楼盘测评|金茂北京国际社区—北京绝版网红户型 70年大产权北京难再有 —

楼盘测评|金茂北京国际社区—北京绝版网红户型 70年大产权北京难再有

凤凰网房产

2021-09-27 15:40

区域概述：北京国际社区位于顺义区，北京东北部，距离市中心30公里，毗邻北京城市副中心——通州区，是首都国际机场所在地。顺义区总面积1021平方公里，截至2020年末，常住人口达132.4万。根据顺义区分区规划，该区域要发挥国际空港区位优势，对接中心城区人口疏解，承接科研、教育、医疗卫生等专项功能和优质公共服务资源，提升新城公共服务水平。

项目概述：金茂北京国际社区位于顺义北小营，驱车一小时到达望京。项目打造50-89㎡青年社区，总价170万起。

适合人群：项目面积较小，首付仅60万起，打造了业主食堂、图书馆、桌游室等共享空间，较适合预算有限的年轻客群。

早年间的顺义以中央别墅区的高端大气闻名。近些年，随着中央别墅区的住宅用地逐渐饱和，顺义其他板块的新盘如雨后春笋般面世。聚焦目前的顺义新房市场，近两年有不少供应，分布在马坡、仁和等地，虽然刚需和改善新盘比比皆是，但以50-89㎡小户型为主力产品的项目，截至目前仅北京国际社区一家。

板块概述：项目位于顺义北小营板块，根据《北京创新产业集群示范区(顺义)发展规划》，顺义将打造赵全营组团、北小营组团、高丽营组团、仁和-南法信-南彩组团和杨镇组团五大空间集聚、功能融合的产业组团，全面构建“三区五组团”总体功能布局，推动示范区集约集聚高效发展。

金茂北京国际社区所在的北小营镇虽然地处六环外，但是也自成体系，按部就班地发展。北小营镇积极引进智能网联汽车相关产业，形成了一定规模的产业集聚，成功引进百度人工智能应用、芸来科技、星河亮点等11个项目，涵盖测试服务、系统、传感器、5G通讯等完善的智能网联汽车产业链，为全镇经济发展注入动力，同时也会对人流产生聚集效应。

产品特色：2019年底，项目就以“150万安家北京、北漂变北青”的口号，以精装、低总价、小户型直击北京刚需客群的痛点，成功出圈；2020年3月，疫情期间，项目首次开盘线上选房，20分钟认购814套，也给北京楼市注入了强心针。截至目前，项目一期、二期已经开盘，主推三期产品，主力户型为50㎡一居、60-65㎡两居、89㎡三居，均价约3.5万/㎡，总价170万起。

北京国际社区占地面积约14.2万平，总建筑面积约为45万平，共计规划38栋，合计3881户房源，体量较大，分三期开发销售。社区容积率2.0，绿化率30%，小区楼下覆盖1.3万平共享体育公园、约4400平商业街、约1000平青年共享空间。

此外，项目为精装交付，提供金茂智慧家居，配置同层排水等。目前，北京国际社区示范区内的工法馆已对外开放，感兴趣的朋友可以前往项目实地考察。

户型分析：

一、70㎡两居：作为定向年轻人设计的小户型产品，细节之处能够感受到金茂的用心：入户玄关墙设置了小型衣帽挂和墙镜，出门前可以进行着装的再次整理。70㎡的空间里，卫生间还配备了7㎡的豪华淋浴间与浴缸，下班回家泡个惬意的热水澡，甩掉一天的疲惫；

其实对于大多数青年来说，厨房是一个“用了，但没完全用到”的存在，不能没有，但需有的放矢。7.5㎡开放式U型厨房，折角吧台联动客厅，这样的“社交式厨房”应该是当下青年群体的最爱；

南向12㎡主卧，附带观景飘窗，可以改造为符合自己生活习惯的空间，比如办公角、咖啡角等等。北向书房为11㎡，除了放置书柜，还留有充裕的活动空间。另外，书房也可以根据居住需求调整为次卧。

