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利率又降了！买房人怎么办

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房贷利率，跌得有些夸张。

前几天一读者跟我反映，苏州有银行首套利率最低可以做到4.65%，最快两天就可以放款。

这意味着，全国“4字头利率”再现江湖，而苏州房贷利率，也突破了5年历史低位。

我记得去年，苏州楼市孤傲一世，8月份主流利率6.0%，有的银行最高冲到6.6%！而且放款都是2个月起步，动不动就停贷。

短短4个月，苏州房贷利率像是过山车，从峰顶向下俯冲，从最高到最低，大跌195BP。

如果按照30年等额本息计算，商贷200万，前后利息相差88万，月供相差2500元。

那些买在利率高点的人，恐怕现在都躲在厕所里闷头大哭。

苏州是长三角经济强市，根本不靠房地产吃饭。为何房贷利率跌得如此猛烈？答案只有四个字：

「火上浇油」。

新年伊始，万物归新，各大银行贷款额度充沛，银行们年后“开门红”冲业绩，放款速度加快，这便是点着的火。

而油，就是降准。

我在文章里多次写到，12月央行放水势必利好楼市，因为降准相当于多给了银行很多钱，时间紧任务重，钱总得找出路。

在银行眼里，贷款买房的客户优于贷款创业，因为生意倒闭了还能忍，家没了就一切都完了。

苏州房贷利率下跌只是冰山一角。

根据线报，从去年10月开始，一二线城市房贷利率，都在回归“5字头时代”，广州、重庆、郑州、武汉、徐州、常州、日照、江门等等争先恐后回调利率。

同时，全国60%的城市放款周期都在缩短，西安、上海最快一个多月就能放款，深圳、南京部分银行最快一周就能拿到贷款，一些城市甚至在2天内就可以拿到贷款。

对于买房人来说，在这种情况下，应该做出怎样的抉择？如市场上诸多媒体所说，利率下调，房价就会上涨，要赶紧买房吗？这是子木今天要帮大家解析的内容。

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回顾几轮房地产大潮，房价跟房贷利率关系深刻，它的底层逻辑链是：

利率-购房成本-房屋成交量-市场供需-房价。

大家见过最普遍的现象是，利率涨房价跌，利率跌房价涨。

比如2015年，全国房贷利率下调，深圳、北京领涨，掀起新一轮周期。这是因为，房贷利率下降，降低了买房成本，刺激成交量上行，带动房价大涨。

但我也见过“双涨、双跌”的情况。

去年广州就是这样，年后房价大涨，为了维稳，各大银行纷纷上调利率，但纵使如此，依然摁不住房价，最后万般无奈，银行开始大规模停贷，才压住房价。

相隔3000公里的哈尔滨，却是另一番风景，从10月份开始，利率一路下调近5%，房价依旧在止不住的下滑，实现了“双跌”的现象。

所以我们要明白，房贷利率影响房价，是有前提条件的。那就是这个城市真实存在：

“购房需求”。

2022年这轮房贷利率下调，会着重利好那些回调充分，购房需求旺盛的城市。

最典型的就是成都。

11月份，成都二手房成交量达到了5600套，12月直接达到了1万套大关，相比起前几个月平均3000套/月的销售量，11月份至12月份的二手房销售量有点让人瞠目结舌。

还有北京老大哥，2021年12月北京二手房（全文默认为二手住宅）网签超1.54万套，较11月增加30%，明显翘尾。这也让北京2021年二手房网签量达到近20万套的水平，创近5年新高。

广州、杭州、武汉、合肥、天津等城市都在回暖。

这段时间遇到利率非常低的城市，就要赶紧上车了，比如苏州，四字头利率肯定会刺激成交量上行，春节前后会迎来小阳春。而当下就是刚需上车的好时机，不要多等。

而对于那些购房需求疲软的城市，即使是利率下调，也可以继续等，比如洛阳、绵阳、太原、兰州等，就要一直等下去，多等一天多赚一分。

我认为，这波利率下调的最终结果，一二线大概在5%到5.5%之间，而三四线可以奔着“四字头利率”，具体下探的幅度，还要看利率对房价的刺激。

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那么，这波全国房贷利率下跌潮，将会在何时结束？

我认为未来利率走势，也会出现分化，只能跟着城市的实际情况走，也就是“因城施策”，这是最科学的。

因为房贷利率下调而出现翘尾行情的城市，2022年3月份会迎来小阳春，房价上涨，房贷利率就会逐步“触底”，不再下调甚至上涨。

6月份是一个很重要的时间分割线，也是银行额度转向的节点，一般都是“上松下紧”。

而购房需求疲软的三四线城市，2022年出现小阳春的概率极低，那么房贷利率下调可能是长期的，大概率会横跨2022年，直至逼近5%，跌入4字头时代。

利率走势，最终都要服从房价的稳定性。

最后，我们还要重点研究一个问题，放水。

这波房贷利率下跌，主要是全国银行额度充足外加放水导致的，银行额度是具有“周期性”，但放水对房地产的刺激是长期的。

去年三季度，央行的货币政策执行报告，删掉了管好货币总阀门和坚决不搞大水漫灌的表述，紧接着在12月释放长期资金1.2万亿元。

这段时间，一些城市已经开始做战略规划，“把稳增长摆在更加突出位置，促进经济平稳健康运行”。

“稳增长”，意味着接下来还会有一轮接一轮的热钱入场，刺激经济。

“资金敏感型城市”的楼市，会不断被利好冲击。

北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、重庆、南京、苏州、天津、武汉等等一二线城市均在列表之内。

这些城市的购房者，无论房贷利率是否下行，从现在就要开始谨慎起来，只要成交量出现连续2个月上涨，就要抢着入场了。

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