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城市土地进入稀缺时代 京投发展TOD模式探寻立体之道

一二线城市发展的总体规模受到严格限制，而城市内部区块的增长和连通需求却在不断增长，这是困境，更是机遇。

据交通运输部近日统计，截至2017年底，全国内地开通运营城市轨道交通的城市共33个，开通线路150多条，运营里程超过4500公里，位居世界第一；2017年完成客运量约185亿人次，同比增长14%。

在新时代城市发展集约化、立体化的特征下，综合效用式开发成为行业的主流策略。向地下延伸或向轨道要立体式空间，如何利用变化进行机会寻找，这对于房地产开发企业来说是一个考验。

这一背景催生出TOD模式，其主要方式是通过土地高效开发和公共交通完美融合来解决城市发展过程中的矛盾，特点在于集办公、商业、文化、教育、居住等多种业态为一身的综合功能。

作为TOD开发模式的代表企业之一，京投发展采用“植根北京，茂盛全国”的构想，参与到全国范围内的TOD项目建设中去。据了解，目前京投发展正在与西安、郑州、无锡等多个城市地铁公司进行接洽。根据其2017年京投发展年报显示，2017年企业销售毛利率达到36.37%。

京投发展的“TOD”护城河

6月14日，“京投发展2018轨道交通TOD与投融资创新论坛”在北京海航大厦万豪酒店召开。会议话题热点覆盖TOD开发领域的一些核心问题，包括TOD政策法规和体制机制创新、TOD项目实操落地等。

事实上，京投发展、绿城和龙湖也是目前国内主要布局TOD模式开发的三家开发商。例如绿城的杨柳郡、龙湖的天街。

而从地域来看，在对TOD模式探索比较早的香港和广州，TOD早已成为非常重要的轨道交通与商业休闲有机结合的城市功能载体。而在仍处于轨道物业探索初期的北京，它被视为未来商业地产发展的一个重要趋势，也是需要企业不断去研究和思考的一个突破方向。

无论从与同行TOD开发，还是对地域的地产立体开发的参与度，京投发展开发模式已经成为其中具有代表性的开发商之一，“TOD项目收益占公司总体85%以上”，高一轩透露，这个高比例本身已经能够说明其模式的一种成熟度。

快，则是京投发展模式成熟的另一表现。这体现在拿地开发层面，保障开发周期与普通住宅持平，并提升土地集约化利用效率。

值得一提的案例是公园悦府，该地块位于北京地铁8号线平西府车辆段。京投发展基于自身的背景实力，和一二级联动开发能力，快速解决开发流程相关法律空白的难题，从拿地到开工只用了11.3个月。

而技术掌握层面，京投发展依托大股东资源，在减振降噪技术领域获得多项技术专利，达到国际先进水平。

在高一轩看来，京投发展模式的区别于其他开发商的独特之处在于一个思路一波人，“地铁公司这个基因能够站在地铁开发商的角度去看地铁的事，也能够站在地铁开发商的角度去看开发商的事，它里面蕴含了大量的换位思考，蕴含了大量两种能力的叠加。”

“万亿”的蓝海

高一轩对未来国内城市的TOD开发市场的规模有一个预估，约在5万亿左右。

“现在全国开建轨道交通的城市有五十个，我们做过统计，五十个城市里面，车辆基地的开发像北京、上海这种城市都在四十个，二线城市应该在二十五个左右到三线城市在十到十五个之间，这个集合起来，他们做了一个统计大概在百个左右，平均我们按五十万平米一个面积，它应该是一个两亿平米左右的建筑规模，上次我讲了一个，拿一半可以开发，大概是两到五万亿的市场规模。”

在高一轩看来，市场未来肯定是一个蓝海，因为干的人和会干的人太少了，在一个蓝海的商业模式之下京投发展还是比较有信心的，在此基础上，京投发展也开始开启全国布局。

“目前已经和许多城市有了初步的联系和合作，尤其是和一些省会级的城市有了较为深入的探讨”，高一轩表示。值得一提的是，在进入其他城市之时，京投发展仍然会选择车辆基地物业开发，“我们布局全国和拿地的目标非常简单和直接”。高一轩介绍称。

当下也确实是京投发展需要提速扩张的关键时刻。在轨道物业开发上已有多家房地产企业表露了进军的野心。

以万科为例，在牵手深圳地铁之时，万科方面就曾表达了轨道+物业的发展计划，这是双方利用各自优势的契合点。另外，早在2014年之时，绿地也成立了绿地地铁投资发展公司，并明确绿地地铁的开发模式将采取“轨道工程+区域功能”。

与万科和绿地的千亿营收规模相比，京投发展2017年年报显示，其营业收入同比增长4.99%。虽然目前京投发展依然在专业能力上拥有优势，但是也需地方规模房企通过更直接的资本战术实现弯道超车。

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