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赵秀池:落实购租并举 土地市场是维稳源头 ——凤凰房产北京
想要构建房地产长效机制,必须要调整土地供给结构。2017年,全国土地市场异常火热,尤其北京土地密集供应程度实属罕见。伴随着政策调控步入深水期,土地市场也逐渐呈现出新特点 -来自凤凰新闻客户端
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赵秀池:落实购租并举 土地市场是维稳源头

凤凰房产 作者:梁佳
2017-12-07 17:48

想要构建房地产长效机制,必须要调整土地供给结构。2017年,全国土地市场异常火热,尤其北京土地密集供应程度实属罕见。伴随着政策调控步入深水期,土地市场也逐渐呈现出新特点。在“房住不炒”的主旋律下,土地市场新的长效机制对于稳定楼市有什么作用?当共有产权房、限价房频出,购房者又该如何选择?12月6日下午,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学房地产系系主任赵秀池做客金凤凰年终系列访谈——“解码楼市 论自持时代土地市场的思与变”。在论坛上,赵秀池客观分析了“房住不炒”基调下,土地供应增多、自持自用等长效机制对于调整房地产供应结构、稳定楼市起到的作用,并指出政府对于租住者不断赋权也需要消费者转变理念,“租房居住也能如意,是租是买因人而异”。而在未来,土地市场还将延续因城施策、因地制宜、租购并举、限价自持等特点。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学房地产系系主任赵秀池

土地供应增多 房企抱团取暖

凤凰房产:2017年全国土地市场异常火热,尤其是北京土地密集供应程度实属罕见,首先我们就请赵秀池女士来用几个关键词概括一下今年土地市场的特点。

赵秀池:第一,土地供应增多。因为北京有人口疏解的任务,北京人口调控有两个天花板,一是到2020年北京人口要控制在2300万,二是城六区人口要减15%这个目标。所以房子是给人住的,你房子盖多了人是不是就多了,所以我们前几年一直是减少供应,包括到今年一开始的时候说北京供应610公顷土地,是减少供应,结果到5、6月份的时候告诉你增量供应1200公顷,所以第一个感觉土地供应在增加。也是针对咱们房子是用来住的,不是用来炒的,如果你供的少房价就会涨,这是第一个供应增加。

第二,竞争激烈。咱们北京的地开发商比较多,你供的地说多其实还是比较稀缺的,资源比较稀缺。这种情况下房价也是不断的走高,地价也不断走高,这种情况下刚才袁总说的联合拿地的比较多。

第三,抱团取暖,抱团拿地,几个开发商联合才能把这个地拿下来。

第四,自持自用,刚才说到自持,开发商拿到住宅是70年的产权,你要持有70年。做住宅是用于出租的,一开始咱们规定你出租的这个合同不能超过10年,用于出租。还有一个自用,刚才说的有一些保险公司拿地,其实它是自己用,用于产业的,这是我感觉到的特点。

大力赋权承租人 土地源头保证供求平衡 

凤凰房产:刚才赵老师提到了自持自用,实际上在十九大之后“房住不炒”成为我国当前房地产市场的主旋律,这个在土地市场也有一些表现。请赵老师为我们谈一下房住不炒的指导下,土地市场有没有什么新的长效机制,对稳定楼市起了什么作用?

赵秀池:房住不炒是咱们2016年中央经济工作会议提出来的,房子用来住的不是用来炒的,十九大把这个定位又加深了一下印象,又提出来落实房子是用来住的不是用来炒的定位,建立多主体供应、多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体居民住有所居。这个房子是盖在地上的,所以土地实际上是源头,我们能盖多少房子,能供多少地,老百姓能不能住得好,实际上土地是源头,土地的供应本身就是一个长效机制。你这个房子是不是供求平衡了,房价是不是稳定了,大家是不是不用于投资了?那实际上看你的土地供应,看供求关系、看供求结构,所以从房地产调控的长效机制来看,土地本身就是一个长效机制,咱们说要利用金融的、货币的、税收的手段,其中更包括土地的手段,土地是有源头。所以从土地这个角度来讲本身就是长效机制,土地的供应首先你能供应多少,供应的多和少就决定了这个房子是不是供求平衡。比如说咱们北京人口在增加,人口不断增加,那你的房子是不是得不断增加,因为需求在增加。如果你房子供不上,那就供求失衡,咱们过去看到的房价不断上涨,其中一个原因就是供求关系,房价不断上涨的原因就是供不应求了,供不应求了那你从土地源头上是不是应该多供地,所以咱们今年有一个大的转向,由610公顷刚才说增加到1200公顷,所以这是第一个源头土地的数量一定要根据需求的数量发生变化,保证供求平衡,这个房价才能得到稳定,才能实现房住不炒。因为老百姓都是理性的人,中央说不让炒了你就不炒了吗?老百姓会算账,过去我们为什么把住房作为投资?是因为房价在涨。比如说2015年深圳一套房子涨了50%,这套房子如果是500万的话,涨50%什么概念?买一套房买对了,我就赚了250万,250万相当于一辈子的工资,我就不用上班了,所以大家把这个房子作为投资品,再加上咱们投资渠道有限。

