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房企分化时代 办法总比问题多

“天生我材必有用”相信大家都这句话都非常熟悉，经过了优胜劣汰，无论是人、事、物之所以还存在必定有其存在的合理性。就像现在的房企，大企业聚拢能力强劲，但中小企业也并非没有生存空间，其存在同样对整个市场的发展有着重要推动意义。

2017年房地产长效机制的建立提上议程，调控不断升级，变局之下楼市将采取怎样的攻守之道，金凤凰系列访谈节目之企业篇——解锁楼市论变局下的“功守道”邀请了北京房地产经理人联盟秘书长王力、北京链家新房案场代理中心总经理刘洪涛、北京金色凯盛投资管理有限公司副总经理周兴国共同解码行业新思路、新方式、新观点，共论房企破局之道。

时空均衡造就房企排名变局

今年前十一个月我国房地产排名前15的房企，累计销售额达到17988亿，同比去年上涨46%，超过了2016年全年销售额，中国的房企分化正在加速。从前11个月的销售看，今年的房企排名变局已定，传统的房企大佬“招保万金”格局被打破，碧桂园、恒 大、融创等后起之秀冉冉升起。

（链家刘洪涛）

面对房企格局的变化，刘洪涛做出自己的总结。在他看来，碧桂园、恒 大、万科、融创之所以能够走到排名的前列与他们时间、空间布局的长期策略紧密相关。这四家企业在拿地时间和空间上并非针对某个时间和某个城市，每年都会拿地，区域分布也比较均衡，且刚需、改善、豪宅等产品线丰富，这样即使调控周期不同对他们的影响也不会太大。其他几家企业因为有着国企、央企背景，则相对求稳，所以比较集中在以前的领域和城市。

“今年的统计显示前一百强企业销售额占据全行业的50%多，销售面积占30%。”一向谦逊的周兴国表示虽然自己在行业发言权还不够，但愿意从一个旁观者的角度与大家分享自己的一些看法。他表示，房企的集中已经是必然趋势。他认为之所以房企格局发生变化，在与上升型企业对相信中国经济长期向好，对行业未来有正确判断，同时自身研发能力、销售能力比较厉害。

（北经联王力）

企业分化关键做好自己

在市场份额一定的情况下，大企业市场占有率不断扩大必然影响中小企业发展。这时候王力提醒中小企业一定要找到更多资源去对接、合作。王力建议企业可以采用低成本营销的策略，找到一些免费的资源提升自身品牌价值，同时嫁接资本，通过资本拉伸节约自身成本。

当前房地产行业细分话很明显，房地产纵深发生改变。周兴国认为中小企业可以与大企业打差异化策略，在专业细分领域深挖。他表示，企业做很大并不一定代表强，强也不一定需要很大。

刘洪涛则为中小企业发展列举了几种可能性：一种是联合，另一种就是做城市更新。“大企业没有太多精力和办法做城市更新，现在世面上的城市更新都是小企业做的，而且很精致。”他表示，既然在拿地、开发新房方面中小企业抵不过大企业，可以进行城市更新，重新发觉项目价值，给自己找到一个适合自己的生存之道。

（金色凯盛周兴国）

无论租还是售 要学会把控消费者痛点

无论时代怎么变，市场怎么变，消费者对居住品质提升的需求都不会变，无论租、售，掌控了消费者的心理、注重消费者需求才能走得更远。

作为行业观察者和一个实实在在消费者，王力表示现在老百姓的去修跟十年前已经完全不同了，购房者不仅需要一个住的地方，更希望自己住的地方能够带来生活品质的提升。她说这就要求房企在打造产品细节，无论是建筑设计、开发还是物业等都要有所提升，有了好产品，客户才会卖单。

“好产品一定是能满足消费者需求。”周兴国表示，根据消费者需求层次不同，房地产行业正在向满足人们对美好生活需求的目标深化。房地产市场对于居住品质、美好生活的研讨、研发正在加速，无论是长租公寓、公租房、自住房，他们都在做提升。周兴国指出，这个提升已经不光是环境等硬件上的提升，还包括住户心理、社交等软件上的需求。周兴国认为，当房地产的资产属性越来越弱化时，人们会倾向于关注房屋满足高品质居住环境的属性，这也督促房企进行进化、变革。

2017年，中国的房地产市场走过了一个变化、融合的年份。总结这一年的变局，专家们用懵懂、初心、融合几个词表达了各自的心情。他们希望房企在发展的同时能够记住自己的初心，看清自己适合的道路，在融合中求变，在变化中发现自己的生存之道。

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