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警惕烂尾！多城集体预警，释放了什么信号？

文|凯风

楼市有多少巨坑？

近日，广东省住建厅发布13条商品房交易风险提示，包括预售资金非存入监管账户、售价高过备案价、以一次性付款等名义降价销售、以租代售、违规使用经营贷、双合同等行为。

这不是首个发布楼市风险的地区。

此前，杭州、天津、浙江湖州、湖北鄂州、江西上饶等地此前也曾发布过此类购房重大风险提示，焦点都在于新房交易和烂尾风险。

多地集中发布楼市风险提示，这在过去20多年的房地产历史上极为罕见。

这些风险提示出现的大背景是，一些龙头房企遭遇债务困境，多个房企开始降价促销，而部分楼盘被曝存在预售资金被挪用的情形，个别楼盘烂尾风险陡增。

买房是许多人一生中最大的投资和消费，涉及资金动辄数百万乃至上万，而且还背负了数百万的贷款，一旦买了问题楼盘甚至烂尾楼，损失不只是惨重那么简单。

所以，楼市风险预警不仅及时且必要，而且应该树在每一个售楼处的大门口。

那么，买房主要有哪些风险？

01

预售制下的烂尾风险

预售风险，主要是挪用预售监管资金以及烂尾的风险，这也是买房最大的风险。

我国新房销售实行的预售制。所谓预售，源于香港的“卖楼花”，与现房销售相对应。一些城市只要正负零（开始地面主体工程建设）就能对外预售，而交房则要等到1-2年之后。

通过预售制，开发商得以迅速回笼资金，而购房者和银行则要承担质量问题乃至烂尾的风险。

楼市上行时期，楼盘烂尾现象只存在于少数地区；如今随着大环境发生巨变，问题房企不再是孤例，新房烂尾风险空前高企。

解决这一问题，取消预售制是终极解决之道。

然而，预售，关乎房企高周转模式的成败，更关乎地方土地财政，短期恐怕难以推进。

既然取消预售仍旧遥远，那么做好预售资金监管就是当务之急。

目前，各地均将预收款存在监管账户，无论是房企还是银行都不得轻易挪用。只要预售资金还在，即便开发商破产，业主们依旧能够盘活烂尾楼。

然而，开发商擅自挪用预售资金监管账户的案例不在少数，更有甚之，部分开发商误导业主将购房款存入非监管账户，从而带来更大的风险。

所以，购房者认准预售资金监管账户是第一位的，而地方政府更有必要做好监管。

02

变相涨价或降价的风险

变相涨价或降价的风险，前者表现为“双合同”，后者表现为工抵房、团购房等。

这一轮楼市调控的主基调是“稳”，所以各地政策既不鼓励涨价，同时限制降价，不能大涨又不能大跌，说的就是这个。

对于变相涨价，在新房严格限价之下，开发商通常通过“双合同”、茶水费等方式变相绕过限制，茶水费明显违规，而双合同则处于灰色地带。

所谓双合同，即将房价拆解为两半：一半是按照备案限价签订的购房合同，另一半是所谓的装修合同，从而达成变相涨价的目的。

显然，双合同绕开了新房限价，在楼市上行期，这是开发商与购房者心照不宣的潜规则；一旦楼市进入下行期，双合同就容易成为维权纠纷的焦点。

至于变相降价，这是“限跌令”之下开发商无奈做出的变通之策。

房价下跌不得超过10%或15%，一纸行政命令下达起来很容易，但对于开发商来说，不降价就无法回笼资金，价格维持得再高再稳都没有实质意义。

不过，对于地方来说，更担心的是一旦降价形成示范效应，则会进一步强化楼市下行的预期，不利于市场稳定，更不利于卖地，更不用说还存在老业主因为降价而出现维权乃至退房的维稳风险。

所以，有地方政府直接将“低价甩卖”与“哄抬房价”同时列入“严厉打击”之列。

03

质量问题

新房所见无法所得，建筑质量就成了无从监督的黑箱。

这几年，许多开发商放弃了对于质量的坚守，货不对板、以次充好、精装修变身“惊”装修，乃至塑胶“人工湖”、推窗见坟的 “墓景房”、买到不存在的“空气房”、凑数字的“假车位”、空口许诺的名校学位等乱象都屡见不鲜。

过去，质量问题频发于中小开发商，这两年，许多以质量著称的龙头房企也陷身其中，甚至遭遇央视315节目直接点名。

这是高周转和新房限价带来的结果。

某龙头房企曾要求设计院通宵出图，且将“拿地之后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”作为优秀经验进行广而告之，理论上一笔钱一年可以滚动两次。

加上新房严格限价，开发商的利润被大幅压缩，降低质量要求就成了不约而同的潜规则。

有业内人士曾表示，这几年的房子质量是最差的。

虽然有点夸张，但也道出部分事实。

04

不是什么房子都值得买

公寓当住宅卖，写字楼当公寓卖，小产权房当商品房卖，长租公寓“以租代售”等，都存在巨大风险。

虽然都是房子，只要用地性质不同，价值就有天壤之别。商品住宅、商住公寓、办公式公寓、小产权房、长租公寓，就是如此。

在我国，只要商品住宅之下的土地是70年使用权，公寓和办公楼只有40年的使用权，至于小产权房和集体土地上的长租公寓，都是集体土地，跟商品房之下的国有土地，更是天差地别。

土地产权只是一方面，更关键的是不同性质的房子，无论是税费还是水电费用都有了极大悬殊，未来交易时面临的市场环境大相径庭。

这背后主要存在两大雷区：一个是小产权房。小产权房短期没有任何转正的可能，中央部委和地方主管部门已经多次重申过。

另一个是公寓和办公用房。个别所谓的商住公寓，用地性质是“办公用房”，这类房子只能用于办公，不得居住。只有用地性质注明是“公寓式办公”或者“商住公寓”的，才有用于居住的可能，但也要看当地具体政策而定。

事实上，多个城市已经明确，新增商业办公地块不得建设“类住宅”，不得在广告内容中明示或者暗示房屋具有住宅功能，不得以“不限购”“不限贷”的名义、噱头代替“商办类项目”。

05

几个建议

楼市大变局时代，买房不再是一本万利的赚钱游戏，而是充斥巨大风险、布满荆棘陷阱，更需要专业判断。

我们的建议有四个：

一则，不是什么房子都值得买。一定要认清房子的性质，到底是商品住宅，还是商住公寓，抑或办公用房；到底是商品房，还是回迁房，抑或小产权房。

二则，谨慎选择开发商。过去出问题的多是中小开发商，抗风险压力较差；如今连大型开发商甚至龙头房企都开始陷入困境，这是高杠杆模式遭遇政策高压的必然结果。

三则，不必迷信新房。预售之下，新房往往都是期房，所见不能所得，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。

四则，不要相信空口许诺，不要蒙眼买房。过去楼市上行期，抢房层出不穷，许多人在中介销售的蛊惑之下，一拥而入。只要房价能持续上行，那么所有的小问题都可以忽略不计。

如今，楼市一旦进入横盘甚至下行期，如果再不审慎，不看地段不看规划，甚至连售楼处都不去，连买的房子到底是“公寓”还是“办公用房”都不清楚，连开发商的信用底色都不调查，头脑冲动之下盲目下定，最终受伤的一定是自己。

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