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主题系列论坛四：第三届中国绿色养老住区联合论坛

凤凰网房产讯 2011年7月1-4日，博鳌-21世纪房地产论坛在海南三亚召开，来自全国地产界、金融界、学术界及传媒机构首脑人物会聚博鳌，共同探讨中国房地产的未来发展和出路，凤凰网房产进行了全程报道。以下是7月3日上午举行的“第三届中国绿色养老住区联合论坛”论坛的文字实录：

聂梅生：去年8月4日，全国工商联房地产商会联合中国老龄产业协会在三亚举办“首届后50国际绿色低碳住区论坛度，首次提出建立与国际接轨并符合国情的养老住区建设与运营标准，11个月后的2011年3月3日，还是三亚，第三届中国绿色养老住区联合论坛”，将详尽解析《中国绿色养老住区联合评估认定体系》与《养老住区商业模式与价值工程》，深度剖析典型项目案例，为养老住区的投资者、开发者、管理者、运营商理清理念的误区，规避投资的风险。首先请允许我介绍到场的各位嘉宾。

全国工商联房地产商会会长聂梅生女士

全国工商联房地产商会副秘书长曾琦

清华大学周燕珉女士

路劲地产董事局主席单伟豹先生

朱风泊先生

精瑞（中国）不动产研究院院长张雪舟

中国人寿养老养生项目工作组副组长袁鹏

精瑞科技基金会副秘书长马跃

中国医院协会副会长、三零一医院副院长陈晓红

聂梅生：我的发言的题目叫做养老产业发展途径，我比较谨慎，对于业态必须复杂，首先他有一个地产属性，住宅普通商业地产、医疗保健各种都会在这里面，还有一些我们不太熟悉的，这里养老住区有一个医院该谁来建，属于医疗这一块土地的性质都是不一样的，医院用地不能拿建设用地，这里面有很多问题不是我们不太熟悉的，它的整个融资系统和房地产完全不一样，你如果用房地产的建设用地，去弄开发贷可能还有一点全，他不是这样的属性，而且他也没有我们所熟悉的预收款、预付，恰恰证券保险这些产品非常活跃，我们商会可能在这方面做了很多工作，我觉得我们的房地产钱不解决是不行的，在美国由于多年的医保险和各种各样的基金一直到最后可能他就可以很舒服进入到养老，美国人不一定有很多套房子，但他一定把他这套房子用到极致，美国人把他套房子抵押给银行，然后自己用这笔钱来养老，但是中国就不一样。还有他有很强的服务属性。它是属于服务业，这一块是我们国家转型当中最需要转过去的，就是内需性的服务业，它服务的就是老年人的核心需求，还是价值提升服务企业，核心需求在什么地方？看一看也不太一样。所以我们服务业的属性现在也在进入阶段。还有它的人文属性，一谈到老人和年轻人不一样，年轻人可能会追潮、微博，老龄人的怀念情节是比较强的，我就是在这里养老，这里有我的根，我就是不动。所以年老人的人文属性很重要。我们一个卫生健康上游家政服务金融、房地产商业旅游业咨询服务也，其他产业所以这里我们上下游很多的设备，对老年的设备不一样。养老不是一个传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转身，现在认为是房地产的华丽转身，我觉得很危险，我到三亚来之前，我收到一个邮件，美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场，为什么？他就认为中国老年住区现在的发展走入了房地产的陷阱，如果按照刚才那样就成功，他说他看不出来最后的转型，当然他说未来可能还是会发展但是在当前不见得会有，他们借决定放弃房地产事，它是房地产业、医疗也、餐饮业、服务业、旅游业等既独立运作又无缝整合的全新产业。从属性来看，老年住区属于内需性消费产品，在我国拉动经济的三驾马车中，促进消费是中国政府最支持的增长方式。我觉得我们现在做实际上我自己认为是面向2020年的市场，所以我们的产品要定在2020年，而且我认为一步应该改善定位到美国最好的养老设施。因为我们从事房地产这么多年，你看我们90年代建的房子就没办看了，如果你做得非常精细，到现在你可能有一点竞争，我的想法在当前起码定到2020左右到美国最好的养老设备。 我们瞄准的是未来十年，养老住区的其他增值空间大于普通社区甚至商业地产，养老住区开发具有政策性支持、收益稳定，抗风险性强、可持续性发展等优势。

