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华夏中海商业REIT成功上市 认购近1600亿获市场追捧

凤凰网风财讯报道 2025年10月31日，华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金(基金代码：180607，简称华夏中海商业REIT)在深交所成功上市，上市首日开盘即涨，盘中涨幅超4.87%，表现十分亮眼。

据悉，华夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总募集规模为1593.3亿元，是其拟募集规模(15.843亿元)的100.5倍，在近两年上市的消费基础设施REIT中，市场认购热度稳居第一梯队。

其中，网下询价认购总量为发售份额的374.72倍，创历史新高，配售前的募集规模约1066.21亿元，吸引了券商、保险、信托、私募等多类投资者；公众发售的配售前募集规模约516亿元，是初始份额的361.9倍；基金初始战略配售基金份额数量为2.1亿份，认购规模为11.09亿元。

根据基金招募说明书披露，华夏中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%(年化)、4.21%，就当前市场而言颇具竞争力。未来伴随项目底层资产价值的进一步成长，投资者还可锚定资产增值的超额资本利得和稳定分红收益。

凤凰网从中海商业方面了解到，此次REIT发行后的回收资金将用于持续开发新的商业项目，实现融资方式的多样化。同时，由于中海商业的可扩募资产丰富，持续扩张能力强劲，后续该基金也将通过扩募机制持续注入成熟资产。

超百倍募资、认购近1600亿

华夏中海商业REITs为何受追捧？

WIND数据显示，截至目前，2024-2025年国内消费基础设施REITs已有8单完成上市，今日成功上市的华夏中海商业REIT有效认购倍数稳居前列，发行规模和认购规模不容小觑。

业内认为，华夏中海商业REIT能够实现超额认购，募资总规模高达1593.3亿元，并且开盘领涨，离不开其底层资产价值丰满，以及中海的精细化运营能力、全周期资产管理能力。

资料显示，此次华夏中海商业REIT的首发底层资产为佛山映月湖环宇城项目，这是当前消费基础设施REITs当中，唯一通过收购盘活资产的代表性案例。

映月湖环宇城地处广佛同城核心区位，5公里内消费人口超80万，3公里范围内无同类竞品，且为广佛线佛山段轨道交通上盖且片区内唯一一家大型商业综合，具备交通便利、稀缺壁垒、广佛红利、人口腹地等突出的硬件优势。

2020年中海收购商场后进行了商业定位调整、空间场景改造、品牌业态优化，仅用9个月时间快速稳场，首年该项目经营业绩大幅提升，尤其项目出租率显著提升至98%，营业收入、销售额、客流量均保持“双位数”的快速增长。2025年，商场持续调改预计实现三季度租金增长率135%的目标，未来发展空间亮眼。

据悉，为更好激活该资产的证券化效益，中海集团将46年积累的“投、融、建、管、退”全周期资产管理经验，以及行业领先的精细化运营与产品创新实力，也充分应用到了该项目。例如，此次发行成功后，原映月湖环宇城项目公司管理团队将由中海商业发展新设子公司承接，确保运营管理服务的延续性和稳定性。

有熟悉项目的商业人士直言，“映月湖环宇城”是中海购物中心板块中最具战略意义、综合经营指标稳居前列的产品，以它作为商业REIT首发资产，说明中海参与公募REITs试点具有充沛的诚意和决心。

优质资产丰厚、竞争力愈发突出

中海商业资产证券化来势汹汹

的确，中海作为房地产开发和不动产运营的行业龙头，对于商管领域的资产证券化探索有宏大规划。

历经13年发展，目前中海商业的在管商业资产规模超过1000万平米，运营管理的项目涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种商业业态。2012年公司化运作后，中海商业发展的“全业态和专业化”运营管理能力进一步提升，并构筑了“生态协同和价值围合”的核心竞争优势。

在此基础上，中海商业发展积极发力“消费类基础设施项目”，近五年该类资产规模不断扩张，业绩稳健增长。2024年实现收入22.6亿元，5年收入复合增长率27.1%，成熟期项目出租率为98.4%，处于行业领先地位。

项目方面，除此次拟申请参与基础设施REITs试点的消费类基础设施项目资产，中海商业发展还管理了佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城、珠海富华里、上海环宇荟、北京环宇荟、北京大吉巷等合计40个消费类基础设施项目（含在建、待建及轻资产项目），管理规模超400万平方米，分布于全国主要经济圈重点核心城市。这预示着，中海商业未来还将持续做大做强REIT管理平台。

有资本市场人士指出，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场中最主要的类型之一，不仅资产规模大，市场化程度高，也是投资消费增长的重要载体。

自2023年10月20日，证监会发布决定，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，这一领域公募REITs得到显著发展。截至2025年10月20日，消费基础设施REITs累计发行规模已超280亿元。中海商业发展积极探索消费基础设施项目的资产证券化，不仅是企业提升自身资产运营效率和公司价值的重要方式，也有利于探索房地产发展新模式，符合扩大有效投资、提振我国实体经济的重要方向。

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