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北京二手房成交猛涨近四成 80后买走一半 ——凤凰网房产北京
原标题:北京二手房成交猛涨近四成80后买走一半成绝对主力由于北京早已进入存量房时代,二手房的交易 -来自凤凰新闻客户端
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北京二手房成交猛涨近四成 80后买走一半

2017-12-14 10:30

由于北京早已进入存量房时代,二手房的交易相比新房往往能更早更快地反映市场冷暖。这不,二手房在11月份率先出现了大幅的交易回暖。北京市住房和城乡建设委员会网站的数据统计显示,在刚过去的11月,北京全市二手房成交8483套,成交量较10月的6162套环比大幅上涨了37.7%,接近四成。楼市要触底反弹了吗?成交量的大幅上涨自然带来了这样的疑问。

事实上,数据的对比有时也会出现差池。因为10月份国庆和中秋假期的叠加因素,给市场造成了长时间的成交断点。所以,拿11月份的成交数据相比10月份是不公平的,对比后的交易量明显上涨并不能简单代表楼市回暖。真正有对比意义是11月和9月的二手房成交量基本持平,9月二手房成交重回8字头达8876套,这都说明,相对比7、8月份的成交谷底,北京的二手房市场已经出现了企稳,交易量正在逐步往上爬。但在成交价格上,据中原地产研究中心预计,2017年全年,北京二手住宅成交量将达13.4万套,与2016年全年27万套的成交量相比,同比暴跌51%,这一成交量是2015年以来的最低值。

而一个有意思的数据显示,在今年2月份,每套成交房源的平均被看次数只有7.45次,而当时每位成交购房人的平均看房次数只有2.9次,而年底数据显示,目前每套成交房源平均被看次数达到15.1次,这就意味着,年初二手房市场里充斥着恐慌的味道,而经过一年的市场变化,买卖双方的行为已经进入理性阶段。

二手房网签量重回8000套

时值年底,二手房交易似乎出现了一丝抬头的迹象。张奎(化名)是链家地产北苑一门店的经纪人,周末两天,他接待了8组家庭看房,一直忙到晚上9点才下班。

“回家的路上还要和白天的看房人沟通情况,一边问问他们的想法,尽量帮他们寻找符合要求的房源,一边又要试探问问业主对售价的底线,两边都忙完,放下手机都快11点了。”张奎告诉北京青年报记者,“11月,他所在的门店成交了5套房,他自己手上也成交了一套。虽然比不上去年的火热,但相比6、7月份连续两个月成交挂零,已经是不小的进步了。”张奎透露,他明显感觉到,进入10月份以后,看房人约看房的明显增多,无论是网上咨询的还是现场约带看的,已经不像头几个月那样无所事事了。

成交数据也印证了张奎的感受,刚过去的11月北京链家成交4438套,全市二手房成交8483套,链家占全市比达52%。

近半年,一城一策的楼市调控政策在全国各线城市都取得了立竿见影的效果,一二线城市,以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;三四线城市则调控相对宽松,甚至还有去库存的一系列补贴政策,使得市场交易量增加,房价小幅上涨。

来自伟业我爱我家市场研究院的统计也显示,今年7月、8月,北京二手房交易降至2015年以来的最低谷,单月网签量不足8000套,11月楼市成交大幅上升,全市二手房成交8483套,成交量较10月的6162套环比大幅上涨了37.7%,接近四成。

成交的大幅回暖也使得市场上出现了楼市触底反弹的声音。

但事实上,之所以环比成交上涨了近4成,主要还是因为10月份的成交数据过于低迷,而这个低迷主要是因为十月份国庆和中秋假期的叠加因素,给市场造成了长时间的成交断点。所以,拿11月份的成交数据相比10月份是不公平的,对比后的交易量明显上涨并不能简单代表楼市回暖。

业内认为,真正有对比意义是11月和9月的二手房成交量基本持平,9月二手房成交重回8字头达8876套,这都说明,相对比7、8月份的成交谷底,北京的二手房市场已经出现了企稳,交易量正在逐步往上爬。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,经历了大半年的调控,业主的心态普遍由新政前的坐地起价,变为理性报价,甚至主动降价寻求可靠买家。这也使得从5月份开始,北京二手房成交均价已连续7个月出现回落,虽然11月份的房价跌幅有所收窄,但房价持续回落的趋势依旧。

二手房价跌势依旧 成交房源中96%降价

据麦田房产统计,11月份,降价房源在成交房源中的占比继续上升,高达96%,在价格持续下滑的背景下,部分购房者入市意愿才有所增强。

通州二手住宅市场为例,成交单价下跌了超过1万元/平方米的小区很多,从单价卖到6万元/平方米到跌至4.8万元/平方米。尽管房价一路下跌,但直至11月份,中介的带看量才升上来,交易量才有所反弹。

据有关中介一线门店相关负责人介绍,现在的成交价,同户型的房源,比起3月份成交高峰时差不多下降了15%-20%,而随着成交价格的下滑,新出房源的挂牌价格也随之走低。而且,小业主自身之间的竞争也异常惨烈。比如,同小区、同户型的两位业主,率先挂牌的价格是1000万元,而小区里一套同户型房源900万元成交后,该业主近期就将挂牌价调整到890万元。

而另一方面,眼下的市场是买方市场,议价空间仍在拉大。在卖方价格预期不断下调的同时,买方群体在购房谈判中话语权增加,买方市场已经确立。

事实上,“317新政”实施以来,北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大,4月份的议价幅度为-1.8%,11月份则到了-6.6%。也就是说,一套挂牌价1000万元的房子,经过买家议价,在4月份平均能以982万元成交,而11月份则平均能以934万元成交;相比较之下,买家“砍价”平均从18万元上升到66万元。

