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原报告 | 中关村“产城失衡”调和术

观点指数 北京“中关村”在历经多年发展后已涵盖多方面的内容，多元的地域功能划分、国家级政策体系、跨行政区产业园区和IT产业氛围圈等，本身更是中国互联网企业发展的物理空间载体，产业规划深刻影响了包括上海张江在内的一众园区。

成果卓绝之下，也不乏可以总结的经验。

由于园区建设年份较为久远，当时的规划没有很好地融合产城发展理念，也没有规划商业、娱乐和餐饮配套，因此虽然地区内功能多样，但是城乡混杂，道路规划混乱，这些都是制约当地发展的重要原因。

为此海淀区发布了多项文件希望推动“马上清西”地区的片区更新，突破历史遗留的产城失和问题。目前已有一定成效，但是进度仍有待加快。

上述产城失和的情况，也给各地产业园区开发提供了宝贵的经验和范例。

IT需求强劲，区内租赁物业形成“内循环”

1988年5月10日，中关村科技园区经国务院正式批准成立，在经过几十年发展后，范围有过多次调整，由三园、五园、七园逐步扩容到2012年确定的“一区十六园”。

值得一提的是，这种一区多园的发展思路，也影响了上海张江科学园的规划发展。

最早确立的中关村科技园区，除了已有的100平方公里北京市新技术产业开发试验区之外，还包括1.8平方公里的上地信息产业基地和2平方公里的永丰工业中试基地，以及正在开发的约0.5平方公里中关村西区。

这些区域到现在依然是中关村最核心的区域。

在历史原因和政策优势促进下，IT行业租户在选址时，该区域办公物业之间的竞争与互补关系，共同构成了大中关村区域IT产业的租赁生态体系。

来源：仲量联行研究部

仲量联行市场研究显示，中关村核心区域的需求动态呈现“内循环”的市场结构，一众科创企业在产业园区中孵化、成长，企业壮大后再升级进入高品质办公楼市场，并不断扩大规模、扩张办公版图，形成各区分散办公的局面。

此后，部分职能又再次回归产业园区，特别是在孵化新业务或建立企业总部时，反哺产业园区的物业市场。

来源：仲量联行研究部

这一循环的核心点在于：一、大中关村区域内标准化程度更高的甲级、乙级办公楼；二、由中关村软件园一、二期及上地信息产业基地组成的大上地区域所提供的产业园区物业。

只是这种内循环也存在缺口，那就是中关村西区。

由于产业规划上的缺陷，区域内大量商铺散售、产权分散，缺乏统一的规划，百度、网易、新浪等互联网企业在企业转向成熟后都纷纷迁入中关村软件园建立总部大楼，新业务也更多在软件园内转，而不会反哺到西区。

上地区域产城失衡，交通、生活配套制约难解

大上地区域是国家级软件与信息服务业创新基地，截至2021年底，在园企业达745家，园区企业总收入达到4295.4亿元，比2020年增加了27.6%，每平方公里收入达到1652.1亿元。

来源：中关村REITs募集说明书，观点指数整理

不过，由于园区建设年份较为久远，中关村软件园一期建于2000年，二期建于2011年。当时没有现在的产城融合理念，所以也没有规划商业、娱乐和餐饮配套，大部分公司都只能独立设置生活功能区。

比如商业配套部分，离上地区域最近的两个大型购物中心分别是华联上地购物中心和清河万象汇，距离软件园二期的车程分别接近4.5公里和7公里，若乘坐公共交通前往，至少需要花费40-50分钟。

另外，地区内功能多样、城乡混杂，道路规划混乱，都是制约当地发展的重要原因。

产城失衡的特征之一就是职住不平衡，叠加区内道路规划的不合理，直接造成区内上下班各类交通堵塞的情况。

中关村软件园周边2公里范围内有2个地铁站，其中城铁13号线西二旗站，距离软件园一期东大门800米；地铁16号线西北旺站，距离软件园二期西大门2公里。地铁站离办公点的距离则依赖共享单车通勤，而在园区内，单车道设置也存在疏漏，高峰期人、单车、汽车混杂，更加剧拥堵。

地铁西二旗站更是北京最拥堵的交通站点之一，早高峰依赖地铁的人员较多。下班因高峰期不只是六点，还有晚上八点到十点，因此既有依赖地铁，也有依赖网约车，打车难度亦不少。

区内周边还分布有3个公交车站，分别为软件园东门（软件园广场站）、软件园北门（东北旺北站）和软件园南门（软件园南站），但站点多少不能解决周边拥堵情况。

此外，配套生活设施的匮乏导致了该互联网企业聚集地区出现高收入、低消费的反常现象。

“马上清西”片区更新，产城调和如何推进？

像中关村、张江科学园、苏州工业园区、前海等，都是以国家、省市产业战略为发展主轴的主题园区。只要卡准城市与产业爆发的周期，顺应政府产业发展诉求进行布局，项目无论如何都不会太差。

只是在上地区域当时产业规划中，一直认为IT行业主要以聚集高精尖人才为主，人少而精，因此仅仅考虑产业规划，倾向将更多商业和居住功能交给城市其他区域。由于没有考虑到IT行业在发展成熟期，会转变为更靠近C端的服务业，上地区域产城失衡问题也由此显现。

比如软件开发和外包、游戏和社交软件的开发和运维，乃至互联网金融，都需要大量从业人员支撑，这就颠覆了原有“人少而精”的设定。

2020年，海淀区发布《“马上清（青）西”地区城市提升行动计划（2020年-2022年）》，该行动计划主要包括发挥规划引领作用、盘活低效土地空间、破解交通出行难题、弥补公共服务短板、打造高品质公共空间和提升城市治理水平等6项主要任务。

方案公布后交通整治快速进行，比如自行车道的安排。2019年，回龙观至上地之间的北京首条自行车专用路建成通车。随后的2020年，北京市交通部门推进自行车专用路东拓、南展、西延工程，通车后使“回天”地区居民可骑行从回龙观地区直达中关村软件园。

拆违工作也在持续推进。如最新的2022年8月8日，海淀区上地街道就完成了对唐家岭路57号院3300平方米违建的拆除。这处违建用地将根据规划，以“有机更新”的方式，为直线距离不到1公里的中关村软件园增加配套服务空间。

违建易拆，难改的是旧园区。在原有发展中，特别是较早开发的中关村软件园一期，相当数量的园区办公物业产权已经卖给了企业，并不在管委会手上，这是片区改造过程中必须面对的难题。

除了拆违和改建，上地西路以西、软件园以南有相当数量的土地，都具备开发成居住、医疗、文化和商业设施的潜力。

随着奥森区域的崛起，以及亦庄、东升产业园竞争能力的提升，上地区域的溢出效应逐渐明显，若片区更新的进度无法加快，该区域的辉煌过往或将逐渐失色。

原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

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