昨天有一家怎么算都算不出来收益平衡，待会我们再说一个怎么样的平衡法，据民政部预测到2020年60岁以上老年人口预计将达到2.43亿，占总人口比重将达到18%。本阶段我国经济发展到一个新的水平，社会保障体系的逐步完善，人均福利水平不断提升，老年人已已逐渐成为老年住宅的消费主题，市场需求明朗，目前年龄在40-50岁的一批中年人在这一阶段住逐步不如老年，他们是目前的主流，有着较高的收入及教育水平，还有一个阶段独立居住的养老观念已经形成，养老住区的需求将会出现井喷现象，养老住区的增长将会保持在一个较高的水准，约在10%左右。我们了一下，未来20年以每年新增60岁以上的老人为600万人，其中有3-5%需进入养老住区，按每年递增10%测算。这样算下来大概是约占未来房地产3-5%的市场，整合上下游产业链能力高于房地产业，投资回报率稳定12-16%。以建设费用4500元平方米，每套平均面积70平方米计算，10年许多需要投入资金16380亿元，以月租金4200元计（每套年租金5万元），10天租金收入约为2600亿元。现在做得比较成功的老年住区都是符合拿地，都不是有招牌挂。土地是不一样的，假如在土地方面我们有一些优势，然后租金是明摆着的，所以我们觉得投资回报率大概在12-16%左右。我们的商会就开始做了一个评估认定体系、养老住区商业模式与价值工程，如果是老年住区到处开花，五花八门，最后形成一个新的空置，很多负面的东西，很多的攻击，我们搞评估认定体系是跟美国老年政协、中国老龄产业协会和中国医院协会一起办的，就是好好精心地培育，从现在开始好好做，我们尽量地规范去做，如果不是这些，实际上你可能做得更好，可能做得不规范，这个事情，一个是其中的这一块。

另外一个就是我刚才说的整个养老住区的商业模式和价值工程不清楚，到底应该怎么去策划商业模式，我们主要做的是这两件事，比如说我们联合了上下游，如果不撬动这一部分很多事情就不好办，我们这边已经组织了两支，每一支是大概在200左右，这样的话，我想如果你没有钱，你办法做这些事，你有了钱你知道怎么去做，如果有基金来作为支持，或者是银行完了中间有一个非常规范的商业模式，然后我非常规范的运营管理，所以我们要把这些整合起来，不是一个能做起来的，所以商会主要做的是评估认定体系还有商业模式价值工程，我们我主要把目录说一下，第一篇综合分析，第二篇成本分析，第三篇是产品定价，第四篇投资策划与整合，第五篇用户资产管理，第六篇案例分析。现在我们大家来做，您会做低端吗？你肯定是做高端，因为高这一块市场不是政府管的，现在上进入这一块一定是在高端上，他的资产怎么去管理，怎么去升值，怎么让它继承，美国有一个做法又可以继承，又把他变成一堆钱，所以资产管理一定是要考虑的。第六个案例分析我们一直在做这个事，然后来进行各种各样的案例的分析。综合这一部分就包括总体的商业模式，土地获取方式与商业模式的关系，商业模式的主要类似，养老住区服务对象。比如说开发运营模式是三类，一个是我卖，至于卖最后是另外一家来揭晓，现在有一个推出机制，他的优势劣势怎么样。从融资的情况来讲，有全资形基基金型的、混合型的。政府管理层面定位市场。服务对象近来的产品分类，活力生活、独立生活、全护理、1+2型、1+2+3型、短期服务对象、其他服务类型。

第二篇是成本分析，包括开发投资、运营成本。运营这一块我们做了很多的调查，运营主要是合同管理，其次是运营费基准值，其三是规模效应及入住率。运营成本的基准值在美国大概是这样的。

第三篇产品定价。房屋出售与持有的平衡，第二是定价特点与策略，第三基本收费模式与定价，第四是合同类型，第五是定价因素的关联与实例。入门费定价有几个，入门费定价涵盖开发建设成本。他包含市场导向定价法、竞争导向定价法、成本导向定价法。成本导向是最基础的，如果成本导向你做不起来，你不可能做亏了。现在有一个定律，你算这个的时候，入门费一定要能支付开发的成本。然后入门费定价可考虑生活护理的一部分，按照成本和利润要求顺推。

