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新增供应放缓,酒店改造迎来窗口期 - 凤凰网房产北京
5月27日,仲量联行发布的中国酒店存量资产改造白皮书显示,随着酒店新增供应放缓,已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代,定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显,持续制约... -来自凤凰新闻客户端
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新增供应放缓,酒店改造迎来窗口期

华夏时报网-地产频道
2024-05-30 07:34

新增供应放缓,酒店改造迎来窗口期,需重新定位提升竞争力与资产价值

5月27日,仲量联行发布的中国酒店存量资产改造白皮书(简称“白皮书”)显示,随着酒店新增供应放缓,已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代,定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显,持续制约存量酒店的竞争力,并与城市发展不匹配,酒店行业的存量资产改造势在必行。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为,存量酒店作为城市更新的目标载体之一,重新定位作为改造的核心环节,其准确性不仅影响存量酒店改造成功与否,也是决定未来酒店经营成败的关键。

三大维度“重新定位”

机构数据显示,2011-2018年间,国内新开酒店数量持续递增,按照行业常规的5-8年更新周期,过去十多年间开业的酒店,目前许多都已经到了需更新改造的阶段。白皮书显示,从酒店业主及运营方的反馈来看,常见的改造诉求主要集中在开业时间长、设施老化、财务结果不理想、预算达成困难、运营坪效低、空间利用低以及市场需求变化导致的配套适应性问题等。

据仲量联行统计,2023年,中国市场全年共计114024间酒店客房入市,市场现存3782049间客房;未来五年酒店客房新增供应233751间,仅占现存客房的6.2%。随着新增供应放缓,已高速发展40余载的中国酒店行业进入了“存量常态化”时代。从酒店市场来看,对存量资产的精雕细琢也会显得越来越重要。

对于投资机构而言,在存量酒店市场大有可为的当下,投资者对收购项目的价格、产品定位的考量都更加谨慎,对运营收益及抗风险能力的考量更为关注。白皮书认为,酒店存量资产改造需围绕“重新定位”开展整体评估、方案制定和落地实施的完整流程,而酒店的重新定位方案必须基于对市场规模、客源结构和竞争格局三大维度的深度剖析和研究。

由于大部分存量酒店的改造难度翻倍增长,为推动酒店资产实现价值重塑,仲量联行建议,业主可以在优化客房类型及设施、餐饮空间、会议区域、酒店公共空间等方面开展更多思考。此外,ESG和工程系统升级也值得关注,由于酒店运营阶段的能耗和碳排放占据较大比例,通过技术和管理手段可在较短时间内实现减排效果,有助于显著提升酒店运营的业绩表现。

仲量联行智动办公中国区主席、中国区项目与开发管理董事总经理李晶对《华夏时报》记者表示:“存量酒店降本增效、绿色转型的需求日益迫切。对于广大的酒店业主来说,如何高效实施酒店硬件设施的改造工程、优化能源效率是重中之重。”该机构指出,2024年出境游逐步开放,增加了不少免签目的地国家,国内旅游市场尤其是高端市场需求出现一定程度的分流,存量酒店可有计划性地、阶段性地实施改造,以迎接市场需求、也包括入境需求的全面恢复。

改造后更具长期投资潜力

随着社会经济不断发展,人们对城市空间的追求更多样化,酒店物业在出售后改造成其它资产业态已成为一种趋势。

据仲量联行统计,自2014年至今,作为国内主要的酒店投资交易市场,北京和上海超过40%的酒店资产在出售后改造为其他资产业态,如办公、长租公寓,或集合各类业态的商业综合体。例如,4月25日,铁狮门宣布收购鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目,并计划将原酒店改造成约300个单元的全新长租公寓。

周涛介绍说,相较于其它主流商业地产,国内酒店资产年平均投资交易量仅占总量的8%左右。其认为,将酒店物业改造为其他业态,基于商业地产最高用途和最佳用途的原则,可以为投资人提供多样化的投资机会,改造后的物业也将适应更广泛的市场需求,具有更显著的竞争力和升值空间。

同时,通过将原本用于住宿的酒店转变为多元化的商业空间,城市中老旧或闲置的酒店物业的资产价值将再次被焕新,这些物业在改造后重新加入市场,也有助于城市更新和房地产投资实现良性循环。

此外,升级改造后继续作为酒店运营,也能够发挥优质资产的效能。据仲量联行统计,2023年中国内地酒店投资交易市场创近年新高,北京和上海酒店市场录得投资交易额近130亿元人民币,其中92.5%交易标的是位于核心区的地标性酒店。此类资产通过保护或升级改造保证了价值,对酒店资产交易起到重要作用。

白皮书显示,存量改造后酒店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性将得到提升,更加具备长期投资潜力,为业主和投资人提供长期稳定的现金流和财务收益的同时,也为未来可能的成功退出提供保障。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁


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标签: 仲量联行 酒店改造 【责编】 冯媛媛
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