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买房应该一步到位还是小户型过度？

不管是一二线城市，还是三四线城市，如果有能力一步到位，干嘛还要小户型过渡呢？

只有当你在没有能力购买大户型自住房或者未来几年房价涨幅低于你投资收益的情况下，投资小户型才是最优选择。也就是说，是否选择一步到位还是小户型过渡，一方面取决于你资金的机会成本，另一方面取决于投资房产的回报率。

比如说，你有100万的现金，本来购买大户型房产刚好需要花完这100万，而投资小户型房产需要投入50万，等于你手上还余下了50万现金。如果你是一个普通市民，没有确定收益的投资渠道，那么你的无风险收益就是银行的理财收益，假设是5%，你必须确保这5%的年化收益能高于你投资房产的收益，你的选择才是正确的。如果你是一名创业者，如果这50万资金投入生产，你能确定你的年化资金回报率是20%，那么只要投资房产的收益低于年化20%，你的决策也是正确的。

那么对于普通市民来说，房产的年化投资收益能超过5%吗？

回顾过往，我们从超长周期来看，对比一线城市房价的涨幅，早在上个世纪80年代末，北京的房屋均价为1750元/平米，截止到2017年北京的房屋均价为67951元/平米，足足上涨了38倍，折算成年化收益为14.5%。

从全国均价来看，按照国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，1988年的房屋均价在510元/平左右，同样是统计局的数据显示，截止2017年，全国商品房销售面积为169408万平方米，销售额为133701亿元，全国商品房的成交均价为7892元/平。这29年上涨幅度为15.47倍，折算成年化收益为9.43%。而这里还没有考虑到1988年的房产都处于各个省份的核心地段，以及如今三成首付的存在。

未来即使是征收了1%-2%的房产税，以如今已经征收了房产税的国家房价走势来看，房价再加杠杆长期跑赢无风险利率是大概率事件。所以，如果没有更高的投资回报，买房一步到位比小户型过度要更合算。

对于房价的短期走势来说呢？很多投资者经常喜欢判断未来几年的走势来决定当下是否合适一步到位还是应该先购买小户型再等等。

其实，这种做法看似高明，实则没有太大的意义，这和股市的波段操作非常类似，本来计划的都是低买高卖，但最后的实际结果却往往事与愿违。追涨杀跌是人的本性，我们看看09年楼市处于低谷的时候，当时银行的贷款利率也给予了7折优惠，往往这个时候中介却门可罗雀，而大家基本都是在什么时候出手买房呢？15年下半年，16年上半年的一线城市，16年下半年的二线城市，17年的三四线城市，大家总想买在最合适的低点，最后却通通做了情绪的奴隶。

不能变现的利润都是纸上财富。既然不管是小户型过渡，还是直接购买大户型，最终目的都是用来自住，减少中间的交易损耗，直接一步到位比较明智。

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