二、118㎡三居：作为北京国际社区面积最大的户型，118㎡的设计也较为精致用心，适合预算有限、家庭人数较多的刚需家庭：入户玄关处，一侧是小型衣柜，另一侧则是空格摆台和洗衣机预留位。餐客一体的设计让整个空间动线非常合理：超市采购归家，右转是客卫，洗手消毒；左转是厨房，放置整理菜品；而后穿过餐厅走向卧室更换衣服，整体设计动线明晰，没有浪费面积；

北向次卧近13㎡，也可改放两张尺寸略小一些的单人床供家里的老人休憩。南向主卧套间，超长5米进深，后期加装衣帽间、化妆台通通都能实现。屋内的两个卫生间都是干湿分离设计，干净整洁；

U型+开放吧台（吧台需后期自己加装）的中西双厨设计，既满足了长辈对于中式厨房的坚持，又给年轻一代留有发挥创造力来制作西式料理的空间。中式厨房、开放吧台和餐厅的共同使用，让生活拥有更多“家庭的烟火气儿”。

样板间细节：

一、70㎡两居室样板间：

客厅南向面宽3米4，进深3米7，在70㎡的户型设计中，客厅的面积算得上“小奢侈”。加之落地窗，让室内明亮通透。

开放式厨房，折角带吧台，将厨房原本单一的功能属性外延为广受青年一代青睐的社交空间，集烹饪、独处小酌、朋友闲聊、集体轰趴多元化功能为一体，让居家更有了烟火气。

7㎡超大淋浴间：明窗，空间宽敞，配置悬空马桶，免去马桶底座藏污垢的弊端，同时采用同层排水设计，一改传统多层排水造成的占地空间大、噪音大等问题。

二、118㎡三居室样板间：

入户玄关柜：侧面柜体为简单的归家衣帽收纳，而面向客厅的柜体，集洗衣机收纳和观赏性为一体，整体设计符合归家动线。

中西双厨，吧台临窗，可同时欣赏户外实景。吧台不作为交付标准，后期可自行加装。

主卧除了设置有干湿分离的卫生间，5米的超长进深也给足衣帽间的空间，后期可以加装化妆台、储物柜。

交通出行：

一、轨道交通：距离项目最近的地铁站为15号线俸伯站，直线距离约9km。地铁15号线未来将向东延长至南彩站，预留向北至北小营的条件，届时南彩站将成为距离项目最近的地铁站；

目前抵达地铁俸伯站的交通方式多样，从项目乘坐业主班车或政府开设的市政专线SD008，不堵车的情况下，15-20分钟可达俸伯地铁站，另外顺16、顺27、顺36、空港8路等多条公交线路也可直达俸伯站。

二、公共交通：项目500米范围内有2个公交站：北小营北站和水色时光北站，可乘坐顺27，顺32，顺37，顺59等多条线路。其中最近的是北小营北站（距离项目162米），在此处乘坐顺32路，6站到达牛栏山酒厂，10站到达乔波滑雪场，26站到达地铁石门站。

三、自驾：项目周边覆盖3条高速，5条市政主干道，形成四横五纵道路网：

东西向包括昌金路（政府在做道路拓宽，未来通车会更方便一些）、白马路（奥运会的时候修建的双向四车道）、顺平路（连接顺义和平谷，从项目东侧出发，沿此路去顺义老城商圈、首都机场、朝阳）和京平高速（限速每小时100公里）；

南北向道路主要是京承高速、京密高速（限时速100公里/小时，现在正在改造，未来会建成一条没有红绿灯的城市快速路，从昌金路、白马路上京密高速前往机场、老城区和望京会更快）、通顺路（连接通州和顺义，走通顺路可以抵达城市副中心通州区）；

最后是项目西侧最重要的通怀路（目前正在启动建设，北侧和南侧已经通车，中间这段仍在建设中，预计明年年底完工。通怀路是双向8车道，整个路会宽一些，整体连接3城1区，即北侧的怀柔科学城、中间的中关村、科学城、以及南侧的经济技术开发区，未来人才流动也会更大一些）；

