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泡沫化已实质性扭转 房企融资有望加速扩围

继第一批民企示范生获得增信融资后，第二批“中债增”全额担保房企名单呼之欲出。随着房地产金融化泡沫化已得到实质性扭转以及监管部门对房企融资增信力度的加大，更多民营房企融资或将迎来曙光。

更多民企有望获中债增融资担保

第二批通过中债增获得融资房企名单有扩围趋势。

除了第一批的5家示范房企外，这一次，富力地产、中南建设、世茂集团、宝龙地产、中骏集团等房企正在积极推进中债增发债。

据悉，卓越集团旗下卓越商管拟发行一笔3年期的中债增担保中票，发行规模10亿元。此前卓越集团已对外确认有此事，目前正在申请，具体以最后发行情况为准。

公开资料显示，中债增是我国首家专业债券信用增进机构，于2009年在中国人民银行的指导下由中国银行间市场交易商协会联合多家实力国企共同发起成立。在增信措施上，中债增提供的担保为“全额无条件不可撤销连带责任担保”，而非固定限额担保，可视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施，一定程度上提振了市场参与者对民营房企的信心。

在中债增的客户名单中，地方城投公司占据了主要位置，而今年5月5家民营示范房企的出现打破了这一局面。8月底，监管部门对房地产企业发债增信力度进一步加大，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。

截至目前，通过中债增信支持发债的民营房企已有5家，发行债券总额合计超60亿元。

在利率方面也有差别，目前获得中债增担保发债试点房企中，碧桂园发行的中期票据利率最低。9月16日，碧桂园地产集团有限公司2022年度第一期中期票完成簿记，发行金额为15亿元，期限3年，最终票面利率为3.2%。

8月29日，龙湖发行一笔15亿元中期票据，发行期限为3年，票面利率3.3%，是首单中债信为民营房企“全额担保”的中票。

9月5日，美的置业发行10亿元中期票据，发行利率为3.33%，期限为3年。4天后，新城控股顺利发行10亿元中期票据，发行利率3.28%。

9月21日，旭辉控股发布公告称完成2022年度第二期中期票据的簿记建档工作，发行规模为12亿元，期限为3年。

业内人士认为，中债增融资方式一定程度上提振了市场参与者对民营房企的信心，也体现了监管机构对优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。

融资难解房企债务危机

尽管中债增为民营房企发债豁开了一条口子，但总体来说，面对当前销售低迷及房企整体现状，绝大多数民营房企融资情况难言乐观。

克而瑞统计数据显示，2022年8月，100家典型房企的融资总量为323.64亿元，环比下降41.5%，同比下降60.8%。境外资本市场近乎停滞，境内发债主体仍然基本为央企国企和部分经营情况良好的民营房企。

当前房企尤其是民企的问题更多是流动性困难，而衡量优质房企的重要指标就是看其现金流是否足够安全。

拿富力地产为例，中期业绩报显示，富力地产总资产为3826亿元，其中，非流动资产为1208亿元，流动资产为2617亿元；总负债为3065亿元，其包括受限制现金在内的现金总额为153.2亿元，而未来12个月内需到期偿还的债务有826.61亿元，在手资金远远无法覆盖短期债务。即使中债增中期票据发行成功，可发行额度在其巨额债务面前也是杯水车薪。

据不完全统计，如果算上展期规模，今年地产债违约规模实际上已经达到1830亿元，创历史新高。涉及发行发债主体54家，全部为民营企业，如融创、正荣地产、佳兆业、富力地产、花样年、禹州等。

中指研究院数据显示，今年下半年房企尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中海外债占比35.4%；截至9月21日，一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中海外债占比38%。

有机构观点认为，销售企稳是关键，但销售回暖尚需时间，且回款还面临预售资金监管约束；资产出售和收并存在国企意愿不足、交易对价难商定的问题，AMC 入场救助效果有待观察；信贷方面，银行可加大住房按揭和优质房企贷款支持，但终身追责之下，依靠银行体系支持民营房企仍面临梗阻。目前来看，在证券市场层面出台对民企的定向增信、融资支持政策，改善市场信心以恢复房企再融资能力，进而遏制恶性循环，或许是较为可行的选择。

专项借款蓄势待发

对当前房地产企业来说，信心是关键，政策也在多层面给予支持。

值得关注的是，银保监会已经对房地产金融泡沫态度发生了明显的变化。9月23日，银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。

2020年12月份，对房地产泡沫的表述是：“坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”

2021年3月的表述是“房地产金融化、泡沫化势头得到遏制，房地产金融化、泡沫化倾向还比较强。

从坚决抑制，到得到遏制，最后是得到实质性好转。业内人士认为，态度的转变可能为今后适度扩大对房企融资放松了一定空间，房地产政策可能进一步释放维稳信号。

而在这次会议上，上述负责人明确表示，要合理满足房地产市场融资需求。银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。

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