另据了解,目前,需求比较多的是2000万元以下的房源,这主要是因为目前这边真正出手的客户,还是置换改善的需求。价格档位在4000万元、5000万元或更高的豪宅,现在还是比较难成交。

据中原地产首席分析师张大伟介绍,北京二手房房价整体下降非常明显,部分区域房源房价下降幅度超过20%,房价水平重回2016年四季度。2018年,二手房成交量很可能跌下10万套。

从最近数年数据看,2017年全年北京二手房住宅成交大约在13.4万套,相比2016年的27万套暴跌51%,这一成交量也是2015年来这一轮最低值,如果看4月开始的调控影响,成交量已经低于2014年。所以可以预期的是2018年,北京二手房市场成交量将继续低迷。但从市场走势看,2018年对于购房者来说,恰恰遇到了一个可以挑选的好机会。

而一位不愿透露姓名的黄姓开发商则表示,2018年的二手房依然是一个较为低迷的小年,但能低迷到什么程度有待观察。从历史数据看,2011年的12万套和2014年的10万套都是成交低谷,但是次年都会有反弹。连续两年,越跌越狠的成交从未出现。他坚信2018年的二手房市场会略好于2017年的12万套。原因在于目前二手房价格已经回落到2015年底的行情,那个价格是得到了大量自住客户的成交量支撑的。价格已无下探空间,经过一段时间的信心博弈,市场成交会得到一定的修复。

交易节奏放缓 成交房源平均被看15次

成交虽然出现了反弹,但二手房市场里买卖双方的强弱对比却越拉越大,市场氛围已经从3月份卖家的坐地起价彻底转换成如今买家的精挑细选。

每套成交房源的平均看房次数,最能说明当前买卖双方的关系。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,11月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为15.1次,环比10月增加0.95次。全年来看,这一数据2月以后连续升高,目前已达到全年最高值。

同样来自我爱我家市场研究院的数据,在今年2月份,每套成交房源的平均被看次数只有7.45次,而当时每位成交购房人的平均看房次数只有2.9次,这就意味着,年初二手房市场里充斥着恐慌的购房行为,买房人几乎是只看了2至3套房源就决定出手,而到了11月份,每位成交购房人的平均看房次数上升到了5.62次,达到了年内最高,再次证明了买卖双方强弱关系的互换。

胡景晖表示,“317新政”之后,北京二手房市场预期出现扭转,大部分购房人延缓或取消了购房计划,购房需求大幅减少,市场逐步从卖方市场转向买方市场,购房者话语权增加,议价能力提升,业主报价更加理性,每套房源的议价空间也逐步增大,所以每套成交房源在成交之前都要经历多次被看,抢房、恐慌性购房现象消失;每位成交客户购房前的看房次数也明显增加,购房者选择更加理性、更加从容,整个市场的交易节奏不断放缓。

北京二手房源猛增 80后买走一半

买房节奏放缓了,但成交却上涨了,是哪些人在这个时候选择入市呢?数据显示,80后成了当前楼市回暖的主要力量。麦田房产统计显示,10月份的新增房源挂牌量,环比9月份增长了30%,创下了今年3月份以来的新高。而在业主调价房源中,降价房源比例达到92%。

在二手房市场房价连续下跌7个月的背景下,80后购房人成为了成交主力。据麦田房产统计,最近一年,北京市场中的成交房源,49%都被80后买走了,是二手房市场绝对的成交主力,远远超过70后的25%和90后的10%。

不过,统计数据显示,最近一年,80后套均成交总价612万元,相比90后要低5.3%,套均成交总价却在各个年龄段垫底。

对此,麦田房产向北青报记者表示,结婚生子是80后买房的动因。不过,从统计分析来看,虽然80后买房数量最多,但是套均成交总价却在各个年龄段垫底,这也与其需求多元化、价格跨度大有关。

业内认为,虽然北京在有序疏解产业和人口,但由于资源、产业和就业机会的集中,仍吸引大量的外地求学、求职、务工者进入北京。另一方面,3月实施新的限购政策,对非京籍客户限制更多,市场低位运行一段时间后,重新入市的刚需、刚改人群以非京籍客户居多,在京无房的他们有更强的置业需求,所以非京籍客户的占比重新扩大。

二手房交易以刚需为主

值得注意的是,二手房价格的连续下跌,让真正有急迫需求的刚需购房人看到了曙光。伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,11月北京的二手住宅交易中,客户为北京本地户籍的占37.8%,环比10月减少3.8个百分点,客户为非京籍的占62.2%,这也是今年3月以后非京籍客户占比首次回到60%以上。

胡景晖表示,在这些非京籍购房人中,刚需和刚改比重最大,在京无房的他们有更强的置业需求,所以在降价的背景下,开始寻找入市机会。

另外,胡景晖也表示,虽然北京在有序疏解产业和人口,但资源、产业和就业机会聚集的北京,每年仍会吸引大量的外地求学、求职、务工者进入北京,非京籍市民在推动北京经济发展的同时,也成为北京房地产市场的消费主力。

对于未来二手房的走势,业内人士强调,经历政策的调控和市场的盘整之后,目前北京二手房市场已鲜有投资投机需求,市场需求以需要首次置业的刚需人群和需要换房的刚改人群为主。虽然交易量因此处于低位,交易节奏也比较缓慢,但市场也显得更加健康、平稳,过去因高杠杆而存在的风险大幅降低。另外,对于价格走势,胡景晖认为,随着交易量的触底企稳,房价跌幅也在逐步收窄,但二手房目前9、10、11月份的成交量增长并未给价格反弹创造基础,反倒是由于杠杆变小,首付比例增加,所以房价未来仍然会保持稳中有降的趋势。

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