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降息了！2022，这五类房子最能打

降息了，而且房地产有份！

1月20日上午9点15分，全国银行间同业拆借中心发布最新的LPR（贷款市场报价利率）。

一年期贷款利率从3.8%降为3.7%，5年期贷款利率从4.65%降低为4.6%，其中五年期贷款利率就是房贷的参考利率。

5年期贷款利率已经连续20个月没有调整过，这一次突然调整，虽然幅度不算大，但信号意义明显，让楼市感到颇为振奋！

01

科技赚钱、金融分钱、房产存钱

2022年已经开启，买房人应该注意些什么呢？

在回答这个问题之前，我们先来看看当下的市场形势怎么样？其实，每年都有人问这个问题，但不管市场好还是不好，我都会送给他们一句话：

科技赚钱、金融分钱、地产存钱。

我相信，只要读懂这12个字， 就能读懂中国楼市，还有中国经济。

首先，为什么说科技赚钱？因为科技是资本的宠儿，所以收入高、来钱快，但这个行业有一个致命弱点，那就是风口变得太快，昨天是互联网，今天是造车，明天可能又是搞芯片，比较容易踏空。

金融也是来钱快的行业，但它属于智商博弈的行业，永远都是“二八法则”，多数人被少数人收割。

地产呢，现在肯定是挣慢钱、傻钱、笨钱的行业，但它有个优势，就是能够穿越周期，无论现在是什么风口，房子总有人买。

你在任何行业赚到的钱，总得有个地方落袋为安，那就是不动产。

02

广州的风口悄悄回来了

说完市场形势，我们再来看看城市，这是所有买房人都会关心的，广州的发展前景到底怎样？毕竟房子的价值会与城市价值深度挂钩。

过去几年，广州是比较吃亏的，媒体上经常在炒一些话题，比如“北上广深”变成了“北上深广”，但其实就在这两年，广州的风口悄悄回来了。

比如现在大家都在讲硬科技，重中之重是新能源造车，而广州在在这个赛道是非常优秀的，在2021年的造车新势力排行榜上，广州勇夺第一。再比如半导体、生物医药、人工智能等领域，广州都能找出一两家头部企业。

产业的爆发，对楼市的支撑也是很明显的，过去一年，全国千万以上房产成交排行榜中，广州排名全国第三，表现不俗。

从这个数据来看，北上广深的格局稳如磐石，广州楼市的价值没有任何问题。

03

无论是市场好不好，这五类房产都很能打

说完了市场形势与城市价值，我们再来说说选筹。

最近，我把这两年广州大部分热销项目做了一个分析，发现它们有一些共性，这些共性可以为2022年的地产人、买房人带来一些启发。

这些共性如下：

一是沿江物业：CBD十年一换，珠江万世不移

大家知道，在广深这两个城市，CBD几乎是个快消品，差不多十年一换。

在广州这个城市，地铁可以复制、学区可以复制、CBD可以复制，但城市中心的江景资源不可复制，属于真正的不可再生资源。

任何时代，甭管CBD在哪，也不管是东进还是南拓，广州的沿江物业，总会有人买单，所以沿江物业永远不愁买家。

二是中轴物业：广州买房，要么沿江，要么靠轴

广州是中国商业城市中，少见的拥有清晰中轴线的一个。

所以，广州其实有两个形象展示区，一个是沿江区域，另一个沿中轴区域，这类区域汇聚着广州的精华。

这个效应投射到楼市，也是非常显著的。所以我想说，广州买房，要么沿江，要么靠轴，这两类物业肯定不会差。

说到江，广州中心城区有两条河道，一条是前航道，另一条后航道，这两条航道沿线的房子几乎都是热销项目。

说到中轴，广州有三条中轴，第一中轴与第二中轴大家已经非常熟悉了，第三中轴则是广州十四五规划明确提出的科技创新轴，这条轴线从北部的知识城，经过黄埔科学城、海珠琶洲、番禺创新城再到南沙科学城。

三是TOD物业：从“站城分离”到“站城融合”

