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东方不亮西方亮 五限时代房企有了更多新选择 ——凤凰网房产北京
距离2018年还有不到半月时间,房企排名已经从11月的统计销售中看出端倪,碧桂园、恒大、融创的排名跃进,让旁观者即觉出乎意料,又感意料之中 -来自凤凰新闻客户端
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东方不亮西方亮 五限时代房企有了更多新选择

凤凰房产 作者:张侠芳
2017-12-15 10:17

距离2018年还有不到半月时间,房企排名已经从11月的统计销售中看出端倪,碧桂园、恒 大、融创的排名跃进,让旁观者即觉出乎意料,又感意料之中。是什么原因造成了房企分布格局的变化,是什么愿意让房企拿地时而疯狂时而平静,又是什么原因让中小企业面临被挤压的痛又让它们看到生命的活力和曙光?金凤凰系列访谈之企业篇——解读楼市论楼市变局下“功守道”,北京链家新房案场代理中心总经理刘洪涛给出了自己的观点。

时空均衡  促进房企排名格局变化

凤凰房产前十一个月15家房企销售总额达到了17988亿,同比去年上涨了46%,这个数据已经超过了2016年。在现在所谓的市场低迷情况下,碧桂园、恒 大、万科、融创还可以取代传统的招宝万金,什么原因造成了市场格局排名的变化?这四家房企有什么共同点?又是什么原因造成了企业集中、分化?

刘洪涛:这跟地产行业特征有关,它不是一个均质性产品,房地产受空间特质和时间特质、地域特质的影响非常巨大。从政策层面说,房地产市场长期看需求、中期看供给、短期看调控,这几家企业的空间分布和时间分布相对比较均匀。比如以前个别的房企可能会特别针对某一些城市,但是这些城市在一定的时间供需及政策如果出现调整,企业销售自然会受到影响。这四家不是,他们每年都会拿地。时间分配的非常均衡,空间也非常的均衡,即使政策发生变动,也能做到东方不亮西方亮,此地不行彼地行。而且他们产品类型比较丰富,刚需、改善、别墅,豪宅都有。时间很均衡、区域很均衡、品类也很均衡的情况下,即使市场再波动,他们也有量的供应。

有的企业特定性非常强,它可能从一线城市起步,今年我们调控的最严格的也是一线城市,那么一线城市不行了,这种问题很凸显。另外,品类也有问题,早先刚需是比较受欢迎的,后来大城市变成改善天下,但是很多企业并不会做改善。

还有是一块拿地的思路。因为长期来讲,城市化的过程中,人财物会往城市聚集,但城市土地毕竟相对比较有限,供给会更有限。长周期拿地,能够降低调控带来的影响。大企业越来越大的现象也就出现了,因为大企业上了第一辆车后,会接着上第二辆车。企业、土地、产品,从无到有,从小到多,品类的限制、时间的限制、企业基因的限制被一一突破。如果错过几班车后,拿不到更多的地,市场再进行调控,它产品供给就会减少,市场声音就会削弱。您看到的前四位是因为它们能够因势而动,后几个其实有国企和央企背景相对比较求稳,但它们也没有衰落,只不过它们相对比较集中在以前的、老的、擅长的领域和重点城市。

租赁痛点有三  运营需注意

凤凰房产政策调控、市场收紧,越来越多的房企朝着城市运营者、租赁方向发展,在这种情况下,出现了长租公寓等产品。做产品租赁运营时,房企应该如何把控消费者心理?

刘洪涛:现在我们提倡房子的居住属性大于资产属性。我本身刚来北京也是租房。租客租房有很多的痛点,只不过我以前没有认真考虑过。

对于租赁来讲,首先要讲的就是安全性。这里的安全性不只是治安的安全性,指的是长期可持续周期的安全性。如果在这个区域里面住五到十年,这就是一个安全性。如果我住了两年之后,房东觉得有更好的租客就把我赶走了,那对租客来说就是痛点。

第二点是舒适性。以前的租赁都是非常将就,因为一直都是供不应求,业主对整体租赁房子的品质很不在意,这也是租赁的痛点。

第三点是增值性。无论是链家的,还是其他的长租公寓,都有很多的增值服务,比如说共有厨房、公共的会客厅、书房等等。

如果能把这三个痛点都解决了,客户不见得自己买房。因为买房他需要付出很多成本,如资金成本、物业支出、操心成本等等。解决了租赁的痛点,中国也会像德国一样,人们没必要买房。

租房对于人们的生活也有一定的好处,例如可以解决职住平衡问题。我自己的房子离我工作的地点非常远,我不可能随时换。我要居住在工作地点旁边,谁来解决这个问题?租赁可以解决。

解决了刚才我说的客户痛点,租赁长期运营起来是好的。长租公寓是一个趋势,关键看是否了解客户痛点。

四种错误心态  拿地易出问题

凤凰房产全国市场开始了所谓的五限时代,以北京为例,“控地价、限房价、竞自持”几乎是拍地标配,企业面对这样的地块,应该保持怎样的拿地心态?自持部分未来会有哪些发展方向?

