域继2020年8月后再次拆分，拆分为华中区域、西南区域。华中区域，首席合伙人为原武汉首席合伙人蔡平；西南区域，首席合伙人为原中西部区域首席合伙人李嵬。

中西部区域多年来在万科集团内部都是处于第四的位置，但2019年，中西部区域的销售金额达到1506.58亿元，占万科总销售额比例为23.88%，仅次于上海区域，销售面积占比为30.07%，跃居四大区域之首。

疫情之下，中西部区域销售金额排名下降。万科2020年报显示，2020年万科实现销售金额7,041.5亿元，同比增长11.6%。在几大区域分布上，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域、西北区域的占比分别为21.33%、33.76%、21.33%、16.38%、6.59%。

可研智库表示，中西部区域的快速发展之下，出于对区域面积辽阔，管理半径过大的考虑，2020年8月27日，万科由原中西部区域拆出部分城市，成立西北区域事业集团。此次，万科继续拆出原北方区域、中西部区域部分城市，进一步细化管理半径。

柏文喜表示，包括万科也将旗下5个区域细分为7个区域，房企这一轮调整是为了应对目前竞争加剧和业绩压力加大的行业形势，为了提升执行力而划小区域以压实责任、深耕区域之举。

王海武“请缨”印力

王海武出任印力集团总裁，是此次万科组织架构调整的另一个焦点。

此前印力集团总裁一直由其创始人、董事长丁力业亲自兼任，现由王海武接任，丁力业担任董事长。

据悉，王海武此次是主动请缨，今年以来其多次向郁亮表达希望能投身新赛道，态度十分坚决。

王海武的主动请缨与万科对经营性业务的破局意志保持一致。2020年5月，万科首次发布非开发业务跟投机制，今年6月再次进行修订，拟从跟投人员、跟投资金来源、跟投比例方面对商业、物流、长租等经营性业务跟投机制提出新要求。其中，在外界看来最重要的修订，是鼓励业务核心团队真金白银投入，显示了万科加速经营性业务发展的决心。

而印力是万科最大短板，万科当初收购印力是希望能与万科的业务达成协同的效应，如今却壁垒较多，并没有作出特别出彩的成绩。万科方面对印力业务协同不及预期有所不满，同时印力投资收益回报亦没有达到万科预期。

这一表现呈现在经营数据上。2020年报显示，万科（含印力集团）累计开业的商业面积989.8万平方米，商业（含非并表项目）业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。

对于王海武出任印力集团总裁，万科内部知情人士表示，“万科要做大做强某项业务时，通常会采取‘人才先行’策略。将经过业绩检验的猛将王海武放到印力，意图非常明显，要让商业业务实现突破性发展，同时起到带头作用，带动其他经营性业务破局。”

与孙嘉、刘肖等出自核心一线城市、带有诸多光环的副总裁相比，王海武基层出身，2003年加入万科，任职万科东莞公司财务部经理。

王海武几乎一路从基层走过来。2003年从一家会计师事务所跳槽到万科深圳公司，2005年到万科东莞公司，任财务部经理，2015年王海武坐上了东莞公司总经理位置。王海武从东莞总到中西部区首、再到集团执行副总裁仅花了5年时间。

王海武掌舵的东莞公司，曾以领跑万科众一线公司的转型闻名。万科第一家生活广场、第一座物流项目和第一座万科文化创意园都在东莞落地。

郁亮曾称赞东莞公司：经历了制造业空心化的东莞，如今很有希望能够承载中国的工业化转型——工业4.0，万科东莞公司也很有希望承载万科集团的转型探索——互联网改造的房地产业。

有市场观点表示，王海武早年在东莞，商业做得不错，可能是区首里最懂商业的人之一。

由于印力需要破局，王海武又是区首里最懂商业的人，此次王海武担任印力集团总裁可谓人事匹配。

起风了，万科开始转向。随着集中供地，三道红线、银行两道红线等金融监管持续收紧，调控分别伸向了土地端、金融端、销售端，房地产行业刮起了大风，宣告管理红利时代到来。

万科向来是富有危机感，如今亮出两张底牌，巩固基本盘与加速发展新赛道转型发展，因而一系列的区域调整与人事安排随之展开。

文|风财讯 黄小妹

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