从中央调控的角度,我让老百姓不炒,不作为投资的话,是不是就得控制房价不让它涨幅过高。从土地源头上我们要把握这个供求平衡,尤其是热点城市,像北京这样的城市,人口在不断增加,所以我们的土地供应要增加,这是一个数量上的变化。

再一个结构上的变化,原来我们说大家都买房,说用于投资,一个是有老百姓的习惯,再一个刚才说有投资的需求。实际上现在咱们人口不断进城,大量刚性需求、改善性需求,他的目标就是自住。如果自住的话,咱们现在也可以算一下账,你不见得非得买房,不见得非得拥有产权,完全可以租房。我的观点就是现在高房价下租房是划算的。咱们举一个例子,比如北京好歹一个二手房60平米,起码多少钱?当然区位不一样,我就说我的例子,原来的老公房在四环边上,大概均价是60000,60平米的话360万,咱把60万去掉就说300万。你说买这60平米的房子还是租房子划算,这个账怎么算,这房子300万,300万如果我不买房,那它的机会成本就是我把钱放银行,它是有利息的,这个利息能有多少呢?大概咱们看现在收益,活期还百分之3点多,我挣4%没有问题,那300万的利息4%就是一年12万,一年12年什么概念?一个月1万的利息,我拿这1万去租房用得了吗?我反过来租这60平米的房是用不了的,所以就说从承租人角度高房价下租房划算。所以现在咱们在大力发展租赁市场,刚才说土地供应,我要增加自持的,要发展租赁。我说这个政策是政策导向,是政策导向也是民生的需要,因为我租房划算。租房划算为什么老百姓不租房还要买?原因就是说你赋予权不够,比如说我租房,我家孩子不能解决上学,我家孩子在北京上学一个看户口,再一个看有没有产权证,你的房子是不是在这买。现在咱们21号新政之后,租房新政有规定,现在在赋权,给承租人赋予一些公共福利的权力尤其是孩子上学,现在咱们新政有这样的规定,对于京籍无房家庭,你在某一个区连续租住房子3年,然后在这个区又工作了3年,这叫职住均衡,就可以解决你这个孩子在这个区接受义务教育,可以解决孩子上学问题了。

还有户口落户的问题大家也比较关心,说我集体户口原来在高校,我现在就业了,我要把户口迁出来,迁出来原来也要落在产权房上,现在新政也有规定,公租房和直管公房是可以落户口的。所以这样的话,大家的观念也在转变,我不见得买房我要算账,刚才我算账我租房的话用利息都用不完,我那钱放在银行我租房划算,所以从土地源头上将来自持的这种土地还是要增加,土地的结构也在变,也在向租购并举发生变化。另外刚才说到多主体供应,土地咱们说是政府的招拍挂这是一个方面,咱们说土地实际上是有农村的、有城市的,城市规国家所有,农村的集体建设用地我们也要利用起来。未来五年当中北京要供应1000公顷的集体建设上盖租赁住房,这也是一个结构的变化,有租赁的房还有过去的商品房,还有咱们的保障房,未来咱们大量的要提供共有产权房还有公租房,公租房将来是提供50万套,共有产权房是25万套,这里头这些房子要盖出来都是要有相应的土地供应的。所以咱们房地产长效调控机制源头上就是一个土地调控机制,土地利用规划、城市规划你要做好,房子是用来住的,它是老百姓生产生活的重要载体。大家住我要住住宅,大家要工作我是不是要有产业园、工业、商业,我孩子要上学,我是不是得盖学校,我要看病是不是得有医院等等,所以这个土地源头实际上你要做好多元化的配给,不同产业你这个比例到底怎么供。原来咱们说北京最严限购令的政策,商改住不让商改住了,实际上原来你商业的更多了。如果你从源头上把土地算好了,它的比例应该是多少,供求平衡了就没有问题,所以我们把土地利用规划做好,把土地数量和结构给它供应好,咱们的房地产发展也就没有后顾之忧,这个房价也会得到平抑,楼市也会得到健康平稳发展。

“租房居住也能如意 是租是买因人而异”

凤凰房产:赵老师您刚才也谈到了土地市场一些共有产权土地自持土地这样一个新的趋势,您觉得这种对于购房者有没有什么新的指导?

