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REIT上市第二年 长沙金茂览秀城称租金坪效有优化空间

观点网 华夏金茂商业REIT交出了上市后的第二份年度答卷。

1月22日，华夏金茂REIT披露2025年第4季度报告，并于3月5日召开2025年第4季度业绩说明会。

报告期内，项目公司实现营业收入2647万元，同比增长15.18%；EBITDA为1644万元，同比增长20.42%，对应EBITDA利润率为62.11%。

对应到基金合并层面，报告期总收入2653万元，EBITDA为1532万元，可供分配金额1496万元，同比增长8.15%，对应的简单年化分派率5.56%，同比提升41个BP，报告期内实际分配金额达到1502万元。

如果把镜头拉长至2025年全年，基金管理人与运营管理机构给出的总结更接近“稳中有进”。

基金经理刘伟杰在业绩会上表示，2025年全年核心经营指标保持稳健，出租率维持高位，营业收入和可供分配金额持续增长。金茂商业副总经理孙戈阳则将长沙金茂览秀城这一年的表现概括为“交出了一份扎实的年度答卷”。

据悉，这只消费基础设施REIT成立于2024年1月31日，同年3月12日在上交所上市，底层资产为长沙览秀城购物中心，募集规模10.68亿元，基金份额4亿份。

将视线投向底层资产，长沙览秀城购物中心是金茂打造REITs平台的首发标杆项目，建筑面积10.27万平方米，可租赁面积6.09万平方米，开业于2016年末。

基金层面

从2025年全年看，华夏金茂商业REIT在基金层面的表现显示增长态势。

报告显示，截至2025年12月31日，全年累计可供分配金额5870.48万元，实际分配金额5758万元，相较于2024年可供分配金额和实际分配金额的4959万元和3576万元均有提升。

项目公司层面，截至2025年末，项目出租率99.20%，较上年末提升0.48个百分点；平均租金92.01元/平方米/月，同比增长0.47%；收缴率99.57%；加权平均剩余租期3.81年。

从租户结构来看，报告期内项目共有租户179个，主力店租赁面积占比50.27%，专门店占比49.73%；主力店平均租金单价31.54元/平方米/月，专门店平均租金单价155.66元/平方米/月。前五大租户租金收入贡献合计占比17.06%。

刘伟杰指出，目前项目整体租售比较低，租金调整潜能未充分释放，后续仍有主力店改专门店的调铺空间。

2025年第四季度租金收入1629.66万元，同比增长6.44%；物业管理费收入601.23万元，同比增长7.66%；广告收入38.93万元，同比增长41.95%；其他收入377.23万元，同比增长108.27%。

季度报告中指出，本期广告收入、其他收入同比增幅超过30%，前者增长主要来自场内新签品牌联动和外部资源开拓并举，后者则与多经点位品质提升、北广场区域和览星街区焕新升级有关。

王竹在说明会中也提到，收入得以高增长的原因一方面来自租金及物业费的稳健提升，另一方面则来自多经收入的系统化提升。通过外广场焕新、主题街区打造及城市级策展，项目有效拓展了场外空间价值与场景营收。

换言之，2025年项目公司营业收入同比增长15%，并不只是因为传统租金收入增加，广告、多经和外摆空间价值也在放大。

长沙览秀城答卷

而对长沙览秀城而言，2025年的关键词仍然是“调改”。

孙戈阳在业绩说明会上提到，过去一年，项目不仅实现了出租率、租金与收入的稳步提升，还完成了多项关乎资产长期价值的实质性工作。

他举例称，长沙览秀城一楼主力店的顺利调改，进一步优化了品牌组合与租金收益；外广场的换新改造则显著提升了项目形象与聚客能力。

具体到第四季度，长沙览秀城L2层引入了多个时尚女装及特色餐饮品牌，L1层引入大疆、集美嘉来等品牌，LG层则引入德元纯汤牛肉面等餐饮品牌，用以补足楼层动线与消费体验。

营销活动方面，第四季度，长沙城市咖啡节7.0、九周年庆和跨年活动等活动先后落地。

10月，项目落地长沙城市咖啡节，集合超90家咖啡品牌参与，规模创下长沙城市咖啡节新纪录。

11月，借“历久弥新”九周年庆节点，长沙览秀城针对家庭客群推出《海底两万里》舞台剧的购物中心首秀。同时，项目还将“旺市大吉·旺旺市集”湖南首站落地于此，并推出张韶涵官方公仔独家IP，吸引全国粉丝打卡。

12月举办的“许愿柏林迎新年”跨年狂欢，则通过激光秀、梦幻下雪秀等环节带动全月客流同比提升11.94%。

与此同时，围绕新店开业，项目配套策划了专属活动。俏江溪开业后快速登上本地榜单，城市英雄Sports Space开业期间吸引了超过1500组家庭到店。

王竹提到，项目还结合支付宝商圈专属优惠、华为摄影沙龙、品牌联名DIY等外部资源活动，以激发消费活力。

作为华夏金茂商业REIT唯一的底层资产，长沙览秀城后续还有多少可提升空间？

孙戈阳认为，目前主力店面积占比仍然接近50%，与专门店相比，租金坪效仍有较大优化空间。

后续，项目将结合经营数据与租约节点，优先评估和调整坪效较低、与项目整体定位匹配度有待提升的主力店；同时，把调改与整体业态规划、动线优化结合，在条件成熟时引入更高收益、更具客流吸引力的优质品牌。

孙戈阳表示，2026年金茂商业将继续深化长沙览秀城的精细化运营与精准调改，不断激发经营潜力；另一方面，则依托中国金茂的优质资产储备，为REIT平台的可持续成长开拓空间。

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