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地卖不掉了?多城二轮集中供地流拍来袭 房企躺平 - 凤凰网房产北京
地卖不掉了?!从8月开始的第二轮集中供地,不少城市住宅用地流拍率大幅上升。9月15日,杭州第二轮集中供地共出让10宗地块,然而却有9宗由于报名房企数量不达标,未能进入正式竞价环节。最终,10宗地里只有1宗顺利出让 -来自凤凰新闻客户端
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地卖不掉了?多城二轮集中供地流拍来袭 房企躺平

中国经济周刊
2021-09-27 07:28

地卖不掉了?!

从8月开始的第二轮集中供地,不少城市住宅用地流拍率大幅上升。

9月15日,杭州第二轮集中供地共出让10宗地块,然而却有9宗由于报名房企数量不达标,未能进入正式竞价环节。最终,10宗地里只有1宗顺利出让。

无独有偶,这样的现象也在合肥、成都、沈阳等"双集中"(集中供应、集中出让)城市相继出现,引起市场关注。有分析称,截至目前已完成第二轮集中供地的8个城市,合计超过100宗地或直接流拍,占全部供地总数的比例超过30%,这样的情况已经类似于2007年下半年。

土地市场向来是楼市的"晴雨表"。造成近期多个城市土地流拍的原因是什么?土地流拍会产生连锁反应吗?对于购房者来说,流拍意味着什么?

流拍潮来袭?

今年2月开始,城市住宅用地"双集中"供地政策在22个重点城市试点。截至6月底,首批宅地集中供应收官。中银证券数据显示,22个重点城市首批集中出让合计成交785宗地,成交总建筑面积1.05亿平方米;楼面均价9993元/平方米,较去年增长20.7%;平均溢价率15.3%,较去年提升1.6个百分点。重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%,无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交,长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。超出预期的数据瞬间点燃了市场热情。

然而,随着各城第二轮集中供地陆续开启,土地市场却忽然遭遇"寒潮"。

9月15日,已连续4年稳坐"卖地"大户的杭州,第一次在土拍市场受到冷遇。集中挂牌的9宗地块由于报名房企数量不达标(3家以上),未能进入正式竞价环节。最终,10宗地里只有1宗顺利出让。

有观点认为,杭州第二轮集中供地遇冷的特殊原因是,流拍的这几幅竞品质地块,拿地门槛很高。根据参拍细则,竞品质地块项目,需要房企先提供建设方案,方案通过后才能进入竞价环节,竞得后楼盘需要通过验收,然后进行现房销售。若有效申请文件不足3份,则取消竞买报名资格申请。因此,此类土地的供应和成交显然遇冷。

然而,遇冷的却并非杭州一城。

作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市, 福州先是挂出26幅地块,随后先后宣布2宗地块因出让方案调整暂缓出让。9月7日,就在正式土拍的前一天,福州市自然资源和规划局又发布公告称,因出让方案优化,4幅地块取消出让。最终,福州成交13宗地块,另有2宗地块流拍,5宗地块终止出让。

随即,9月10日,济南第二批集中供地收官,开拍前55宗挂牌地块中,18宗地提前终止,成交37宗,全部底价成交。

9月11日,天津第二批集中供地收官,挂牌的61宗宅地中9宗停牌,2宗流拍,31宗底价成交。

9月14日,成都公共资源交易服务中心发布公告称,原定于9月15日—17日进行的成都第二批集中供地,有17宗地因故终止出让。最终,原计划出让的75宗地块,只剩58宗继续出让。3天的集中出让成交52宗地块,6宗流拍,成交地块里有38宗底价成交。

9月15日,在第二批集中供地前夕,合肥土地市场网发公告称,将26宗地块中的18宗延期出让,并由拍卖出让转为现场挂牌出让(编者注:拍卖要求3家以上参加,数量不够则改为挂牌),挂牌日期为9月16日至29日。

9月15日,沈阳市自然资源局发布通知,第二轮集中供地的46幅土地中,共有24宗地块提前终止出让,只剩22宗地进入招拍挂流程。最终,本轮出让仅有19宗地块成交,3宗地块流拍。

这不禁令市场感叹,房企拿地积极性减弱,房企真的怕了吗?

9月中下旬,南京、广州、重庆等多个热门城市迎来了第二批集中供地。在这些热门城市中,不少城市叠加了拿地政策调整,在"三道红线"、债务到期和融资新规的大背景下,房企的拿地态度耐人寻味。

房企不积极的风险值得关注

集中供地却遭遇流拍,供给与需求不相匹配,这显然不是令人满意的结果。

那么,造成重点城市大面积土地流拍的原因是什么?

