实地测评|橡树珑湾预计11月开盘总价约290万起 —

实地测评|橡树珑湾预计11月开盘总价约290万起

凰小秘凤凰网房产北京站

2019-10-31 16:53

凰小秘探盘，最新一站——橡树珑湾。据现场置业顾问透露，橡树珑湾项目为待售状态，预售许可证待发，预计11月底开盘。即日起缴纳50万认购金到开盘当日，76平、78平户型每平每天减360元；88平、90平户型每平每天减480元；115平、123平户型每平每天减600元。开盘预售价格在38000元左右，具体还要以开盘当天为准，交房时间预计2021年，毛坯交付。了解更多配套信息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

橡树珑湾项目共10栋楼，6-8层洋房，总房源共计398户。面积区间在76-123平之间，共计5种户型。A1户型76平、A2户型78平、B1、B2户型88平均分布在10＃的中间户。B3户型90平分布在1＃、2＃、3＃、6＃、8＃、9＃、10＃的中间户； B5户型90平分布在1＃、2＃、3＃、6＃、8＃、9＃、10＃的东西边户。

凰小秘趁着周末，去项目周围逛了逛，发现该地块已经被围挡围起了，具体施工场面有待探究。

一、深度分析

1、配套 ★★★☆☆

1) 交通：

地铁15号线顺义站C口出，往南乘坐公交顺34，顺21，顺30，856路，850路在大营站下即可到达。自驾线路有4条可到项目，京承高速、机场东路、京密路、顺平路等。

据买房网友爆料，距离橡树珑湾项目不足100米左右，有一条从北至南的京承铁路线，并且火车经过此处，还会伴有鸣笛。为此，凰小秘特意用百度地图测量工具在线测了从橡树珑湾生活美学体验馆（项目售楼处）到火车道的距离，测量显示直线距离有107米，凰小秘提醒，各位购房网友可以实地多考察看看。

2) 商业：

目前该区域发展刚刚起步，小商场及学校较多，能够满足日常生活需求。但是大型购物等还需要依赖于老城区。驱车往北5分钟到马坡餐饮一条街，鲁能美丽汇购物中心，大地影院，充分满足您的生活需求。往南20分钟可直到顺义老城区商圈，云集了华联BHG高端商场，新世界百货，隆华购物中心，鑫海运通大卖场等知名商场，满足您购物、娱乐、餐饮一站式需求。

3) 医院：

现有顺义区医院、顺义区妇幼保健院，同时在建的北京中医药顺义分院（三甲医院），预计今年年底竣工，床位将提供800张左右，其规模将处于全北京市同类领先水平，成为目前各区规模最大的中医院。项目往南驱车5分钟，可直达中国医科大学附属顺义区医院，拥有现代化的门诊大楼和550张床位。

4) 教育：

周边有首都师范大学附属实验小学，附属幼儿园，马坡小学，马坡幼儿园，牛栏山一中实验学校。值得一提的是，牛栏山一中是北京市市属十所重点学校之一，是集高中、初中、小学教育、国际交流为一体的教育集团。另外，项目东北角将配建一所九班制幼儿园。

2、宜居 ★★★★☆

橡树珑湾沿袭华润置地“橡树系”建筑风格，打造新中式6-8层低密纯洋房住区，1.6超低容积率，绿化率30%，100％人车分流。小区“精工仪式”入户大堂，一梯两户，后期物业也是华润自持，属于物业界的高档位，各位购房网友若是没有概念，去上地看看“橡树湾”逛一逛就知道华润的物业品质了。

3、户型 ★★★★☆

橡树珑湾项目房源数量最多的要数90平米的三居，但是90平三居跟目前限竞房主流户型很相似，亮点不够突出，在这里就不过多赘述了。凰小秘认为它家的明星户型当属76平A1户型、115平C户型。

76平A1户型（2室2厅1卫）

76平、78平都是两居户型。直观上，凰小秘认为76平的更为方正，阳台和两卧室均朝南，采光效果比78平的要好些，阳台和主卧均有飘窗，给人的空间感会更充足。别看相差2平米，两款户型的总价也差小1万呢！该户型预计成交价约290万，性价比较高。

115平C户型（3室2厅1卫）

115平是89平小三居的放大版，南向面宽比89平户型多了1米，北向面宽比89平户型多了0.95米。115平户型空间安排更为合理，餐厨一体，U型厨房和餐厅相连，业主活动方便，主卧套房设计，更有飘窗可赏窗外风景，它将带来对美好生活的更多期待和置业选择。

4、性价比 ★★★☆☆

橡树珑湾项目位于顺义新城区马坡板块。目前马坡区域房价为4.3万/平米左右，在顺义新城区三个板块里最低的。马坡区域以二手房为主，二手房报价多在4万左右。其中次新房中铁花溪渡挂牌价4.4万/平米，房龄10年以上的民生花园挂牌价大概3万/平米。除了周围的回迁房，新房方面主要就是橡树珑湾及新城国誉府，限价在43467万/平米。

二、区域点评

历史上，顺义多以“京郊粮仓”的身份出现，自元代定都北京开始，顺义就是北京城及其周边最重要的粮食生产基地和首都功能区之一。如今，作为北京都市功能和产业转移的承接者，顺义与核心区相衔接，发展新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天等高精尖产业。根据顺义新城规划（2005-2020），马坡区域未来作为顺义政务中心、区域金融中心，职住平衡、产城融合，马坡区域城镇人口规模规划控制在13万人左右，橡树珑湾作为顺义新城马坡板块的新项目，未来马坡区域发展将可期可待。

三、编辑点评

顺义本地人比较认可马坡板块的，周边有知名的二手房如鲁能7号院、香悦四季、中铁花溪渡等社区。除了顺义本地人之外，凰小秘个人认为，以下两类购房者可以考虑置业橡树珑湾，一类是手中资金有限，考虑小户型、着急“上车”的购房群体；另一类是刚改群体，考虑大三居能满足一大家居住需求，对于“地段”没有强烈的诉求。了解更多信息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。