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万物云上市 物业股渡劫 - 凤凰网房产北京
冰点上市,犹如渡劫。9月29日在港股敲钟上市的两只新股万物云(2602.HK)和零跑汽车(9863.HK)均出现破发 -来自凤凰新闻客户端
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万物云上市 物业股渡劫

王婷婷 凤凰网房产
2022-09-29 10:09

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冰点上市,犹如渡劫。

9月29日在港股敲钟上市的两只新股万物云(2602.HK)和零跑汽车(9863.HK)均出现破发。万物云在公开发售阶段获0.82倍认购,首日开盘下跌,截止发稿跌4.76%报47港元/股;零跑汽车破发,现跌超23%报36.5港元/股。

实际上,当前风波横扫的是整个港股。受到英镑大跌、美联储加息、全球股市下行等因素影响,8月以来港股多板块走弱,各大指数面临普跌,尤其恒生指数在9月28日一度跌至2011年以来的最低位置,9月29日恒指虽高开1.85%,估值依然在偏低位置,以地产、科技、金融、汽车板块波动最明显。

纵向观察港股物管板块,当前也可谓估值冰点。

“下行势”正在与房地产强相关的物管板块蔓延。9月29日港股物业管理板块整体下跌,截止发稿时间,成分股上涨13家、下跌17家。

估值方面,华泰证券样本物管公司2022PE(市盈率,截止9月9日)仅12倍左右,较2021年底再下滑15%。而一年前,2020年物业股动态PE的中位数还有39倍,2019年物业股动态PE估值中位数则一度高达50倍-60倍。

不到4年,格局倾覆。万科董事会主席郁亮此前那句“万科分拆万物云上市,比起短期市场估值,更在意通过资本市场获得更多力量”,可谓道出了业内的无奈和逆势一搏的决绝。

万物云董事长朱保全在上市当日的公开信中则表示,“我们相信时间的力量”。骐骥一跃,不能十步;驽马十驾,功在不舍。

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物业股正在剧烈分化 弱市更要会“等待”

选择决绝,因为马太效应的催化下,市场或许“可以一搏”。

今年物管板块遭遇“戴维斯双杀”(估值和每股净利润双降导致股价大跌),但细分来看,央国企背景的物业管理公司更抗跌。

华泰证券统计今年初至9月9日数据显示,国央企背景物管公司的业绩预期和估值跌幅分别在6%和1%,民企跌幅则为24%和29%,差距很大。

同时大型物管公司业绩韧性更强。

上半年物管公司在管面积增速放缓,但大型企业同比增长依然达到45%、中型企业涨41%、小型企业增长23%。

这种格局对万物云是有利的,其母公司万科是混合制企业,公司在管面积约8.4亿平方米(截至2022年6月30日),仅次于碧桂园服务;2021年万物云营业收入237.05亿元,属于第一梯队企业。

就上市首日的数据来看,万物云的总市值处于行业TOP2的位置,总市值536.88亿,次于华润万象生活、高于碧桂园服务;万物云市盈率(PE)26.32倍,仅次华润万象生活、招商积余,高于保利物业和新大正,目前PE稳在20倍以上的物业股也就这5只。

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泰国际分析师赵红梅认为,万物云按照2021年换算后约16.7亿元归母净利润计算,公司的市盈率高于行业平均水平,估值偏贵,而当下市场情绪悲观,港股物管估值普遍走低。

不过在市场容量一定的情况下,如果有大企业上市,很多投资者会选择调仓,而伴随头部企业分走更多份额,中小型尾部企业会更受影响。

而长期来看,近期虽然物业管理板块估值有所修复,但处于相对历史低位,2022年受疫情、地产销售、居民信心等多重因素影响,底部盘整还会持续一段时间。

弱市,或许更要学会“等待”。

行情与旧疾冲击 谁能躲过”灰犀牛”?

无论从经济大行情还是板块小行情,此刻的物管股都像在“渡劫”,而如何渡过这一劫,关键还看企业核心竞争力。

回到物业管理的本质,物管企业的最根本竞争力仍是物业服务。尤其是在地产下行的周期中,非业主增值服务和社区增值服务受到较大冲击,2022年上半年物管公司整体基础物管营收占比达到62%,出现了近年的首次回升。

“不过物管的多元服务属于短期挫折,长期值得看好。”华泰证券首席分析师陈慎认为,城市服务市场蛋糕仍有望扩大;商管业务表现突出者能在疫情环境中“反超”,在项目拓展和招商方面体现更多优势;社区增值服务虽然整体有下滑但头部公司表现很有韧性…这些非传统业务都是物管值得被坚定长期看好的。

就万物云而言,其2022年上半年的营业收入中社区空间居住消费服务(住宅服务、居住相关服务、社区增值服务)收入占比56.3%,商企和城市空间综合服务(物业及设施管理、开发商增值服务、城市空间整合)收入占比35.6%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入占比8.1%。

参照观察,万物云的业务结构相对符合物管正向发展的规划,即基础物管服务扎实、拓展城市和商业服务、培育新服务能力。

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(万物云2019-2021年三项主营业务收入结构)

不过地产关联方影响、应收账款坏账冲击等“灰犀牛”已经打破物业股成长的惯性,不容忽视。

万物云的应收账款从2020年的30.2亿大幅增加到2021年的45.1亿,两年计提金融资产减值亏损1.17亿、0.69亿;另外公司2021年上半年由于无形资产摊销1.27亿元,以及预付款项、按金及其他应收款项的减值亏损净额4770万元,使得非现金及非营运项目出现调整。长期而言,万物云对应收账款、无形资产、商誉等指标的把控需要提高,以便躲过灰犀牛。

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标签: 万物云 万科 物业股
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