上海虹桥一声炮响，给中国城市送来了TOD。TOD要干什么？就是以公共交通为导向的城市开发，把那些单纯的交通枢纽变成生活丰富的城市区域。

在此背景下，广州的城市规划也正在发生一场观念革命，那就是从“站城分离”到“站城融合”转变，交通枢纽正从城市中转站变成城市目的地，政府把大量资源投入到站城融合的TOD新城，导致这类物业热销。

于是，最近几年，广州的高铁站、地铁站几乎都在搞TOD开发。

四是产城物业：从“学区房”到“产区房”

这两年，学区房被锤了，很多人开始意识到学区房的风险。于是，“学区房”之外，一个新的物业类型全面崛起，那就是“产区房”。

什么是产区房？这个是我发明的一个概念，就是靠近产业新城的房子，尤其是靠近科技园区的房子。

比如深圳光明科学城，广州科学城、知识城、白云湖数字科技城、国际创新城，东莞松山湖、佛山三山新城……这些产业城，不一定处在城市中心，配套也不一定很成熟，但仍然受到市场的热烈追逐。

过去一年，“产区房” 的表现超过“学区房”，这是以前未曾有过的现象。

五是城更物业：从城市扩张到老城复兴

此前，广州的老城区面临基础设施老龄化、产业空心化等问题，买房人往往会避开老城区，但最近几年，情况发生了变化。

随着城市更新的推进，老城区冒出不少网红城更项目，让老城区重新焕发活力，重新受到年轻人的认可，最典型的代表是老黄埔、广钢、广纸、广氮。

老城区不缺人气，不缺购买力，但缺少好的空间、好的项目，一旦有好的项目，就会重新焕发活力，重新吸引到年轻人。

所以，老城区最宝贵的东西是人气，城更物业的热销，正好说明人气的重要性。

经过上面的总结，我们可以发现，这五类项目可以用“沿江、靠轴、近站、拥产、城更”五个关键词来总结。

这五个关键词实际上就是广州楼市的“势”，谁能抓住这个“势”，谁就能成为赢家。

比如越秀地产，在广州的绝大多数项目，都与这五个关键词高度吻合，乃至对号入座。这些项目几乎踩准了广州发展的每一个重要节拍，所以它们都很好卖或者备受关注。

尤其是TOD项目，其他房企都是“顺势而为”，而越秀是“造势”的那一个，因为它几乎承包了全广州的TOD建设。

越秀地产之所以勇夺广州市场的销冠，除了国企这个先天优势，还要归功于它成功地抓住了广州楼市的“势”。

这背后又要归因于它一以贯之的业务逻辑：紧跟广州脉搏，与广州发展同频共振。

04

一级市场“开荒牛”，最懂广州的造城者

在此意义上，没有谁比越秀地产更懂广州造城的底层逻辑、广州买房人的深层需求，它扮演的实际上是一个“造城者”的角色。

当然，要扮演这个角色，可不是白送的，而是需要付出的，它需要越秀地产挑最重的担子、啃最硬的骨头。

比如在大学城、南沙新区、科学城的开发之初，在市场还不看好它们的时候，在其他房企都还在观望的时候，都是越秀地产打头阵，去做开荒牛，这考验的是越秀对这个城市的责任感。

这也是为什么越秀被称之为“广州造城者”，因为它做的是风险最高、最需要责任感的一级市场开发。

但正因为如此，越秀地产在很多产业新城，都是进场较早、开发量比较大，这个时候它又能在销售市场扮演稳压器的作用。

比如在南沙、番禺，越秀地产因为项目多，可以充分发挥市场调节器的作用。当市场太热的时候，越秀地产可以增加供应，在限价范围内稳定市场价格。当市场太冷的时候，越秀地产还会逆向拿地，带头暖市，保证市场的平稳。

总的来说，在开发阶段，越秀地产扮演的是一级市场发展商的角色，干的是“开荒牛”的事儿。在销售阶段，越秀地产扮演的又是市场的稳压器角色，相当于是广州楼市的一根“定海神针”。

所以，买房这事儿如果你不懂，也没关系，跟着越秀地产买，一般错不了。

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