从项目出发，不堵车的情况下，20多分钟到达老城商圈，50分钟到达首都国际机场，约1小时到达望京。

周边配套：

一、教育配套：项目5km范围内覆盖：7所幼儿园：玉和颖成（574m）、北小营中心幼儿园（991m）、北府一幼（2.4km）、蓝天双语幼儿园（2.6km）、鲁藤幼儿园（2.7km）、大胡营幼儿园（2.8km），另外，项目还规划一所公立幼儿园、2所小学：北小营中心小学（977m）、仇家店中心小学校（2.9km）；2所中学：北京顺义第十三中学（951m）、12年制牛栏山第一中学（5.4km）；另外，项目南侧拟规划12年一贯制小学-高中国际学校。

二、医疗配套：距离项目最近的医疗配套，为南侧的北小营镇卫生院，步行距离约3.2km；10公里范围内，还覆盖顺义区医院（直线距离约10公里）、顺义中医医院（直线距离约5.8公里）；此外，有消息称，小区内可能会规划一所小型医院（具体需要以实际落地为准）。

三、公园配套：距离项目最近的公园为顺义奥林匹克水上公园，约4.2km，公园内可划船、滑冰、乘坐摩天轮等，另外，很多水上运动都会在此进行训练；虽然欠缺步行即可到达的公园，但是北京国际社区内部自建13000㎡运动公园（400米环形塑胶跑道，2个篮球场、阳光草坪、业主食堂、24小时便利店、共享书吧、瑜伽冥想空间、跳舞机、跑步机等）。

四、商业配套：项目5km范围内，目前没有商场分布。社区自建5000㎡艺术商业街：包括地上三层（商业、电影院、业主食堂），地下两层（共享空间：包括共享会客厅、共享游戏室、共享电影院）。

价格分析：北小营板块目前只有金茂拿了地，周边无新房。二手房也较为稀少，仅有项目一路之隔的水色时光，五个社区均价约3万/平。另外，目前北京新房市场上，同样推出了小户型产品的合生me悦，在售均价已达6.5万/平，其溢价来自于五环旁+近地铁。北京国际社区主要面向首次在北京置业的青年客群，产品以50-89㎡小户型为主，最低总价170万即可上车。

价值潜力：北京5月首批集中供地，30宗地大部分位于五环周边，单价较高，北小营是北京近郊价格较低的板块之一，3.5万/平的价格未来具备一定的增值空间；

对比周边二手房：水色时光为小开发商开发，产品老旧、墙体薄、隔音差，目前均价3万/平，而北京国际社区3.5万/平，附带精装；

对比周边新房：顺义老城、后沙峪、仁和镇，新房均价超4万/平，户型以89㎡以上产品为主，总价至少400万起步，北京国际社区总价170万即可上车。

其他价值潜力：广渠金茂府、望京金茂府、北京金茂府以及亦庄金茂府，金茂拿地的时候都是价值洼地，但现在均为同区域二手房价格最高的楼盘。面对北小营这个北京新房市场久违的区域，拥有城市运营优势的金茂有足够的发展空间，未来随着区域配套的逐渐完善，项目房价预计水涨船高。

项目亮点：

一、总价170万精装交付上车门槛低

项目把“低门槛”做到极致，总价170万，折合首付仅60万，还附带金茂精装。这个价格唤醒了很多北漂和初次置业青年的安家梦想，让“在北京买房”，不再是不可能。

二、有限空间下的极致设计产品细节处处惊喜

“买得起”无非是打造小户型、低总价的产品，这一点很多开发商都可以想到。但是北京国际社区呈现出的产品每一个细节都经过深度考量：70平米两居的命题下，开放式厨房及吧台一体化设计、浴缸、客厅配有落地窗、南向整体面宽约6.6米。是真正适合年轻人居住的优质产品。

三、社区共享空间满足青年社交需求

项目打造约1000 m²共享空间：共享图书室、共享会客厅、共享游戏室等。同时，还有社区班车直达地铁、1.3万㎡体育公园、24h便利店、业主食堂、咖啡厅等丰富配套。

项目不足：区位劣势：北京国际社区位置距离主城区偏远，周边配套待落地完善。