第四篇是最核心的一篇，它包含投资开发与运营管理的接续性分析：1、投资开发与运营管理流程，2、盈亏平衡测算。养老住区敏感性的分析：土地成本敏感性分析、支出敏感性分析、收入敏感性分析。最后投融资链设计。有一个过渡区是这样，开发建设期到混合过渡区到稳定运营持有期，这个过渡区是资金过渡。盈亏平衡的曲线，我们改了很多的表，我们根据中国的情况来算，入住率达到70%多的时候，这个曲线就上来了。在这个区就是亏损，在这个区就是收益，比如说你加息了或者是出现一个什么情况了，你入门费每卖够等等都会使你的入门费增加。所以养老住区投资链设计就有信贷型融资、基金型融资。还有一种就是持有性的基金，就是投资者专业管理中心，持有资金把这些钱继续去运营，还有一种就是保险，我们有一些政策，保险基金对于不动产的投资模式大概有这种两种的模式，他的开前期的开发怎么进，在中国将来的民生这一块会起到非常大的作用，保险比基金起的作用会很大，最后的用户管理是非常重要的，要看用户收入水平和可支付性，还有一个用户可调动资产的价值分析，它不同的资产阶段价值的变化，这个你要清楚，所以用户养老成本的分析，我们要把它的增值模式加进来。另另外还有用户资产的保值与增值模式设计。针对不同群体的客户理财模式设计：需求型客户合同设计、需求+资产保值类客户合同设计、需求+资产增值类客户合同设计、消费类客户合同设计、投资类客户合同设计。需求型客户合同设计只注重养老需求，可以针对性设计免费省班类型的入住合同。可以我们算一下，入住养老去和居家养老做一个对比，入住养老住区和居家养老还得多花17万元。如果把这个案例讲清楚，我想大家可能会很愉快的把养老过好。养老社区入住成本按照入门费50万元计算，第10年返还。养老社区入住月成本及居家养老月成本按照我们刚才说的第三篇计算，家庭保姆费取低值。最后的结论是以十年尾周期计算，入住养老社区总成本比居家养老总共节省17.92万元，对比前期50万元入门费投入回报率总体为35.84%，与固定储蓄收益率相当，单用户享受了养老社区的各项服务及设施。但是这样测算没有考虑会员卡升值的因素，如果计算在内回报率明显要高于银行固定利率。

最后一个案例分析不再说了。就是项目规划指标项目投资估算等等。

主持人：谢谢聂会长的精彩化验。我们下面演讲的是周燕珉教授。她今天演讲的题目是我们房地产如何落地。

周燕珉：大家早上好！我今天讲的题目是中国房地产如何落地主要的内容有两个方面，一个是当前养老地产开发中的问题，养老地产开发的常见问题以及相关的分析。刚才聂会长讲得非常深刻的经营模式等等，我觉得我把这个分了一下，现在影响地产开发的几个大的因素，有土地、经营模式、资金、规划设计。刚才聂会长也讲的是这方面的内容。关键怎样落地，在这个地方我们资金都想清楚以后，最后是规划设计这一块，我们也必须对运营管理有一定的了解，运营管理对设计有很大的影响，我们现在对一些老人设施都有很好的联系，我们每年也有学生的课里都有老年设计建设，我们在这方面也做了大量的调研，在这个方面有什么困难，在当中我们要怎么去做。建设在设计中如果做得好，可能在管理方面比较方便，将来就不会花那么多的人力，我也一块就是建设运营这一块。说到养老地产开发中的主要问题有这几个方面第一个是对养老地产开发链条的各环节缺乏整体把握，第二个是客户定位同质化，对老年人不同的需求考虑不足，首先客户定位全部是面向健康资源的，我现在听到的就是这种话，我们肯定是高端，肯定是富裕老人，不健康的不收，不健康的老人怎么办，可能更加困难，所有一些法规没有定清楚的话，也不敢冒然进入这个领域。第三是对规划设计的落实重视不足，对所要开发的具体类型和建筑形式考虑简单，租赁式产品容易被后起市场的更优产品竞争下去。这一点我们也所有体会，现在开发商想做的产品一般有的容易感觉像公寓式的房子，一些国外也是这类的产品比较多，它没有针对中国的客户群想具有中国特色的产品类型，还有就是租赁，我们也觉得多数的房子是以租赁来呈现的，租赁的产品到后期可能老人不在这里租，觉得有更好的产品，他到别的地方去，这样就形成了竞争。

