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买房，小心这些城市

最近有一个新闻，特别重要，如果你能读懂其中奥妙，一定会受益匪浅。

就在近日，发改委官网刊登了一篇重磅报告《差异化培育提升不同类型城市发展新动能》。

文中讲到：“为了达到十四五规划要求，着重提出四个层级的城市等级，其中有全球竞争型代表城市、区域性中心城市、战略接续成长城市和衰退型城市等四类城市”。

这种划分方法，我是头一次见，但可以确定的是，背后是国家对城市发展战略的重新布局。

这次不仅提到了杭州、成都、武汉、南京等这些新一线城市，还有济南、福州、沈阳等二线城市，以及宝鸡、洛阳、襄阳、赣州、宜昌等三四线城市。

被提到的重点建设城市，国家会定向“输送能量”，给钱给人给资源，城运带财运，当地居民无不受益。

那么这篇报告，背后到底藏了什么秘密，哪些是可兑现的，哪些又是“愿望”？下面，子木帮大家详细解读。

1

走出去

首先是全球竞争型城市。

看字面意思就明白，它对标的是“国际”，之所以提出这么一个概念，是因为我们的“龙头城市”，太弱了。

根据MMF全球城市竞争力排名，48个全球大都市样本中，2019年，排名前三的是伦敦、纽约、东京，而北京、上海分别位列全球24位、30位。

要知道，2012年，北京的排名是全球第11名，这意味着，这些年，我们的龙头不进反退。

我仔细看了GPCI指数报告。

里面的解释是，北京和上海，经济尚可，科技研发、文化交往中等，但居住条件和生态环境很差。

其中“生态环境”在全球48个样本城市中，分别位列倒数第一、第二。

来过北京的朋友都知道，除了人就是房，被钢筋混凝土紧紧包裹着。

外地人来了大都去了天安门广场、颐和园、故宫，可玩的地方寥寥无几，若是想找一点有“绿色”的地方，还得驱车到郊外。

再看全球第一城伦敦，上世纪中期也很差劲，是出了名的“雾都”，但现在已经变成了森林之城：

141.6平方公里的公园、林地和花园，还有占伦敦土地面积的22%的环城绿带，当地对人居环境的投资，做到了极致。

伦敦国王学院的留学生怡然在日记里这样描述今日的伦敦：

泰晤士河周边常有跑步的人们，河边橡树茂盛，白色的水鸟从人们身边飞过，它们好像从不怕人。金丝雀码头附近的草地上常能看到松鼠，它们会主动跑到你身边，伸手等待你的喂食……

野生动物与人类和谐共处，是一个城市生态环境的最优表现，这种情况，国内我只在峨眉山见过，那还是猴子从我身上偷东西，嚣张地都以为自己是孙大圣。

还有就是文化。我之前问过一个导演朋友，“为什么国际大片中很少出现北京、上海的镜头，最多的取景地几乎只有中国香港？”

