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明年楼市:监管表态机构预测,明年房价“推演”结果 - 凤凰网房产北京
下个月就进入2022年,在这个交替时间,明年的楼市将是一个什么走势?这是不少人关心的话题。先对今年的楼市状态做一个简述。整体而言,上半年市场大都不错,全年的房价涨幅基本都在6月份之前取得的,但进入7月份以后,无论是商品房销售额,还是二手房价 -来自凤凰新闻客户端
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明年楼市:监管表态机构预测,明年房价“推演”结果

专聊房君
2021-12-06 09:08

下个月就进入2022年,在这个交替时间,明年的楼市将是一个什么走势?这是不少人关心的话题。

先对今年的楼市状态做一个简述。

整体而言,上半年市场大都不错,全年的房价涨幅基本都在6月份之前取得的,但进入7月份以后,无论是商品房销售额,还是二手房价,均呈现了小幅连续下滑的趋势,有人称今年的“金九银十”是近5年最冷的。伴随着回款压力,开发商积极推货,但需求端观望氛围越来越浓厚,至此,包括长三角和珠三角,以及中西部多个热门城市的楼市库存不断创出新高,可以说,市场到了一个临界点。

在这种状况下,为了尽快回笼资金,房企们打折声不断,9折、8折,个别还有6折的,先是都市圈,然后是蔓延到核心城市的远郊,包括核心区也出现了卖不完的情况。当然,在稳预期、稳房价的调控目标下,相关开发商受到约谈,甚至被限制网签,目的就是避免开发商恶意降价扰乱市场行为。从目前来看,这种打折降价风基本得到遏制。市场,终究稳定下来了。那么,明年如何走呢?

再来看看高层的定调。

楼市走向,是市场与计划的结合,但在现阶段,调控则起着关键作用,是松是紧,左右着市场冷热。近日,人民日报刊发了高层的一篇文章,题为《必须实现高质量发展》,其中强调:

共90个字,信息量是非常丰富和全面的。1.投机炒房别想了,在限购、限贷、销售等方面不会有什么变化,继续坚持;2.调控遵循一个“稳”字,对不同城市会有不同的做法,过热肯定会抑制,下行过快也不行,若有,像今年默许的“限跌令”还会发挥作用,反正不同的城市为了平稳,可以有不同的措施;3.首次提出“顺应居民高品质的住房需求”,这一点,各试点城市在今年第二、第三批次集中供地试点有所体现,说白了,后面会对开发商建筑品质进行约束指导,要建好房子;4.长效机制,眼下主要就是持续的调控,加上房地产税试点。

监管表态,给购房者和开发商吃定心丸。

银保监会日前回答记者做出这一表态,指向非常明确,前有恒大前车之鉴,针对房企,合理发放开发贷款、并购贷,有利于优质房企保持开发节奏,从容拿地和开发,这类房企不用担心资金方面的问题。针对购房者,这次很明确说明,既要满足刚需也要满足改善的房贷需求,这跟我们此前一些人的理解有所出入,认为仅仅是刚需,监管层明确这一范围,对一些信心不足的房企来说,无疑是一个好消息。当然,最终目标还是确保市场健康平稳运行。

机构预测,明年房价结果“推演”。

相信很多人看到了财联社这则报道,说是中指院副院长黄瑜预测2022年的房价涨幅为2%-3.5%之间。说实在的,仅从单个数据确实难看出来,而且还是出自房地产研究机构之手,难免有站台之疑惑。房君查了一下黄瑜去年的预测,同样是在12月份,预测2021年房价涨幅为3.9-5.4%。那么,预测的结果如何呢?

新房就不用看了,因为不少地方有限价原因,不能真实反映真实市场,就看二手房房价数据,根据中国房地产指数系统百城价格指数显示,截至2021年11月份,百城二手房价格上涨3.34%。虽然不完全在3.9-5.4%区间内,但考虑到今年限贷放款异常严厉,这点出入还是可以理解,毕竟人家用的是大数据预测,只考虑到政策的基本面,谁也无法预料中途的变故,所以,黄瑜的预测算基本正确。

至于明年,黄瑜同样也是运用大数据预测方法,值得一提的是,她提到“结构性”小幅上涨。啥叫结构性?就是城市之间是有差异的,一二线大城市与三四线城市是有差异的,前者涨幅大一些,后者涨幅小一些,也不排除一些城市滞涨或者调整。

若明年整体结果是这样,全年楼市又是一个怎样的走向,推演结果如下:

第一步,开发商的促销大概率还会延续到今年底,到明年开年优惠逐步缩小或收回,预计在2022年3月份促销结束。

第二步,伴随着春暖花开,人们活动频繁,购房意愿逐步增强,二手房市场成交量回暖,与新房市场形成共振。3-5月份,部分新房价格预计会有一个小幅上涨过程。

第三步,城市核心地段、品质次新房业主报价上扬,业主信心增加,刺激二手房市场继续回暖,3-6月份,二手房价有一定幅度上涨。

第四步,房贷额度出现一定收缩,部分银行可能无款可放,房贷利率不再下降。8月份以后,市场逐步回稳,到年底,守住小幅上涨结果至年底。

以上推演结果的依据是:

1.临近年底,不断有传出北上广深等大城市房贷放松的消息,身边购房者的房贷下款速度明显加快,这与此前央行表态“两个维护”一致。证券日报的摸底也证实了这一情况,报道也预计,信贷相对宽松有望延续到明年上半年。

2.部分城市的房贷利率如大湾区的珠海、长三角的苏州等城市,房贷利率开始回落,有利于购房需求的释放。

3.北上广深二手房成交量分别环比上涨26%、12.5%、15.1%、32%,历史经验表明,二手房年底“翘尾行情”预示着明年开年市场回暖是大概率。

4.不过,房住不炒,楼市平稳仍旧是主基调,伴随着部分热点城市楼市回温,相关的信贷,包括房贷利率空间就此止步,促进市场保持平稳。

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标签: 房价 房地产 房产 【责编】 陈慧(PO235)
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