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地产危机对物业管理行业的影响到底有多大?

2020年下半年房地产融资监管新规出台，2021年起，整个房地产市场压力剧增，地产关联企业遇到的困境，也给相关物企带来明显影响。

资产市场上，房地产企业和物业管理企业的走势变化高度相关。企业经营上，房企流动性短缺的问题同样会殃及关联物企。受资金划拨调用影响，投资者会担忧物企经营独立性。随着地产企业土地和销售量的减少，未来几年，也影响到物企新增管理面积……

在这样的背景下，物企如何增强管理规范性、经营独立性，正成为不可回避的话题。

2021年，房地产及物业板块下挫持续时长超半年之久。

在对比了2021年以来房地产指数与物业指数后，我们发现，物业管理与房地产指数走势高度相关。

据申万二级房地产开发Ⅱ指数和申万三级物业管理指数显示，2021年1月起两者走势还有一定的差距，自2022年1月起，申万二级房地产开发Ⅱ指数和申万三级物业管理指数基本趋于一致。

受到地产流动性危机的影响，物业管理行业也遭受较大的冲击，部分上市物企延迟发布年报，有的截至目前仍处于停牌状态，还有几家物业企业被恒生指数除名。这些也都曾发生在上市房企身上。

不仅如此，整个物业板块估值也遭受腰折，上市物企PE值在2020年中达到高点后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值为10.70，目前和房企PE（10.22）估值接近。

关联方地产危机对于物业管理行业影响如此显著，主要原因来自市场对其经营独立性的存疑。

物业管理源于地产开发，但与地产制造业属性及高速周转金融属性不同，物业管理本质上是服务性行业，其盈利增长来自于覆盖规模广度和关联拓展深度。随着物业企业大力拓展第三方项目、加大收并购力度，物管业务的独立行业属性和趋势，在存量时代将更加显现。

2020年下半年至今，有不少地产企业出现了债务风险和现金短缺，这也给关联物企带来不利影响。主要体现在四个方面：

地产直接向物企借钱或担保付款

地产向物企出售资产  地产关联方应付账款欠款  抵押股权或出售物业公司  随着地产供货放缓，市场对物业企业的发展也产生了隐忧。  2022年前三季度，TOP200房企操盘面积为3.26亿平方米，同比下降49.9%。这意味着，一至两年后地产公司可交付的新房管理面积可能打五折。

2022年前三季度，TOP100房企新增土地建面为1.06亿平方米，同比下降77.3%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面积也将大幅下降。两至三年后，物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。

所幸的是，刚刚过去的10月，头部房企开始复苏，2022年10月，百强房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，1-10月TOP100房企销售操盘金额52258.6亿元。单月业绩环比增长和环比降低的百强房企分别占到近半数。

其中，TOP50房企表现优于行业整体，有32家企业业绩环比增长，占50强房企的64%，仅18家企业单月业绩环比降低，且环比降幅多在30%以内。中海、建发、华发的表现相对突出，10月单月业绩环比增幅均高于30%。

面对未来市场形势变化，物企当未雨绸缪。从追求规模的增长，到关注利润的增长。从服务地产企业为主体，到关注未来服务主体多元化的转变。从多元业务探索到明晰自身能力圈，锚定长期发展战略。

我们认为，在目前这样的市场背景下，物企破局，一方面在于公司内部治理规范化。企业在经营过程中会面临着多方面的风险，也要展开多方面的风险防控工作。引入战略投资者，实现股权结构的多元化。建立合规体系，规范管理制度、财务制度、风控制度。

如为缓解母公司资金压力，宝龙商业曾拟购买母公司一栋办公楼资产。5月11日，宝龙商业发布公告称，计划收购一幢位于上海的办公大楼，代价8.68亿元。买方为宝龙商业全资附属公司上海商盛，卖方为宝龙控股全资附属公司宝龙富闽。6月6日，宝龙商业发布公告称，终止向宝龙控股收购于上海的办公楼。

另一方面，依托地产而生的物业服务企业，未来最重要的发展关键点是如何摆脱地产，走上独立发展之路。借鉴国外标杆公司经验，以First Service为例，经历过先“全业态全服务”后聚焦到住宅相关资产服务的过程。其发展经验显示，物企深耕优质赛道，注重精细化运营，实现高品牌认可度，增值服务领域高度专业化，或为未来发展路径。

2021年以来，政策对于物管行业领域延伸支持力度继续加强，国内典型物业企业已在生活服务、资产管理、房产经纪、团餐团购等增值服务赛道充分进行了布局。未来，其发展空间和经营领域更为广泛和多元化，充分挖掘更多的服务类消费需求。

独立化发展将为物业服务企业有效化解来自于关联方的经营危机影响，降低企业自身发展的不确定性，防止被资本市场“误杀”。同时，独立化发展也将倒逼物业企业增强市场外拓能力，持续提升管理规模中的第三方面积占比，促进企业良性循环发展。

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