朋友回答我，文化输出不够。

北京上海虽然很发达，但这种摩天大楼的城市在全球一抓一大把，反而文化层面，我们有着上下五千年的底蕴，但却没有很好的输出，不过现在正在直追。

拿北京来说，博物馆总共197个，而伦敦，博物馆超过200个。

中国香港给人的感觉，很拥挤很逼仄，一种脏兮兮落后的感觉，但灯红酒绿的繁华夜市，霓虹灯下的爱情故事却是独一无二的。

总的来说，中国如果想实现世界第一大经济体的宏伟大志，就必须有龙头城市走出去，只有这样才能吸引国际人才和资本的青睐。

报告中提到，北上广深将被打造成卓越的“全球城市”，四大一线城市，任重而道远。

2

高能级

将重庆、天津、成都、杭州、武汉、南京、西安、沈阳、济南、郑州、合肥、福州等，打造为高能级的国家中心城市。

这是此篇报告的核心内容。

国家中心城市，最早是在2005年，由住建部依据《城市规划法》提出的。

2010年明确提出五大国家中心城市（北京、天津、上海、广州、重庆）；2016年5月至2018年2月，又提出新建四大国家中心城市，成都、武汉、郑州、西安。

不到二十年，我们捧出九大国家中心城市。

“国中”这个称号，非常值钱，只要落定，意味着一大批天降红利随之而来。拿西安举例，2018年被定义为国家中心城市后，紧接着：

阿里巴巴、腾讯、比亚迪等大型企业接踵入驻。

旅游数据爆发成为网红之城。

临空经济示范区被批复。

全球创投峰会开幕。

多个重大基建项目，集中开工。

……

西安被定义为国家中心城市的第一年，GDP名义增速破10%，飙升至11.75%，直接跳入全国第一梯队，坐实“西北王”的称号。

这次我们看到，除了老九大，未来还可能增加新六大，分别是杭州、南京、沈阳、济南、合肥、福州。

其中杭州、南京、合肥，同属于长三角城市群，只能说，国家对长三角真的是情有独钟，不过这也能理解，长三角每年贡献的GDP占全国1/4，投资肯定要考虑回报。

但重点来了，通过跟身边业内研究者的交流，发现大家对这三位入选“国中”，并不看好。

首先，国家级中心城市的核心是“中心”。

地理位置要中心，辐射能力更要中心，对一个区域的经济、文化和政治等因素，要有带动作用，是区域内独一无二的。

其次，要在战略布局上，有平衡性。比如之前西北发展太过落后，这时候只能把西安这个点做起来，成为绝对的龙头，才能带动西北发展。

杭州、南京同属于富得流油的长三角一带，自身实力本无需外力，而且长三角已经有了一家“国中”，上海大哥这些年带动作用明显。再出两家国中，有些多余。

而合肥，属于长三角，也属于中部五城，长三角有上海，中部有两大“国中”，九省通衢的武汉，和全国路网枢纽中心郑州，如果带上合肥，那么长沙要不要进“国中”呢。

所以这几位竞选，是很难的，反观其他三个预备队员，福州、济南、沈阳，虽然实力稍逊一筹，但我认为是“板上钉钉”之事。

3

新国中

近几年，我国在城市战略投资布局上，一直是“两条腿走路，填饱肚子”。

这两条腿分别是长三角和大湾区，有好的政策和资源，首先想到的肯定是这两位，因为投资有丰厚的回报。

其次是“肚子”，比如华中武汉、郑州、长沙、西北西安、西南成都和重庆等，这些城市均是各个区域的龙头城市。

唯有东北、西南以及华东的山东、福建等地，这几年，忽略了。现在便迎来了转折档口。

东北振兴是必须要做的，否则按照眼下的人口流出趋势，不出10年，东北会彻底沦陷，再难扭转。

其中沈阳，民国时期就是东北地区的首府，区位上可以很好的让东北与京津冀、长三角连接，带动东三省复苏，自然要承担起“东北振兴”的重任。

而同属于东北的明星城市大连，在失去上一班经济高速列车后，未来的竞争力将很难与沈阳匹敌。这是大环境造成的。

而且眼下沈阳房价并不高，这对于东三省年轻人流入是一个很好的契机。

其次是山东济南。

济南这几年在大省会战略下，发展的不错，近两年楼市回调充分，目前正在蓄势反弹。

山东一直存在“济南青岛”双子星之战，众说纷纭。

最多的表述是，过去山东把政策都给了青岛，但是青岛并没有混出什么名堂，对山东整体也没有带动作用，所以现在整体政策回流，决定把济南做起来。

而且济南在区位上，更“中心”一些，对整体战略规划和产业分配，更有前瞻性。

福州跟济南一样，双子星城市，过去一直被厦门碾压。但整体来看，厦门也没有起到带头作用，只是把全福建省的有钱人都虹吸在了岛内。

工业制造业高科技，没有赶上浪潮，房价倒是很贵，6000多亿GDP，最高房价能炒到7-8万/平米。

而福州，作为福建省会，包容性足够，已经成为万亿俱乐部成员，对东南沿海有强虹吸作用，而且房价较低，对年轻人也是友好的。

过去沈阳、济南、福州，这些省会城市都位列全国最没有存在感的省会榜单之上，但现在，国家开始重新布局，转移战略投资方向。

当然不能说，厦门、大连、青岛未来不发展了，而是在已有存量的基础上，这几个曾经的明星城市，增量空间并没有沈阳、济南、福州那么大 。

而且考虑到区域带头作用，未来政策转移和资源传输会更倾斜。

4

持续的马太

新“国中”上台，势必会掀起一场财富风暴，接下来就看这几座是否能把握住机遇了。

讲到这里大家一定要注意一个规律：

因为资源有限，国家给大型战略扶持，地方就会集全省之力发展一城，只有这样，才有可能“成事”，成都、合肥、武汉、长沙、西安等等省会都是这个路径。

等到发展成绝对大城之后，才有可能对周边形成带动作用，我们叫做“反哺”，比如上海对昆山、嘉善，深圳对东莞、惠州的带动。

所以新国中出台后，对东北、山东、福建其他城市反而是利空的，尤其反映在房价走势上，大家一定要注意。

最后再简单说一下战略接续成长城市和衰退型城市。

报告总共提到21个战略接续成长城市，主要集中在中西部，而且基本都是省内除省会外的三四线城市。

对于常规普通三四线城市，我还是过去的观点，即使给政策，扭转局势的概率不会很大。

还是那句话，“马太效应”是城镇化建设无法破解的命题。 任何国家都是这样，强者更强，弱者愈弱。给政策崛起，也需要一定的底子，比如城市能级、产业、人口、区位等等。

我国除了像江浙一带的小城市，改革开放后就形成异常发达的乡镇经济体，其他地区除非像山东曹县那样找到独特的产业方向（概率是千分之一），基本无法破除这一魔咒。这些城市的房子只有自住功能，在大环境下，房价会持续横盘。

至于衰退型城市，我曾在文章里讲过很多次，未来只能走“小而美”的路线，除非迫不得已在这个地方生活需要买房，否则尽量远离。

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