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楼盘测评|“选妃(房)记”我的钱包,你忍耐一下! - 凤凰网房产北京
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楼盘测评|“选妃(房)记”我的钱包,你忍耐一下!

凤凰网房产
2021-07-21 19:02

这两天,相信大家都被“吴亦凡”“都美竹”刷屏了。

好家伙,无穷无尽的瓜,直接占据了大家的时间。

想必最近大家的心态如下:

但持续的吃瓜还是令大家疲乏。

作为一枚“合格”的小编,我需要码码字来调剂一下大家“吴心工作”的状态。

什么才是好房子?好房子的标准是什么?

有人说,好房子无标准,适合自己居家要求的就是好房子;还有人说,拥有了好房子的所有细节,也拥有了天价。尽管对好房子的细节有种种不同的理解,但购房者对美好生活的渴望无疑是真实存在的。

21世纪房产界评判楼盘好坏的标准,一是地段、二是地段、第三还是地段。地段的好坏决定所购房子的价值,而交通与配套的便利与否亦成为衡量地段价值的重要因素。

每个人对好房子的定义不尽相同或各有侧重,但一般说来,购房者在买房的时候关注最多的是地段,其次是小区规划、周边配套、居住环境、开发商品牌、户型、价格以及一些稀缺资源。北京青龙湖板块崛起,大房企扎堆,咱们也“选选妃(房)”!

青龙湖隶属于北京房山区青龙湖镇,坐标西南六环外,距离市区28公里。知名房企扎堆青龙湖板块,青龙湖板块会成为2019年北京最热板块吗?

截止目前,青龙湖板块在售、待售共计10个项目,分别集中在丰台区3个和房山区7个。

数据来源:凤凰网房产整理

限竞房在青龙湖板块成了“主角“,七个项目预计将“上新”6000套房子!剩余3个项目均为早期入驻房企开发。

其中熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地·大湖风华、翡翠熙湖项目销售状态为在售,其他项目均为待售,今天凰小秘为各位购房网友盘点一下哪个项目值得入手。

1) 评测楼盘:熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地·大湖风华、翡翠熙湖

2) 评测维度:

Ø户型:阳台、卫生间等

Ø配套:物业、交通、教育等

Ø宜居:容积率、绿化率、观湖效果等

Ø性价比:品牌

评测冠军:龙湖·熙湖悦著

3) 楼盘综合评分

数据来源:凤凰网房产整理

一、深度分析

1、楼栋户型★★★★☆

由于受70/90限制,熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地·大湖风华、翡翠熙湖项目90平以下房子占总房源的70%,所以,这四个项目均以小户型为主。

据小编从案场了解到,熙湖悦著产品为73-353平洋房、叠拼;首开熙悦观湖产品为89-169平洋房、上下跃;金地·大湖风华产品为67-180平洋房、上下跃、叠拼;翡翠熙湖为90-300平洋房、合院。

其中,4家房企产品的共同点还挺多的,比如,近90平户型都做到了3居;设计上都采用了“H” 户型;主卧朝南,两次卧朝北,厨房、卫生间设计在中间;五名户型,明厨明卫无暗间且干湿分离。

嘘!小点声,小编偷摸儿的拿到了4家项目的户型图,emmmm都有点傻傻分不清了,难道是聘请一位设计师,竟然这么像!

数据来源:凤凰网房产整理

虽然,户型上大致相似,但也有些差别!比如,卫生间、阳台,首开熙悦观湖户型做到了2卫且客厅赠送阳台;熙湖悦著北向带阳台。

除了翡翠熙湖,金地·大湖风华、熙湖悦著、首开熙悦观湖这三家把上述房源的总价定在280万元左右。实际上,281万元正是北京六环外“普宅”的限定价格。

因此,各位购房网友购买金地·大湖风华、熙湖悦著、首开熙悦观湖项目,首套贷款将享受3.5成首付的福利。

北京规定房屋满足3个条件才能按普通住宅交易:

小区容积率在1.0(含)以上;单套房屋的建筑面积在140平方(含)以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

价格限定要求:五环内标准为单价39600元/平方米、总价为468万元;五环到六环31680元/平方米、总价374万元;六环外23760元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

