实地测评|预售证已到手海淀神盘西山锦绣府即将迎来大结局？ —

实地测评|预售证已到手海淀神盘西山锦绣府即将迎来大结局？

凤凰网房产北京站

2019-12-04 15:19

西山锦绣府展示中心在地铁永丰南站用友科技园东区19A，外面没有标识，不太好找。凰小秘虽去过一次但还是在外面兜了一大圈。项目已拿到预售许可证，本次03、04、15小面积地块先开，户型为89㎡的二至三居共888套。三居为1梯2户，二居为1梯4户。项目已经在验资排卡，验资金额为100万。更多内部消息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

（西山锦绣府展示中心）

据凰小秘现场跟案场销售了解到：仓储和车位按需购买，不会影响选房。仓储售价29000-30000元/㎡，面积20~30㎡，总价在60~90万；车位售价35~40万/个；两者都有50年产权证，均可贷款：车位可以全贷款，仓储可贷50%。但西山锦绣府是产权车位，只售不租，有车或未来有购车规划的需谨慎考虑。更多内部消息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

（西山锦绣府沙盘图）

一、深度分析

1、户型 ★★★★☆

西山锦绣府户型设计为89㎡二至三居、155㎡三居、180㎡四居；12月预计开盘3个地块都是89㎡小户型，大户型地块预计春节后开。小秘书先带大家看下89㎡户型图。更多户型信息，添加凰小秘微信了解hjxms_ifeng。

A户型

一梯两户，南北通透，客厅主卧南向，双次卧北向，客厅带阳台，主卧赠送飘窗。

客厅面宽3.75米，主卧面宽3.45米。从案场销售了解到得房率约72%。

B户型

一梯两户，南北通透，客厅带阳台，主卧带飘窗，双次卧北向；客厅面宽3.75米，主卧面宽3.65米。B户型的主卧舒适度大于A户型；凰小秘和案场销售了解得房率约76%。

C户型

一梯4户，南北通透两居室，客厅次卧厨房朝北，客厅面宽3.60米，主卧面宽2.95米。得房率达82%，但设计上是典型的刀把户型。

D户型

一梯4户，89㎡全南两居。看户型图会发现次卧是局部采光的，上午次卧会被自己的主卧挡光；南向面宽达到7.65米，客厅面宽3.35米，主卧2.95米。得房率约82%。设计上好过C户型，不过也不完美。

凰小秘觉得选房时候，仅从户型选择排序应该是：B户型＞A户型＞D户型＞C户型。更多户型息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

2、配套 ★★★★☆

1)交通：项目距离地铁口并不是很近，北侧6015地块距16号线西北旺地铁口约1.5公里，步行至少需要20多分钟；其他4个地块好一些，最近的地块距离地铁1公里左右。

2)商业：目前西北旺地铁站东侧的A3商业地块，已经由华润拿下，确定将打造一个万象汇购物中心。而且西山锦绣府的规划当中有60000平米的商业综合体和10000平米的社区中心。

3)医院：项目北侧的海淀妇幼保健医院新院区及北医三院北部医疗中心已经开始招标。生病就医更方便了。

4)教育：学区需要等待小区建好，教委会根据小区的位进行学区划片。根据此项目的位置，可能属于西北旺学区。目前西北旺学区划片小学包括：海淀区红英小学，海淀区科技园小学，清华附中永丰学校小学部，上地实验小学，永丰中心小学，翠湖小学等等。距离最近的小学是永丰中心小学宏丰校区。更多配套信息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

（区位图）

3、宜居 ★★★★☆

西山锦绣府地块容积率为2.0，去掉项目商业配套部分，住宅的容积率会更低一些。是低密舒适的住宅小区。

西山锦绣府门口就是京密引水渠，背靠百望山，自然环境很好。

另外项目附件的六里屯垃圾填埋场依旧在运行中。目前处理的是填埋焚烧的炉渣，垃圾焚烧是在苏家坨镇大工村的海淀循环经济产业园进行的。而且六里屯垃圾场对气体和渗液进行再处理，还安装了除臭装置，环境应该会逐渐好转。更多内部消息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

4、性价比 ★★★★☆

西山锦绣府限均价58622元/㎡，且最高销售单价不超过61554元/㎡。

周边的二手小区，百旺茉莉园（2005年）均价7.3万元/㎡，中海枫涟山庄（2004年）均价8万元/㎡，但如果加上仓储和车位的话，价格优势就没有这么明显了。更多价格信息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

二、区域点评

西山锦绣府位于西北旺板块，属于海淀未来发展核心地带的住宅项目。绝大部分高科技产业都集中于此。中关村软件园二期有百度、新浪、网易、腾讯、滴滴等顶级互联网公司，可以说是海淀最有前途的板块，未来的升值潜力可想而知。更多内部消息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

（地铁永丰南站）

三、编辑点评