下面我们就说一些比较具体的，比如说开发中到底有几种模式。这方面我们总出有四种常见的形式。第1种类型就是大规模居住区中建设专门的养老住区，这个适宜建设在城市新区或者近郊区。比如说我们设计的案例，这是在惠州地区的，整个大型的住区还是一个综合形式的，不完全是老人区的，这其中一部分是老人社区，它的规模可以看出总面用地面积是1224公顷，项目总建筑面积是720万平米，养老住区总用地是10公顷，养老住区总建筑是18万平米。如果在一个社区当中有一部分是老龄社区这个是很现实的，这种规模和比例也是合适的。刚开始设计这个规划的时候，可能也不太注意跟老人这方面有密切的关系所以作出的样子还有点就像商业开发，我们觉得这个不适合老人生活，那么就需要改进，比如说缺乏居住气息和亲切感，空间尺度感过大等等，具体到这儿就变成我们把它划小，一个小组团，一个小组团，尺度比较亲切。主要配套设施沿主要道路设置与各组团保持较短的服务半径；半护理组团靠近医院，联系近便；绿化景观均布，停车就近处理。每一个小组团当中都应该有静的活动、动的活动，它起到很多作用。

再举一个例子，就是大型居住区中，建设专门养老住区，还有政府主导下进行的企业地产项目，比如说天津，民政部有一个配套示范老年区，这个也认为是老年住区，中间这一个配套就可以辐射到老年社区服务，比如说上边这个就是公共的建设，也就是有活动中心游泳馆，还有老年医院，他可以做体检，这些地方也不是需要这里在长期住院，他可能更需要的是一些体检，还有一些服务楼包括餐厅等等。这种服务中心还是非常需要的，下面就作一些老年公寓、老年护理楼。这里是民政示范区，他有重视各种示范的效应，这里的护理楼就是一种比较连续的，这里面在内部划分上有一些区别。这个是服务楼的样子，比如说康复中心，服务馆，还有一个就是国医馆，这里面要把这几个连起来，这样就会很方便。

刚才拿出老人公寓，很多老人去那里是阶段性的比如说一个假期或者一个季节去那里旅游，我们认为这种公寓可能跟平常的一些老年公寓有区别，可能是短期的行为，还有它可能是结伴去养老，我有时候觉得也包括我自己的家庭是一样的，比如带父母去一样，就跟带孩子去一样，你必须陪同他一起去，老人可以在那里多住几天，但是你必须回去了。所以我觉得这种地方形态上有很多可以挖掘的，而不是简单的就是一种样子，这里有一个公共的活动厅，当一些老人可能彼此不认识，但是通过这样的公共厅，他可以在这儿玩，他可以在这里产生这种偶遇，他们就认识了，明年他再这里来的时候，他就有伴了。

第二种就是一般住宅区中配建老年公寓或设施。比如说这样一个小区就是普通的社区，里面可能有很多中老年的配套设施。还有一种是老人专门的户型，比如说在一层做几个完全无障碍的，比如说做一个空巢让老人去居住，因为不可能在全部的社区做成无障碍，我们觉得作出一部分专门有障碍有身体条件不太好的老人是非常适合的，比如说在某一个单元等等都可以。另外一种就是老年公寓，这种也很受欢迎，比如说子女在里面买房子，老人在这里买了房子或者租房子，他在这里生活离子女很近，这样可以保持自己独立的生活，但又可以很接近，可以相互照顾。另外一种就是老年人的日间中心，你必须在一个大型社区中配套老年人的日间活动中心。这里面可以白天有一些老人在这里来活动，也是非常合适的。这个小区当中我们可以看到有很多种类型，这样可以把不同类型的老人得到很高的照料和关注。具体一点来说，比如说某些社区里面，会配套这样老人长成什么样子？一个是租售型的，一个是租赁型。比如说这个是社区，旁边有一个年轻公寓、社区活动中心、商业配套。出售型实现拉人与子女在同一小区就近居住、老年公寓总价需与该小区住宅价格协调匹配。内容上大家可以看一下，由于它是出售型的可能更关注是不能让他觉得背的包袱特别重，可以出租出去，可以卖出去等等，不要带昂贵，让自己有太大的负担，二楼以上就变成了公寓的形式，它是可以出售的，所以房子不用太大。