按照户型的居住体验,小编建议选购顺序:首开·熙悦观湖>金地·大湖风华>万科·翡翠西湖>熙湖悦著。

2、配套 ★★☆☆☆

1)物业

物业直接影响着社区的居住品质。好的物业服务运营给项目带来溢价,反之则成为项目保值升值最大的障碍。

目前这4家项目的社区物业已悉数确定,物业对项目未来的溢价影响,也能预知一二。

数据来源:凤凰网房产整理

熙湖悦著由龙湖物业服务运营。龙湖的物业服务能力很强,以注重生活细节和业主关怀著称,深得业主认可。其项目二手房的保值增值,物业价值占据很大因素。

同时,熙湖悦著是青龙湖区域中面积最大的社区,还有龙湖斥资3000万打造的墅质园林社区,这些都将成为熙湖悦著保值升值的保障。

金地·大湖风华物业为金地物业。金地物业近几年伴随金地的快速扩张,成长速度很快,尤其在高品质社区的定制物业服务上,获得众多业主的肯定。

据悉,金地的社区班车服务,将在大湖风华项目中沿用,方便业主早晚高峰出行。

首开·熙悦观湖项目为北京首开万科物业进行服务。该物业公司是首开为提升项目物业服务品质和市场综合竞争力,在2017年与万科物业合作成立的合资公司,为首开旗下房地产项目提供品质物业服务。

翡翠西湖物业为万科,万科项目遍布全国83个城市服务2600多个项目的万科物业。万科物业拥有标准化的物业服务与较好的业主口碑。

不过,相比龙湖和金地物业,万科物业欠缺对业主的个性关怀,这与万科的职业经理人文化不无关系。

2)交通

青龙湖板块的交通一直被各位购房网诟病的。地理位置靠近西六环,轨道交通相对匮乏,该区域4家房企的交通基础设施差不多,居民进城都不是很方便。

目前,地铁14号线只覆盖到张郭庄地铁站未能向云岗、王佐地区延伸, 14号线延长线及T1、T2均在规划中,目前该地区的居民主要依靠321、983、458、459、339等线路公交出行,其中仅有321线路走高速,进城不是很便利。

自驾来说,不堵车的情况下,走西六环去五棵松、门头沟、石景山一带通达,往北京东面的国贸、望京方向,就不方便了。

据一位本地坐(老)地(司)炮(机)爆料,距离青龙湖不远有个航天三院,航天三院是我国唯一的集研究、开发、设计、试制和生产飞行器为一体的科研生产基地。出于多方因素影响,周边的交通规划迟迟没有动工。

3)教育

青龙湖板块一侧属于丰台,另一侧属于房山。针对教育资源这块,丰台区的项目引入的学校要好于房山的项目。比如,翡翠熙湖行政归属丰台区,引入了中国人民大学附属中学丰台学校(简称人大附中),现已投入教学,按计划2017年招小学生,2018招初中生,2019年招收高中生,这也是很多购房者选择翡翠西湖的主因。

另外,由于教育集团化和地产开发商的进入,青龙湖丰台区域一侧已引进了中央民族大学,学校总部将搬迁至此。

房山区3家房企现有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校。据案场置业顾问爆料,未来该地区或将引进北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学。

按照物业服务、交通出行、教育资源等进行综合排序后,小编建议选购顺序:龙湖·熙湖悦著>万科·翡翠西湖>金地·大湖风华>首开·熙悦观湖。

3、宜居 ★★★☆☆

青龙湖板块背靠西山,坐拥有北京内城最大的湖面——约6000亩的青龙湖水域,相当于北京颐和园、玉渊潭、北海及中南海的水量总和,堪称名副其实的城市后花园。

青龙湖森林覆盖率高达约98%,负氧离子含量是北京城市平均水平的8倍。北京的天气常年干燥、缺水,像青龙湖体量的水资源在北京是很稀缺的!虽然4家项目都临湖而建,但想要在家中观湖,并不是件容易事!

