频道导航

鲁商大会分论坛一：不确定形势之下的营销之道

实际上中国商品住房承担了负担更加重的职责。实际上购房者说买房子，有五个方面，首先是买土地，第二买产品，他的居住功能，第三是买资源，刚才肖总讲了，教育资源，包括其他的很多资源。92年在北京刚开始干房地产的时候就不太理解，买了一个盘一算基本上60%全是驻京办，所以北京几万家各地的驻京办对市场的需求，同样是很大，但是这一部分需求就是一种资源性的需求。原来我们经常忽视这个需求，但是这个需求在中国的房地产市场里面是极为庞大的。我们都是按行政区划配制资源的。这些资源都是集中配制在中心城市的，所以资源性的需求在中国房地产市场里面一直是被忽略，但是是非常强大的需求。在北京就非常的突出，他不是买其他的东西就是办事。资产的需求大家也很能理解，在通胀和经济发展的阶段，人民币升值的阶段资产的保值没有比房子更好的。在构成这个市场格局的时候大家可以看看底下几个比较突出的矛盾，使得我们商品房的中长期的趋势是怎么样的趋势，给大家一个…

土地制度和城乡二元土地是最突出的矛盾，世界上没有一个国家像我们这样，城市土地远远比宅基地少，我们每年有1500万到1800万的宅基地，每年有很多的农民工进城打工，大家想一想这一块的压力，这一块从根子上就失衡了，这块对大城市各个方面的需求，包括公共服务的需求都构成了很大的压力，不仅是住房。所以这一块大家就能理解，为什么现在小产权房这么多，为什么这会宏观调控不是讲的开发商，最难受的是地方政府，这种情况实际上反映了我们整个政府在城市化的进程中，对城市化加速阶段的战略估计不足，以及模式思考的缺失。

那么经济模式发展的矛盾，这个要理解，中国房地产的问题，就是中国经济的问题。它不是说中国房地产本身的问题，所以你要说是开发商的事，或者说中国房地产本身，这个是完全没有任何依据可以讲的，因为我们的经济模式，就是一个粗放型的经济模式，我们搞了这么多年的产业转型，也没有很好的实现比如说知识产权保护许多很好的法律约束，所以在这个社会里面民间资本又受到一些抑制，所以很难培养出创新型的产业。大家大量的钱对一二产业也不愿意去投，所以都涌向了房地产行业。所以一个人多地少，一个钱多业少，没有什么可以选择的东西。第三个就是地方政府的短期制，我们任期一届就五年，我们是对上负责，主要是GDP的指标，他的土地在消耗这一块，实际上对子孙后代考虑是比较好的。所以北京2004年出让的土地只有5%了，现在几乎都没有了。

80后买房不是有钱没钱的问题。第四个就是城市资源配置模式和城市规划这一块就是每一个行政区域内的配制都是重复的，比如说都是医院都爱教育设施，所以现在北京在整合，包括区域的合并就是为把这些资源整合，减少这样一些环节，大量的土地也是因为城市规划本身的问题出现了隐性的浪费。你比如说像有一些CBD的模式，本来是商业地产，如果政府意识到商业地产是必须持有的，不能卖，甚至可以替代地方财产的话，应该大量的扶持商业地方。现在北京市政府也在征求我们的意见，今后商业地产的销售是不是要采取一些更加有效的规定，是不是要求在销售方面，或者在产品方面要做到一个相应的水准，包括不能极度用使用率的方式来吸引购买者。大家知道商业地产为了吸引购买者，很多都把公共空间做的非常小，公共空间不管是公共走道，还有一些商业地产里面大家能够体验的空间，几乎都没有，没有的话是不利于经营的。像这种东西是违反商业地产的发展规律，和对城市贡献的作用。所以我们也看到，实际上北京有很多的地方，有大量的建筑垃圾。

那么还有一个问题就是我们的区域发展的不平衡，这是很大的问题，刚才也讲了，我们中国的城市化成了沿海化和一线城市化。尤其是一线城市，这会儿把二线城市也拖累了。现在一线城市的矛盾集中的突出了，成为这种宏观调控的导火索。说北京的资产占到全中国资产的30%的，我有点怀疑这个数据的准确性。这些是需要方面的情况，投资性的需求。还一点是对商业地产市场的打压，本来是鼓励商业地产投资，结果所有的政策都是打压商业地产，大部分的资金都留下了住宅地方。我们北京好多地方都是倒挂的，写字楼都是商品住宅的一半的价格，50%，这是很惊人的，在国外也是不可想象的，保障房的不足，这是市场的格局，反映了我们今后的出路，不是两难的问题，是多难的问题。怎么来走，我觉得有一个想法就是，未来中国房地产市场的一个转型，转型的一些趋势。今后这个事情肯定是要解决的，现在建设部也在拟定相关的文件，商品房和保障房是不是要划断。这一块是大的机会，保障房划断以后靠政府是不可能的，需要筹集民间的资本。地方政府一定要跟开发商合作，进入保障房将是一个趋势，这一块我要提醒大家这样一个趋势。

点击查看完整内容