另外一个例子就是持有型的。因为是持有型的，可能对公共部分更加重视，这个模式还是商业，它可以对外，这是是一个公共部分，它也辐射到里面的人，他们也可以到这里来。说第三种类型是专项开发的老年公寓和相应配套。这种形式我们也是直接接触的，比如说中小城市二三线城市，他可能有很多的成熟地区，他可以在一个小地在这里插建老年的配套设施，可能不用太大的用地面积。这是它的一个实际设计的形式，这一类的东西，因为他有很多的功能，他有带有一些老人户型的房间，你们可以看出入口很多，在这里有重要的就是梳理了动线，有些是为内部服务的，有些是为外部服务的，这样就有一个很好的划分，这样就可以很好的经营起来，主要是它的划分和动线特别重要。

我们再说养老地产的开发形式。

这是一个例子，这是一个很大的环境在当中插入一种老年的设施或者是老年社区，我们认为这种当然是适合老人居住，在这个作品中，也有它的难点，在这种可能不会集中大楼，在这种分散中可能对管理带来一定的矛盾，因为老人是很近距离的进行管理或者帮助他，你在这么大的区域中，你的服务区是在这里，可能另外的老人是住在这头。比如说购物他不可能跑很远到这里来买东西，他肯定不愿意。

总的来说养养老地产开发是具有挑战性的事业，我们应该提出养老地产的新思维，做好承担风险的准备，注意规划设计与运营管理的前后呼应。不同的管理模式可能对规划也是不一样的，所谓我们建筑是要注意上下游的关系，我们的开发商要全面的考虑问题，因为落地之后就不太容易改了，所以一定要非常了解前后的关系。我就讲到这儿，谢谢大家！

主持人：谢谢周教授从建筑设计规划的角度给我们进行了专业的分析，接下来我们有请张雪舟先生。

张雪舟：各位早上好！11月前我们提出了这样的行动计划——中国绿色养老住区联合评估认定体系。在昨天我们联盟的内部会上曾琦会长就提出作为这样一个工作区建立一个规范，它不是一个简单的地产，他是一个综合性的产业，这样的新生事物如果没有一个很好的规划，可能在发展中可能会有很多的问题，在目前讨论稿已经拿到了很多的反馈意见，今天我就结合一些反馈意见和规划来做一个讨论。

第一个组织机构。首先是德国了全国老龄委办公室，还有一个支持单位，住建部住宅产业化促进中心，另外是美国驻华大使馆商务处。主办单位是中国老龄产业协会、全国工商联房地产商会、美国老年住宅协会、中国医院协会、国寿投资控股有限公司。

参编单位是：精瑞（中国）不动产研究院院长、全国房地产设计联盟等等。绿色养老住区这个体系以后非常成熟，包裹美国的一些标准制定的标准，养老就是我们重点的做的，养老住区它的一些特点，他从硬件管理、服务到安全等等方面的特点，住区当时会长也经过了多方的考虑。绿色养老有一个相应的指标体系来很完善去评估认定的话，就会更完善。刚才周老师讲的一件事情，就是前期做的一个设计规划，具体怎么做可能中国开不能做到。在前期规划设计这一块我们做了一个设计指南，对前期来说按照后期去考虑一些问题，这样就分四个问题，第一篇将是养老住区评估，第二篇是绿色低碳住区技术评估，第三篇是住宅性能认定，第四篇评估办法。附录一、养老住区规划设计指南，附录二、相关标准语规范（中国和国际）。