刘洪涛:我的答案:还是应该慎重。今年的拿地和以往的拿地不一样,去年“9·30”开始调控到今年的“3·17”开始深化,一直到今年的“9·30”,政府的供给机制在立体化,清晰化。我们看到去年会出现全自持的情况,但是今年其实已经没有了。因为全自持对于企业的成本要求非常高,存在持有风险,政府也不会让全自持的地再出现,所以那个时候我认为很多企业是盲动的。

拿地有很多的心态:一种心态跟随政策;第二个是算错帐了;第三种是有侥幸的心理——一则是企业做的很多方案不合规,心存侥幸认为不会被发现,但政府对合规的要求越来越严格;另外一个侥幸,认为政府这次跟以前一样,隔半年就放松了。还有一种心理,可能为了一个职业团队的职业寿命。因为绩效让拿地,如果不拿地,大家整体都没有饭吃。有这四种心态拿地,造就了大家的拿地参差不齐,参差不齐的结果是有问题的,所以我的结论是一定要慎重。

我们每个企业要根据自身的条件拿地,如果这个企业非要说在北京首都需要有一个标杆性的项目,宁亏损也拿地,这种情况可以理解。另外出现全自持或者半自持或者部分自持的情况下,有的企业的资金实力很雄厚,长期靠运营可以解决收入,这也是可以拿的。第三种情况是产品真的有创新,将来也可以算过帐来,可以拿。这三种情况都可以拿地,如果不是这三种情况,看别人拿,我也拿,假装找到答案,这些都不行了,因为现在的确长效机制在形成(低端靠租赁,中端靠共有,高端靠商品房)。150万套未来五年供应,绝大多数都是租赁和共有产权房,并不是商品房。如果这样的趋势可以看明白的话,我觉得还是因地制宜,不要随便乱拿。

凤凰房产是不是真的有企业因为拿地导致企业出现问题,您有没有接触这样的案例?

刘洪涛:这种供给结构,甲方拿地我们看到两类产品将来会出现问题:一个是全自持,去年“9·30”之后,出现过全自持的,成本非常高,政府不许以租代售,不许以其他的小产权或者股份制的形式售卖,所以资金回流很难,这个情况下,他的资金实力会要求非常高。另外一种,刚才我说到的,有些创新产品其实是不合规的,他假装合规,但是有可能批不下来,批下来之后有可能不能销售,这两类产品会出现问题。

后来因为政府一直在完善供给结构,这类比较特别的产品其实少了,我们现在都是有部分的商品房附带一部分的自持,自持也没有做到全自持,这样可以通过现金流的商品房回流资金,而且将来也有一些租金的红利,可以持续,这是比较良性的循环。

城市更新  或是中小企业新选择

凤凰房产大企业越来越集中,中小企业生存空间被压缩,在这种情况下,中小企业该怎么办?

刘洪涛:房地产行业疆界还是很广阔的,发现了之后中小房企还是有很大的机会。一旦规模大了之后变得更强,小企业都是这么变大的,大企业也是这样走向衰落,并不是说他们很强就独霸天下,所以对小企业来说创新还是关键。

我列举几个可能性。第一个,你既然实力小就和别人联合,这样还能在市场上有一些声音。另外,城市更新也可以做。对于一座楼、一个单元进行更新,大企业没有太多的精力和办法。现在市面上的城市更新并不是大企业做的,都是小企业做的,他们做的很精致,像东三环、东二环的项目都是重新发掘了项目价值。

此外,我们会看到中粮广场和盈科中心,他们的商业发生了变化,变成了很高端的办公。以前是商改住,现在很多高端联合办公的需求还存在,其实可以商改办,大企业不做,小企业都可以做。

从城市化的角度来讲,先城市化,再逆城市化,但是老城市还需要重新塑造价值,其实城市更新并没有专门的企业在做,我认为他们可以过来做这些。只要活着肯定有机会。

凤凰房产现在许多房企开始走“农村包围城市”的道路,这是否会是未来多数房企的选择?

刘洪涛:今年限购了之后,环京成交效果相对比较差,但是环京外卖的还是比较好的,因为需求还是在的。大家需求的层次还是很广阔的,所以我认为环京外就是你说的类似的农村,还是属于地理布局的情况,因为大城市群肯定要形成,提前布局对将来也是一种储备。如果现在不布局环京外,将来可能也有问题。

凤凰房产请您用一个词或者一个字形容今年的房企变动情况?

刘洪涛:一个是懵懂,一个是似懂非懂。现在的趋势的确发生变化,至少前半年我都在发蒙,这半年稍微有一点明确,未来一定客观的把控。

[责任编辑:张侠芳]

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