赵秀池:楼市、股市、政策市,形势一定要分析,追涨杀跌后悔迟,准确判断方盈利。政策在变,咱们每个人都是理性的人,我都要算经济账,肯定你的消费观念也要变。刚才说咱们土地供应将来要大量供应共有产权房还有租赁房,所有我的消费观念我的房子到底是租还是买,我得算算账,那要买的话我买什么房,要租的话租什么房?要买的房主要是两大类,一类是商品房,一类是保障房。现在咱们北京提供的保障房现在新推出来的叫共有产权房,共有产权房什么概念呢?就是购房人跟政府拥有一套房子,他们分别拥有不同的份额,政府最高持有50%的份额,什么概念?如果政府持有50%,那就是说你买房的时候你掏一半的钱就行了,政府是让渡他的使用权,归你使、归你住,那这划算不划算,这个共有产权房是原来自住房的升级版,原来咱们自住房它的房价就是低于同等地块30%的价格,现在共有产权房仍然沿用这样一个价格的优惠,比同等区域便宜30%。另外政府再给你按份持有,咱们第一个共有产权房就是这样的,购房人拿22000就可以,实际上如果加上政府那个应该是44000,他只掏了22000,周边的房价也50000多,所以你买这种房子是挺划算的。如果说要买的话,咱们现在要房住不炒,如果能把房价控制住,它就没有投资的需求,咱们就不能赚钱了,那我就回归居住功能。回归居住功能的话,那就买共有产权房是最划算的,因为它毕竟是产权房,现在咱们说尽管在给租赁赋权,给承租人赋权,刚才我们看到北京公共资源有是有限的,不可能把每个外地人或者说这孩子上学问题都解决了,所以他现在只是对京籍无房户有一定的赋权,对于外来人口咱们说新北京人,那就要看你积分落户,看你的居住证情况等等,能不能得到这个条件。

如果是你买的共有产权房,因为它是产权房,产权是没有问题的,我有这个证,我就可以解决孩子上学的问题,这是买的问题,可以买共有产权房。刚才说自持土地,土地供应自持的那就加大租赁市场的发展,刚才我说了我的观点,高房价下租房划算,咱们可以把革命时候打油诗变通一下,说我在城市生活好还是在郊区好?肯定是城市,所以城区城可贵,市区城可贵,住房价更高,若为生存故,二者皆可抛。什么意思?就是说在城里和郊区我比的话,哪过的方便?交通、医疗、商业配套等等,这些房价是优质资源的反映吗?可能市区日子过的舒服一点方便,但是它房价高,房价高我买不起的话,我是不是可以买郊区,二者皆可抛的意思,可以买郊区,但是郊区我买不起,京津冀协同发展我河北的也行,河北也买不起,那什么意思?租房也挺好,现在政府也赋权,所以你可以改变你的消费观念,不用说一味的买房,而且将来如果房价得到平抑稳定的话,你就回归居住功能实际上租房划算的。而且不像说原来咱们说外来人口,他收入低才租房不是这样的。将来的发展方向,是租房市场有低端的,也有中端的,也有高端的,现在就有高端的需求。比如说有个大明星叫金星,她住的是总统套房,但是她的房子不是买的,她是租的,总统套房这个房价大概是8000万,她交的房子是100万,她租划算还是买划算,想想这个账。她房子是8000万,8000万她没有买房,她把它放在银行,我们按4%的利息算,她一年的利息320万,她现在只掏100万的房租,而且它管家服务你物业费各方面都不用掏了,所以租房划算。对于咱们购房者而言,一定要看土地的政策,看土地的供应,未来供给什么房,你根据不同房子的类型来选择自己是买房还是租房,我说买房居住令人满意,租房居住也能如意,是租是买因人而异,正确选择幸福长期。

落实购租并举 土地市场是维稳源头

凤凰房产:虽然北京12月份还有4场土拍,但其实2017年的拿地已经告一段落了,大家都很关心2018年的土地市场有什么新的变化,请赵老师大胆预测一下。

赵秀池:因为我的研究方向一个是人口,还有一个就是房地产,因为房子是给人住的。所以我的感觉未来会因城施策、因地制宜、租购并举、限价自持。因城施策、因地制宜,因为房子是给人住的,各个城市要算人口的账,如果你是人口净流入城市,那你土地供应应该增加,如果是人口净流出的城市,土地供应应该减少。我一直在做北京研究,2010年做的前市长郭金龙的课题,加快优质公共资源均衡配置,促进城中区人口疏解。当时北京人口数据,我是2010年的课题,2009年北京的人口是1755万,什么概念?按照咱们旧版的城市规划到2020年北京人口应该控制在1800万,就是说到2009年基本上提前10年或者11年达到了人口调控的目标,所以现在咱们修编,现在有了新规划,新规划到2020年是2300万,现在咱们人口是2172.9万,到2020年实际上咱们人口还是一个增量。从北京而言你的土地供应还是要增加的,咱们属于人口净流入城市,人往高处走都往北京流,一因收入高,二因教育优,三因机会多,好处数不够,它的吸引力太大,所以各城市要看你人口的变化。如果是三四线城市,人口在流出,你的土地供应一定要减量,所以一定因城施策,因地制宜。

为了落实房住不炒的精神,刚才说租购并举是一定要落实的。除了共有产权房之外,大量租赁的房。北京供应比例就是三七开,70%是产权类,30%是租赁类,这里头除了商品房刚才说还要加大保障房的供应,尤其是共有产权房还有租赁房,包括集体建设用地上,这些数量都会大量的增加,所以实现十九大说的多主体供应、多渠道保障,然后来落实房住不炒的精神,促进房地产市场的平稳健康发展,土地是源头。


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