目标昨天我们养老住区联盟也讲了，我们的主要的目标是推进和规范我国养老住区的开发建设和运营管理。我们申请绿色养老住区评估认定项目，必须符合国家现行强制性标准的规定，并应符合国家现行的有关标准法规的规定。绿色养老住区的评估认定，首先要完成绿色低碳住区技术评估和住宅性能认定，这两项工作已经在国内推行了十多年，养老住区的绿色两个方面，一个是老人特殊的群体的需求，一般对生活环境噪音舒适度温度需求是远比一般的住群是要高的。这个评估认定体系适用于商品型绿色养老住区的评估认定，也可供社会福利保障型养老区去建设作参考。所谓的中高端这样的产品，这个体系出来以后，也希望提供包括社会福利保障性的建设做一个参考。对象刚才讲了是市场型的和非盈利型的。包括多种服务对象，针对列入试点、市民的项目和机构进行联合评估认定。第一步我们想立足于试点示范进行一个验证，我们第一部是示范项目，我们当时大概有20多家明确提出进入第一期的评估认定，有的项目正在规划中，有的相等已经拿到地了，这次重点我们讲养老住区，养老住区评估这项工作我们去年的8月份开始在做，当时也走了很多的弯路，当时是从社区规划来做，但是后来发现很多问题，我们到美国老年协会去考察，我们发现确实美国走过了几十年的历程，他已经有很完善的体系，所以我们看到他的法案之后给了我们很好的参考，我们基本上是拿来主义，但是我们也把它很好的消化，这个法案更多是强制性的，这些东西是基本点，通过这个法案我们可以了解养老住区的基本点，在这个上你们可以再去丰富，但是做好这个基本点之后，才可以做到养老住区的运行。我们做的养老评估体系不包括经济性评价。另外关于法律的问题，美国有很大的篇幅，从国家来说是相对缺失，我们希望以后能够补充进去。所以目前养老住区分成评估有第一个是住区设施认定，第二个是养老服务认定，第三个是安全保护认定，第四个运营管理认定。

养老服务分成服务内容、服务供应商管理。服务内容包括日常生活服务、家政服务、健康医疗、社交娱乐。服务供应商管理包括服务商遴选、服务商考核。这两条都决定了养老住区的服务到底有哪些服务，这些服务从民政部的二十项里面都有的，只是深度步部分一样。

安全保护。这个是从三个角度一个是消防安全、食品安全、医疗安全。消防安全是最基本的。食品安全我们也是硬着头皮上，因为这是前面性大的问题，我们参考了卫生部的一些条款放在食品安全。医疗安全是医院协会来提供一些体系。后来美国到我们的体系也反馈了意见，他们认为在医疗安全和食品安全这里面的权重应该和服务完全不对等的，我们根据他们的意见我们会重新考虑一下分的设置。

运营管理。我们基本上是拿来主义。这个东西写出来了，到底哪些应该怎么去适合国内的国情，我们希望有更多专家来参与进来，从定型的评价来做。这个是非常重要的。

我们思考了一下，我们想下一步的做法就是参考绿色建筑的评估体系，绿色建筑一共有500分，每一个项有100分。其中绿色建筑有60分，这60分一分都不能跑，根据专家的意见是否有必要把它作为一个否决项目，这一项不达到整个评分就没有意义了，当然这个工作也需要专家来进行讨论。

第二篇绿色低碳住区基础评估。它包括规划与住区环境、能源与环境、室内环境质量、住区社会欢环境材料与资源、运营管理、减碳量化评价。绿色这一块未来十到十五年不落后的话，我们必须把绿色这个概念强加到养老住区。

第三篇住宅性能认定，它包括使用性能。

第四篇、评估方法。申请评估认定的项目，首先要投入绿色低碳住区技术评估和住宅性能认定，第二是养老住区评估分为单相评估和综合评估。单相评估要求单相总分必须达到70分以上，综合评估要求每个部分的评分不得低于60分，但是这个和绿色的60分的差别是目前可以多选的，不是有一些必备的，而绿色里面是必须达到的。

综合加权住区设施30%、养老服务30%、安全保护10%、运营管理3恩0%。综合加权总分达到60分为合格，80分为优秀。我们的讨论工作有三个工作，第一个是已经建了一些运行的例子，我们第一项工作拿来倒过来来评价我们的体系是不是合适的。第二就是我们把它分值作出一个必备项，作为一个必要的条件，这样做可能会更加完善。第三个是选址与规划建筑设计、室内设计、设备。评估认定是事后，靠开发商事后去做，我觉得我们还是有相应的指南来做相关的工作。由于时间我就讲这么多。谢谢！

