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北京三批集中供地规模缩减、拿地门槛提高

近期，多城拉开了第三批集中供地的帷幕。《华夏时报》记者注意到，或许是因为第二批集中供地热度较低，各城普遍降低第三批集中供地的拿地门槛，例如降低监管资金规模等，并增加供应规模。

不过，北京第三批集中供地与其他城市不同，拿地门槛进一步提高。由于北京此前已经完成了八成的供应计划，第三批集中供地规模缩减。此外，北京扩大了“竞现房销售”比例，并开始试点全现房销售。

供应规模缩减

11月19日，北京市规划和自然委员会对今年第三批集中供地进行挂牌。据悉，北京第三批集中供地共推出12宗住宅用地，总建筑规模约为113万平米，总起始价为335.44亿元，挂牌竞价截止时间为12月24日下午3时。

复盘第一二批集中供地流程，可以看出北京第三批集中供地供应规模明显收窄。首轮集中供地中，北京一共成交30宗地块，总成交额达到1109.71亿元。第二批集中供地全国市场集中遇冷，北京也不例外，有26宗地块因为报名人数不足延期出让，共成交17宗地块，总成交额是首批集中供地成交额的50%左右。

对比来看，北京第三批集中供地推出的地块数量更少，且此前延期出让的26宗地块原本应该在第三批供地中再次挂牌，但目前因故取消。贝壳研究院高级分析师潘浩对《华夏时报》记者表示，第三批集中供地规模明显缩减的主要原因是前两批集中供地已经完成了全年目标的8成。如果第三批集中供地推出的地块顺利出让，北京年度土地出让计划有望达标。

不过，与一二批集中供地相似，第三批集中供地中，朝阳仍是“大户”，此次共推出6宗地块。而剩余的6宗地块则分别位于丰台、房山、门头沟、密云、延庆。值得关注的是，在首批集中供地中，除了海淀区的树村板块十分抢手之外，朝阳区豆各庄乡的一宗地块也格外吸引房企，有包括万科、中冶等在内的10家企业出手，并纷纷提报高标准住宅建设方案。

潘浩认为，从供应结构上来看，朝阳区此次供应排名第一。在前两批次中，朝阳区成交规划建筑面积占比超过20%，其次是大兴区和丰台区。如果此次朝阳区的6宗地块能够全部出让，朝阳区年度成交规划建筑面积占比将达到25.3%，而土地和项目的集中入市将考验房企销售和运营的能力。

“竞现房”比例提升

由于朝阳区的供应比例较高，此次朝阳的部分地块供应规则有所调整。《华夏时报》记者注意到，或许是为了避免同一区域内商品房扎堆入市，第三批集中供地扩大了“竞现房”比例，有5宗地块设置了竞现房销售面积的规则。同时，劲松地块首次试点全部现房销售，该地块的竞拍规则还叠加了“竞最高10%政府产权比例 高标准住宅建设、承诺 摇号”等。

此外，与此前竞高标准住宅建设不同，劲松地块则要求参与摇号的开发商提交《高标准住宅建设承诺书》。现房销售对房企提出更高的要求，且格外考验房企的现金状况。同时，现房销售使得房企的回款周期拉长，房企现金流也会承压。

值得关注的是，“竞现房销售”地块在第一二批集中供地中并不受房企“欢迎”。此前，杭州第二批集中供地有10宗“竞品质”现房销售地块最终因为房企报名数量不足而全部停止出让。不过，相比较普通的住宅地块而言，此次北京推出的全现房销售地块起始楼面价较低，劲松地块的起始楼面价仅为28423元/平米。

至于北京扩大“竞现房销售”比例的原因，潘浩认为，在第二批集中供地中，大兴一宗“竞现房销售面积”地块因为较为优质，最终现房销售面积达到规划面积的43.84%，这表明优质地块仍能够吸引稳健型房企参与拍地。潘浩对《华夏时报》记者说：“竞现房销售对土地集中供应的区域，可以起到调节新房供应节奏的作用，进而能够达到稳房价、稳地价、稳预期的目的。”

《华夏时报》记者注意到，今年现房销售被屡次提出。11月8日，石家庄发布通知表示，文件发布后出让的房地产开发项目，传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的1/3提高至主体封顶，取消了期房预售的概念，而直接改为现房销售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，通过落实现房销售的模式，防范开发商将烂尾楼风险转嫁到期房认购者身上，也表明市场近期再次聚焦房地产烂尾楼风险。此外，除了试点全现房销售之外，北京第三批集中供地中，还在朝阳东坝乡一处地块试点“期地”出让方式，该宗地块将建造轨道交通综合开发利用项目。具体来看，地铁车辆段盖上开发将根据地铁建设时序分期交地。

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