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对话戴德梁行北中国区研究部主管魏东:商业地产的思与变 ——凤凰房产北京
2017年,中国楼市风云变幻,新变革下催生新现象。五限时代下的中国楼市将走向何方?11月29日下午,戴德梁行北中国区研究部主管魏东做客凤凰房产金凤凰系列访谈——“数说楼市论五限时代下的楼市变局” -来自凤凰新闻客户端
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对话戴德梁行北中国区研究部主管魏东:商业地产的思与变

凤凰房产 作者:王迪
2017-12-02 18:00

2017年,中国楼市风云变幻,新变革下催生新现象。五限时代下的中国楼市将走向何方?11月29日下午,戴德梁行北中国区研究部主管魏东做客凤凰房产金凤凰系列访谈——“数说楼市 论五限时代下的楼市变局”。在论坛上,魏东客观地分析了今年商业地产的总体情况,并就未来商业地产的发展趋势及目前火热的“城市更新”阐释了自己的独特见解。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东

对于今年及明年的商业地产趋势,魏东这样总结:今年写字楼市场最大的变化是边缘化趋势越来越明显,而商铺市场最大的特点是实体商业呈现反弹趋势。随着IT、高科技企业的发展及国家政策的扶持,写字楼的需求呈现旺盛态势,预计明年的写字楼市场会依然平稳,而在未来不管是商业地产、商铺、物流地产都会迎来新一波的发展。

对于当下火热的“城市更新”概念,魏东称城市更新不是现在才发生的,在之前很长的时间里早已开始,如 “旧城改造”。“在许多城市陆续进入存量房市场的当下,城市更新不仅会带来城市面貌、人们生活的改变,还会给投资者带来更好回报。”魏东说。

魏东在论坛现场发言

凤凰房产:2017年是商业地产转型与创新、机遇与挑战并存的关键时期。您觉得今年的商业地产市场,尤其是北京商业地产市场有何新的趋势?

魏东:很多人觉得商业地产跟自己的距离比较远,但是今年商 住两用房限购政策的出台,实际上影响了很多购房者的购房需求。最开始的时候很多人买房不太会看商 住,后来政府出台了政策,彻底把这条路堵死了。对于现行的政策,首先开发商很难受,因为这些房子在政策执行后很难卖,面积比较大,金额比较高,如果开发商自己持有的话,资金的压力非常大。

在写字楼市场方面,今年最大的变化就是边缘化趋势越来越明显。像核心区的写字楼,原来传统的CBD,例如,金融街、东二环、燕莎这些区域新增的面积比较有限。另外,得益于国家的政策扶持,高科技、IT企业发展非常迅猛。在过去的三年里面,中关村的区域租金涨幅非常大,三季度空置率只有2%左右,非常低。另外,望京也是一个新兴的区域,属于高科技区域。因为像中关村、望京这些区域的面积非常有限,现在再往北,还有向上地区域拓展的趋势,这些区域的兴起会形成全新的写字楼格局。

在商铺市场方面,实体商业呈现反弹趋势是其重要特点。在过去的八九年的时间里,电商的发展给商业市场带来了巨大的冲击。实体商业在过去的几年里一直处于不断凋零、挣扎的状态,但是从今年开始,这一情况在逐渐改变。从国家统计局的数据来看,电商在我们的社会零售品销售总额的比例份额是从16年下半年开始稍微有一点点下降,也就是说实际上实体商业有反弹趋势。我们公司和很多的商业机构有密切的合作,从我们得到的反馈来讲,实体商自己也有这种感觉,客流在逐渐增加,营业额在逐渐增加,这是今年可以看到的变化。

凤凰房产:刚才您提到了北京一些新区域的发展,从区域的角度来讲,您觉得未来北京商业市场会有分化吗?

魏东:提及未来的商业地产发展,首先要看是哪一个板块。就写字楼的板块而言,我个人非常看好通州副中心,丽泽商务区,石景山区域这三个区域。

从通州副中心来看,我们有很多项目在通州,且成交非常活跃。现在通州的高层写字楼还没有批量上市,很多还在建设当中,但是有很多资本市场的投资商对该区域项目非常关注。石景山区域因为由首钢改成工业园区,未来的冬奥会的组委会也坐落在那里,所以也吸引了一部分产业、企业入驻。另外,雄安新区,我们也一直持续关注,并且就此做了一个报告。雄安新区的未来为时过早,所有的一切都在紧锣密鼓的规划、部署当中,未来到底怎么样还要等待政府进一步的消息。

凤凰房产:今年限商政策对市场产生了非常大的冲击,您认为未来会不会有大量原来商 住两用产品整改后上市从而对整个商业市场产生冲击的情况?另外,这些产品原先设计的时候,并不是按照合乎市场需求的商业产品进行设计的,他们入市的时候又会面临怎样的问题?   

