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2016年北京土地成交额对半砍

12月28日，随着北京市朝阳区东风乡豆各庄村0311-610等地块被北京星火房地产开发有限责任公司以底价竞得，2016年度北京土地交易市场正式收官。这一年间，从“7090”重现江湖到“限房价、竞地价”再上马，北京先后部署了多轮土地调控政策，市场也随之上下波动。在业内看来，根据中央政策，明年北京势必加大土地供应和结构调控力度，届时自住房等符合市场刚需产品将继续获得重点支持，而“豪宅化”开发趋势也有望得到一定遏制。

土地出让金创新低

虽然尚未有官方机构权威数据公布，但据中介机构统计，今年北京合计出让土地44宗（3宗棚户区），获得土地出让金852.51亿元，同比降幅达57%，也创下了2012年以来的最低纪录。具体来看，建设用地供应方面，全市公开招拍挂规划建筑面积为747.8万平方米，是近十年以来的最低点；住宅土地供应方面，今年北京土地出让合计219万平方米，其中包括了多宗持有出租地块、公租房等地块，可售的纯商品房住宅面积38.9万平方米，自住型商品房32.1万平方米。

值得一提的是，今年北京土地市场历经了不小波折。首先是在上半年，尽管只出让了7宗涉及住宅性质的土地，同期减少将近一半，但这批地块的成交结果却屡次创下地块所在区域楼面价新纪录，以往罕见的“面粉贵于面包”现象似乎开始趋于常态化。但到了下半年尤其是“十一”长假过后，土地市场却掉头向下，尽管经历了长达两个月的“断顿期”，多宗商业金融地块以及远郊地区住宅地块均“爆冷”出现了低溢价率甚至低价成交。

“可以说北京并非无地可供，而是在收紧土地供应节奏，严控新增建设用地”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这也更多地反映了北京等一线城市政策上的谨慎。是事实，同样作为一线城市，广州今年的土地交易情况也远不及预期，日前通过的调整2016年度土地出让金预算的报告已经申请将广州市本级国有土地出让收入预算调减至380亿元，这一数额不及年初预算的六成。

与之形成鲜明对比的是，截至12月26日，苏州市、南京市、上海市、杭州市等热门城市土地出让金均达千亿元规模，而温州、贵阳、扬州等三四线城市今年前10个月的出让金收入就已接近或超过去年全年水平，二线城市接棒领跑土地市场似乎正成趋势。

政策与市场相互作用

北京商报记者梳理发现，今年北京土地交易的“忽冷忽热”，与先后落地的市场调控政策关系密切。为遏制开年以来地块出让的过热态势，北京市国土局于3月底祭出了沉寂已久的“7090”政策，即要求地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这被业内解读为市级部门意图加大北京刚需房供应、调控土地市场大规模豪宅化趋势的决心。然而被寄予厚望的这一“大招”却并未发挥应有的作用，首批入市的昌平区南邵镇两宗住宅地块依旧高价成交。

随后出台的“9·30”调控政策中进一步明确，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。而调整后的北京市规划国土委也“适时”地推出了四宗“限房价、竞地价”试点地块，即当地块竞价达到上限价格时则转而竞报自持商品房面积，而这部分面积将全部作为租赁住房不得销售。这一次，新政收到了较为立竿见影的效果，尽管不少房企为争抢优质地块不惜付出自持100%住宅面积的代价，但由于盲目、非理性争抢导致的土地高价成交情况得到了有效遏制。

“纵观整年，北京的土地交易调控力度颇为可观，先后打出了限价、限售、限面积、限资金、限持有的组合拳”，中原地产首席分析师张大伟向北京商报记者分析，在今年已经成交的219万平方米含住宅用地中，仅有38.9万平方米纯商品房住宅，而近期成交的几宗商品房住宅用地，更是全部实现了保障房为主和开发商自持化。

明年走势料更平稳

作为房地产市场的重要组成部分，分析普遍认为，土地交易的冷热局面将显著波及近期乃至较长一段时间内的楼市成交情况。亚豪机构市场总监郭毅就表示，由于“限房价、竞地价”的重提，北京楼市整体预期发生改变，后市“看空”预期增多，直接导致了商品房成交走势在9月之后出现拐点，逐渐进入低迷周期。

放眼后市，我爱我家品牌市场研究中心孔丹表示，根据中央及北京的政策，明年北京势必将加大土地供应，同时优化供应结构，鼓励自住型商品房的建设。“在这一轮楼市调控中，供给侧改革是被频繁提及的一个要素，可以预见未来北京土地结构也将以市场需求为重，继续深化‘7090’等政策，逐步改变‘豪宅化’的不良趋势，最终实现商品房供应结构的优化”，孔丹告诉北京商报记者，虽然楼市调控的收紧也会一定程度上作用到土地市场上，但考虑到北京地块供不应求的总体态势，一旦出现稀缺优质资源，仍难避免开发商的争抢，“不过整体而言，明年北京土地市场将更加平稳，不会重复今年的波动走势”。

而在郭毅看来，受到“高价地”因素的制约，北京新房市场全面高端化的趋势仍在继续，新房市场也成为中高端需求的主战场，中低端需求则不得不转战二手市场以及商办市场，而这一趋势也将延续至明年。“因此虽然收紧调控对于市场预期产生了一定制约，并且在土地方面也将进一步增加保障性产品的供应，用以对冲整体市场价格水平，但是纯商住宅价格在明年仍将维持高位企稳的态势。”北京商报记者 蒋梦惟 张畅/文 张彬/制表

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