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析指出,类似杭州的流拍,从直接原因看,和竞品质的约束有关。竞品质涉及的工作量更大,即房企需要在品质优化方面不断做方案,加大了房企拿地和开发的成本。同时一些竞品质的项目约束比较大,包括现房销售等,这也会使部分房企进行回避。所以此类竞品质地块后续如何更好地推向市场,真正吻合房企拿地的意愿,也是非常关键的。

"实际上房企出现这样的现象,应是值得当前重点关注的风险点。" 严跃进向《中国经济周刊》记者表示,近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多,各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看,拿地工作压力很大,或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。所以需要不断关注房企拿地的意愿,否则房企拿地节奏放缓,对于各地土地供应目标的完成是一个较大挑战。同时,类似拿地意愿减弱的情况,也说明各地管控中需要积极倾听房企的心声,主动为房企减负,真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。

中财——中证鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成则向《中国经济周刊》记者分析,今年以来全国继续坚持"房住不炒"的原则,也对市场进行了相应的政策调控,还约谈了一些地方官员。从9月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,房价涨幅确实呈回落的趋势,再加上经济仍然处于逐步回落态势,势必会对土地市场产生影响。

温来成称,再加上前些年房企盲目、激进扩张,许多企业产生了高负债问题,更有恒大、华夏幸福等出现明显经营困难的房企。在"三道红线"、融资政策收紧防止房企无序扩张的压力之下,不少开发商的资金链很受影响,即使想拿地,也是心有余而力不足。这使不少地方政府在招拍挂过程中,频频出现流拍现象。

"其实还是因为房企拿地面临很多压力,一个是资金的压力,这是当前房企所需要注意的地方。另一个是拿地本身的压力,一些地块的要求较高。"严跃进直言,恒大事件本身对于别的房企直接影响小,但是反映了共性问题,即类似恒大这种大房企都有这样大的压力,那么别的房企压力估计也不小。

在严跃进看来,当前土地市场需要关注过冷或流拍等问题,充分说明了市场的新动态和新情况,总体上说,当前一些大城市或热点城市也出现了降温,这都是需要注意的风险。后续预计土地供地和土地交易方面的政策或有调整的可能,值得观察和期待。

那么,对于购房者而言,土地流拍释放出哪些信号?

严跃进分析称,从消费者和购房者的角度看,近期会关注房价的下跌情况和银行信贷等,流拍等关注会比较少。但是反过来看,流拍事件多了,或会有楼市不景气的预期和判断,这会使盲目看涨的心态减少,这是很关键的一个内容。

会影响地方财政收入吗?

国有土地使用权出让收入是地方财政收入的重要来源,不少舆论担忧,开发商不积极,最直接的效应是地方土地财政收入锐减。

"从地方财政角度来看,房地产市场的相对萎缩,特别是土地价格的下降,对于地方财政会有相应的影响。" 温来成向《中国经济周刊》记者直言,这在以前直接表现为来自土地出让金收入的下降,目前还出现了一种新的情况,"地方政府发行的专项债券,实际上大多数是以土地收入为偿还来源,特别是对于快要到期的债券,如果土地价格出现问题,可能影响这些债券的还本付息。"

"连锁反应是明显的,流拍就说明供地没完成,自然会对地方政府有压力。而且流拍也影响了项目的供应,影响房屋工程等投资。"严跃进向《中国经济周刊》记者分析称,不过"流拍"还不至于会成为常态,土地市场本身有博弈概念,类似流拍也会倒逼地方政府修正土地供地规则。当前估计各类新政策也在路上。从交易角度看,流拍显然影响了正常的供地节奏等,所以不是好事。当然,流拍也说明市场降温,这意味着政策会有缓和的可能。

事实上,就在今年8月,相关部委曾召开闭门会议,要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%,且不得提高起拍价,这被视为是限制地方政府的土地财政依赖度。

而若因为流拍改变政策预期,是否意味着房地产市场"绑架"了地方财政?

"流拍的现象是暂时性的,也是正常的市场行为。" 温来成直言,"就像房价一样,不可能永远上涨。从长远来看,我国需要相对稳定的房地产市场,既不能让房价暴涨,也不能让房价暴跌,要让市场各方能够形成稳定的预期。"

"我国的城镇化率还处在提高过程中。" 温来成补充道,目前中国人均GDP才刚过1万美元,发展的空间依然很大。城市化还会继续、优质的房子还需要供应,从长远发展角度看,也需要稳定的土地市场。

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标签: 住房 楼市 市场 【责编】 吕冰(PO448)
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