魏东:我们更多地会关注高品质的写字楼,甲级、乙级的写字楼,商 住两用的项目,原来都是以住宅名义卖的,很少有拿出来找一些代理机构做租赁,所以之前很少关注。现在自从政策出台了以后,商 住产品整体销售情况都不是很好。 就租赁情况而言,情况也不是很好。因为这些项目在设计时没有按照商业项目进行设计,都是以住宅的形式设计,所以在设计阶段就有很多缺陷。之后因为政策的出台,导致开发商被迫做结构上的改动,整体作为写字楼的租赁,也并不是特别合适。

另外,写字楼的市场租户也是分不同的等级,一般的大型一点的公司,他们都会选择一些核心商圈比较高端的写字楼,对于商 住的写字楼他们是不会太关注的,基本上都是一些小的公司逐渐消化这一市场。

凤凰房产:很多城市都已经进入了存量房市场,尤其是一线城市很难再出现大规模的新城、大面积的开发的情况。现在城市更新这块“蛋糕”被越来越多的开发公司所重视,戴德梁行也参与了很多城市更新的项目,城市更新看上去很美,您认为它是属于未来,还是现在进行时呢?

魏东:城市更新在很多年前就在一线市场已经发生了。像北京798,就是一个非常好的城市更新的例子,原来798是一个废弃的厂房,基本属于空置的状态,之后经过一些艺术家的入驻,现在形成了特别时尚、很有艺术氛围的区域。

我举一个例子,实际上城市更新不是现在才发生的,在过去的时间里也随着一些建筑物的情况、随着一些产业的变化一直发生着。可能大家在去年看到的是比较多的,比如,酒店改写字楼,一些商业项目改写字楼。像国际饭店现在改成了写字楼,金融街的洲际酒店改成写字楼,北京站的万豪酒店也改成了写字楼。还有一些商场也改成写字楼,三里屯的盈科中心,太平洋百货转手之后也改成了写字楼,且做得都非常成功。这种事情在北京发生了很多,像北京、上海、深圳、广州这些一线城市,市场都已经进入了存量市场,已经没有核心区土地供应了。如果要是继续介入到这个市场,除了再继续购买一些土地做开发之外,另外一个途径就是购买一些已经有的项目做城市项目改造。

在这个过程中,我们观察了很多城市更新的项目,有一些还是比较成功的,就像我刚才说的盈科项目,原来的太平洋百货,租金是非常低的,可能一平米三四块钱的水平,改成了写字楼之后,起码一个月八块左右,租金翻了两翻的水平。所以像这种改造比较成功的项目,会给投资者带来更好的回报。

凤凰房产: 很多专家预测明年会是楼市小年,您觉得明年的商业地产市场会怎样?

魏东:从商业地产人的角度来讲,商业地产是受政策影响比较小的板块,基本都是靠供需调整,因为空置面积决定了租金的情况,可租赁的面积比较少,租金肯定会上涨,要是区域供应充足,租金就有下降的空间。从写字楼的板块来讲,我们看到明年有一些供应,但是核心的供应还不是很多,另外最近中服地块,有消息说有一些项目会有调整,可能一些项目高度会做调整。所以原来整体的中服地块是250万平方米的的新增供应,高度调整了之后,差不多会减少40多万平方米。从这个角度来讲,对于未来的供应还是有一定影响。尤其是像CBD地块,基本上主要的供应都是在中服地块,供应少了,未来可能租金还是有一定的影响。原来我们还预测CBD地块有可能租金会有一定的下降,现在看起来整体的市场供需两旺,我们观察到整个租赁市场非常活跃,尤其是大的IT公司的需求面积非常大。另外,以前优质的写字楼,放在五六年前,绝大多数都是外资企业占主导,金融危机之后,内资企业开始大面积进入到甲级写字楼的领域,现在整体市场上75%的面积都是由内资企业做租赁,外资企业逐渐的收缩,这是一个趋势。

另外,从整体行业趋势来看,IT、高科技企业非常符合北京的城市发展定位,这些企业他们对写字楼的需求非常旺盛,所以未来我们预计明年的写字楼市场,还是会比较平稳。

凤凰房产:能否用一句话总结未来的商业地产趋势?       

魏东:明年商业地产会迎来新一波发展。十九大报告提到了消费升级的问题,所以未来不管是商业地产、商铺、物流地产都会迎来新一波的发展。

 




[责任编辑:孙聪阳(PO228)]

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