由于青龙湖的水库功能,堤坝高于周边地势。所以想要观湖,除了离湖近、无遮挡等必要条件,所处高度还要高于堤坝。

小编整理各项目售楼处销售信息,预估仅首开·熙悦观湖、龙湖·熙湖悦著的部分洋房高层户型存在观湖的可能性。而万科·翡翠西湖、金地·大湖风华均无法在室内直接观湖。

数据来源:凤凰网房产统计

我们再来说下首开·熙悦观湖和龙湖·熙湖悦著。

熙湖悦著是距离青龙湖最近的项目,仅有200米。考虑到项目工地地面与堤坝的高度落差,以每层层高3米计算,熙湖悦著西侧的洋房顶层和次顶层户型观湖效果最好。

而首开·熙悦观湖由于西侧被商业部分遮挡,仅项目北侧洋房高层的北向可以观湖,而南侧洋房距离青龙湖隔着龙湖·熙湖悦著社区,即便地势较高,未来能否观湖仍是未知数。

考虑到熙湖悦著是南向客厅和主卧观湖,首开·熙悦观湖是北侧卧室观湖,相比之下龙湖·熙湖悦著更符合买房人观湖居住的诉求。

结合各项目与青龙湖的远近,小编建议选购顺序:龙湖·熙湖悦著>首开·熙悦观湖>金地·大湖风华>万科·翡翠西湖。

4、性价比 ★★★☆☆

1)品牌

小编用一块“塞尔达”换到了两份机构排行榜单,涵盖品牌传播、综合实力、品牌国际影响力方面,综合评定房企品牌价值。

来源:好朋友偷摸支持

克而瑞月度房企品牌传播力排名,从房企规模、曝光度、推广力度、投资者关系和负面影响五大部分34项指标测评,以具体可量化或可评估的角度对传播力予以评定排序。

中国房地产协会的年度500强评选,涵盖企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、品牌影响、创新能力、社会责任等方面,是房企综合实力的评定排名。

从上述内容,可以总结房企的规模与业绩对其品牌影响成正比,而排名也代表着市场对其品牌的认可程度。

按品牌价值,小编建议选购顺序:翡翠西湖>龙湖·熙湖悦著>金地·大湖风华>首开·熙悦观湖。

二、前排网友插眼神评

龙湖·熙湖悦著:

翡翠西湖:

三、小编的自留地“如有雷同,实属巧合”

小编个人认为,选购青龙湖区域的房子,各位购房网友要注意这三点!

首先,青龙湖板块在地理位置上不占优势。青龙湖板块位于丰台区、房山区的交界之地,通常两区域结合的地方发展、管理较差。

其次,青龙湖区域已发展近20年,规划利好未支撑起区域发展。早在2000年,北京新鸿基盛城置业集团有限公司就对该区域进行一级开发,随后项目总体规划获得北京市规划委批复并正式启动。

截至目前,第一阶段的建设计划仅完成一座美高美酒店,并未有其他设施建成。

再次,考虑购房成本。限竞房有“购房后5年不得入市”的规定,通常取得房本需要1~2年,也即购房7年后才有可能出售。

买房是人生大事,尤其是买“帝都”的房子,各位男同胞们选好心仪的“妃(房)”了嘛?

传送门

首开·熙悦观湖 普通住宅大平层
3.01
北京综合指数第62
37245元/㎡
开盘时间12019年7月27日
地址:房山青龙湖
  • 暂无信息
翡翠西湖 普通住宅花园洋房
3.26
北京综合指数第37
31397元/㎡
开盘时间12018年10月14日
地址:丰台北京市丰台区泉湖西路与山湖路交汇处(青龙湖公园东门)
  • 特价洋房299万起;云庐限量特价房洋房立减30万
金地·大湖风华 普通住宅大平层限竞房
3.06
北京综合指数第57
34000元/㎡
开盘时间1暂无资料
地址:房山青龙湖水上乐园的东南侧
  • 暂无优惠
龙湖·熙湖悦著 花园洋房限竞房
2.8
北京综合指数第83
275万元/套
开盘时间12019年6月21日
地址:房山大苑村收费站出口(良坨路桥)左行200米
  • 暂无资料


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标签: 青龙湖 【责编】 靳宝(PO343)
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