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对话戴德梁行北中国区研究部主管魏东：商业地产的思与变

2017年，中国楼市风云变幻，新变革下催生新现象。五限时代下的中国楼市将走向何方？11月29日下午，戴德梁行北中国区研究部主管魏东做客凤凰房产金凤凰系列访谈——“数说楼市 论五限时代下的楼市变局”。在论坛上，魏东客观地分析了今年商业地产的总体情况，并就未来商业地产的发展趋势及目前火热的“城市更新”阐释了自己的独特见解。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东

对于今年及明年的商业地产趋势，魏东这样总结：今年写字楼市场最大的变化是边缘化趋势越来越明显，而商铺市场最大的特点是实体商业呈现反弹趋势。随着IT、高科技企业的发展及国家政策的扶持，写字楼的需求呈现旺盛态势，预计明年的写字楼市场会依然平稳，而在未来不管是商业地产、商铺、物流地产都会迎来新一波的发展。

对于当下火热的“城市更新”概念，魏东称城市更新不是现在才发生的，在之前很长的时间里早已开始，如 “旧城改造”。“在许多城市陆续进入存量房市场的当下，城市更新不仅会带来城市面貌、人们生活的改变，还会给投资者带来更好回报。”魏东说。

魏东在论坛现场发言

凤凰房产：2017年是商业地产转型与创新、机遇与挑战并存的关键时期。您觉得今年的商业地产市场，尤其是北京商业地产市场有何新的趋势？

魏东：很多人觉得商业地产跟自己的距离比较远，但是今年商 住两用房限购政策的出台，实际上影响了很多购房者的购房需求。最开始的时候很多人买房不太会看商 住，后来政府出台了政策，彻底把这条路堵死了。对于现行的政策，首先开发商很难受，因为这些房子在政策执行后很难卖，面积比较大，金额比较高，如果开发商自己持有的话，资金的压力非常大。

在写字楼市场方面，今年最大的变化就是边缘化趋势越来越明显。像核心区的写字楼，原来传统的CBD，例如，金融街、东二环、燕莎这些区域新增的面积比较有限。另外，得益于国家的政策扶持，高科技、IT企业发展非常迅猛。在过去的三年里面，中关村的区域租金涨幅非常大，三季度空置率只有2%左右，非常低。另外，望京也是一个新兴的区域，属于高科技区域。因为像中关村、望京这些区域的面积非常有限，现在再往北，还有向上地区域拓展的趋势，这些区域的兴起会形成全新的写字楼格局。

在商铺市场方面，实体商业呈现反弹趋势是其重要特点。在过去的八九年的时间里，电商的发展给商业市场带来了巨大的冲击。实体商业在过去的几年里一直处于不断凋零、挣扎的状态，但是从今年开始，这一情况在逐渐改变。从国家统计局的数据来看，电商在我们的社会零售品销售总额的比例份额是从16年下半年开始稍微有一点点下降，也就是说实际上实体商业有反弹趋势。我们公司和很多的商业机构有密切的合作，从我们得到的反馈来讲，实体商自己也有这种感觉，客流在逐渐增加，营业额在逐渐增加，这是今年可以看到的变化。

凤凰房产：刚才您提到了北京一些新区域的发展，从区域的角度来讲，您觉得未来北京商业市场会有分化吗？

魏东：提及未来的商业地产发展，首先要看是哪一个板块。就写字楼的板块而言，我个人非常看好通州副中心，丽泽商务区，石景山区域这三个区域。

从通州副中心来看，我们有很多项目在通州，且成交非常活跃。现在通州的高层写字楼还没有批量上市，很多还在建设当中，但是有很多资本市场的投资商对该区域项目非常关注。石景山区域因为由首钢改成工业园区，未来的冬奥会的组委会也坐落在那里，所以也吸引了一部分产业、企业入驻。另外，雄安新区，我们也一直持续关注，并且就此做了一个报告。雄安新区的未来为时过早，所有的一切都在紧锣密鼓的规划、部署当中，未来到底怎么样还要等待政府进一步的消息。

凤凰房产：今年限商政策对市场产生了非常大的冲击，您认为未来会不会有大量原来商 住两用产品整改后上市从而对整个商业市场产生冲击的情况？另外，这些产品原先设计的时候，并不是按照合乎市场需求的商业产品进行设计的，他们入市的时候又会面临怎样的问题？   

魏东：我们更多地会关注高品质的写字楼，甲级、乙级的写字楼，商 住两用的项目，原来都是以住宅名义卖的，很少有拿出来找一些代理机构做租赁，所以之前很少关注。现在自从政策出台了以后，商 住产品整体销售情况都不是很好。 就租赁情况而言，情况也不是很好。因为这些项目在设计时没有按照商业项目进行设计，都是以住宅的形式设计，所以在设计阶段就有很多缺陷。之后因为政策的出台，导致开发商被迫做结构上的改动，整体作为写字楼的租赁，也并不是特别合适。

另外，写字楼的市场租户也是分不同的等级，一般的大型一点的公司，他们都会选择一些核心商圈比较高端的写字楼，对于商 住的写字楼他们是不会太关注的，基本上都是一些小的公司逐渐消化这一市场。

凤凰房产：很多城市都已经进入了存量房市场，尤其是一线城市很难再出现大规模的新城、大面积的开发的情况。现在城市更新这块“蛋糕”被越来越多的开发公司所重视，戴德梁行也参与了很多城市更新的项目，城市更新看上去很美，您认为它是属于未来，还是现在进行时呢？

魏东：城市更新在很多年前就在一线市场已经发生了。像北京798，就是一个非常好的城市更新的例子，原来798是一个废弃的厂房，基本属于空置的状态，之后经过一些艺术家的入驻，现在形成了特别时尚、很有艺术氛围的区域。

我举一个例子，实际上城市更新不是现在才发生的，在过去的时间里也随着一些建筑物的情况、随着一些产业的变化一直发生着。可能大家在去年看到的是比较多的，比如，酒店改写字楼，一些商业项目改写字楼。像国际饭店现在改成了写字楼，金融街的洲际酒店改成写字楼，北京站的万豪酒店也改成了写字楼。还有一些商场也改成写字楼，三里屯的盈科中心，太平洋百货转手之后也改成了写字楼，且做得都非常成功。这种事情在北京发生了很多，像北京、上海、深圳、广州这些一线城市，市场都已经进入了存量市场，已经没有核心区土地供应了。如果要是继续介入到这个市场，除了再继续购买一些土地做开发之外，另外一个途径就是购买一些已经有的项目做城市项目改造。

在这个过程中，我们观察了很多城市更新的项目，有一些还是比较成功的，就像我刚才说的盈科项目，原来的太平洋百货，租金是非常低的，可能一平米三四块钱的水平，改成了写字楼之后，起码一个月八块左右，租金翻了两翻的水平。所以像这种改造比较成功的项目，会给投资者带来更好的回报。

凤凰房产： 很多专家预测明年会是楼市小年，您觉得明年的商业地产市场会怎样？

魏东：从商业地产人的角度来讲，商业地产是受政策影响比较小的板块，基本都是靠供需调整，因为空置面积决定了租金的情况，可租赁的面积比较少，租金肯定会上涨，要是区域供应充足，租金就有下降的空间。从写字楼的板块来讲，我们看到明年有一些供应，但是核心的供应还不是很多，另外最近中服地块，有消息说有一些项目会有调整，可能一些项目高度会做调整。所以原来整体的中服地块是250万平方米的的新增供应，高度调整了之后，差不多会减少40多万平方米。从这个角度来讲，对于未来的供应还是有一定影响。尤其是像CBD地块，基本上主要的供应都是在中服地块，供应少了，未来可能租金还是有一定的影响。原来我们还预测CBD地块有可能租金会有一定的下降，现在看起来整体的市场供需两旺，我们观察到整个租赁市场非常活跃，尤其是大的IT公司的需求面积非常大。另外，以前优质的写字楼，放在五六年前，绝大多数都是外资企业占主导，金融危机之后，内资企业开始大面积进入到甲级写字楼的领域，现在整体市场上75%的面积都是由内资企业做租赁，外资企业逐渐的收缩，这是一个趋势。

另外，从整体行业趋势来看，IT、高科技企业非常符合北京的城市发展定位，这些企业他们对写字楼的需求非常旺盛，所以未来我们预计明年的写字楼市场，还是会比较平稳。

凤凰房产：能否用一句话总结未来的商业地产趋势？       

魏东：明年商业地产会迎来新一波发展。十九大报告提到了消费升级的问题，所以未来不管是商业地产、商铺、物流地产都会迎来新一波的发展。

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