主持人：下面有请北京太阳城集团朱风泊。

朱风泊：我是第一次参加绿色养老住区。首先它是在产业的发展方向，是把握今后产业发展方向的一个内容，在养老产业它的结构上我们将如何搭建这次论坛要完成的任务，这个论坛我觉得它的举办的是时候，意义任何。下面我给大家汇报的是北京太阳城发展十年来走过的路，有些成功的经验，我汇报的题目是健康养老产业运作模式探讨。

我们知道中国人口老龄化已经超过了1.6亿，我想和大家一起来分享的是我个人的统计，从49年建国的时候，中国当时是有4.5亿人口，到了1959年我们的人口委6.6亿，十年间人口净增2.1亿，这里还有一些自然死亡的，实际出生高高于2.1亿，这个时代出生的我们叫50后，50后具有两个特点，一个是在老龄化中是一个急剧老化的年龄段，这个年龄段的人在他们的一生经历了非常复杂和丰富的生活过程，他们的名字叫做全赶上。我想和大家来分享一下，我自己做的一个打油诗，来反映50后的全赶上，首先他们的出生时代赶上建国受的婴儿潮，儿童时代赶上闹饥荒，少年时代赶上了文革，丢了学堂，青年时代赶上了上山下乡，回城工作后又赶上集体下岗，结婚成家后还赶上要领独生证，中年时代赶上了好时光。换个环境换个活法晚年时代找到对自己人生的无偿，这个就叫50后的全赶上。所以50后具有这样的特点，他的人生经历是复杂的，他们的生活的适应性急强，他们能够迎接任何社会的挑战，所以50后的养老观念是要求一种回报型的，是对自己人生的回报。因此北京太阳市制订下一个目标的时候，在50后的养老需求上，我们知道十二五规划纲要提到了加大社会养老服务，十二五完善老年产业政策等等，民政部的十二五规划已经指出到2020年我国老年人护理服务和生活找老的潜在市场规模将超过5000亿元。这一系列的政策成为健康养老产业发展的新风向标。这是就是我们的政策依据。

我们首先回顾一下北京太阳城的十年成长经历。

我们是在90年代末，进行的市场调研个，我们知道今后养老地产会给我们的未来发展带来商机，我们走的是率先将市场运营机制引入社会公益事业，以房地产项目开发建设为笼统带动养老产业和养老服务行业的发展，按照市场化运作投资建设并经营管理。北京太阳城分为两大板块：大家看到的黄县区域内为功能设施板块，其余为居家养老板块。二者比例为3：7。老年住宅共计22万平方米，容积率1.2！医疗、商业养老及其配套共计10万余平房。北京太阳城国际老年公寓占地42万平米，总面积32万平米，包括居家事养老公寓、租住事老年公寓，爱心护理院及医院等等。

北京太阳城医护形型全程华养老社区规划建设特点：一、动静分区：功能设施板块和居家养老板块分开，各自独立又相互交融。

我们体现在医护无障碍、设施无障碍、交通无障碍生活无障碍。大家看图片权利为医护型电梯、道路全部为防滑材料。

从环境来看，北京太阳城有2万平米的蠕蠕回水系贯穿整个社区！高达50%的绿化率；在住区建有多处健康和休闲广场，并配有各类健身器材。大家看一下图片是室外的老年活动区域。

根据老年人胜利特点，我们采取全般采暖、安装低按键，高插座的设置，所有商业配套建筑得有社有电梯和走廊扶手。社区内的规划强调空间导向型，对方位干、交通的安全性道路的可达性军做了安排、我们严格实施人车分流。

北京太阳城建筑特点：老年住宅区为地域密度板楼设计，”良好、采访面积达！老年公寓采用“回字型和山”字型设计及时四在雨雪天气也能便于老人就餐、娱乐、交流等室内活动，并最大限度的保障了良好的通风性和采光性。

我们的全程化养老模式：有居家式、租住式、安养式三养老模式。位老人提供生活自理、半自理、临终关怀的医护型全程化养老服务。居家式养老：包括住宅公寓区和别墅区，由物业公司对居家式养老的老人实行个性化综合服务。太阳城医护型完全体现在养老社区的护航者。我们医院每年都会给社区老年人提供体检，并提供送医送药上门服务，设立红十字会990救护站，配有社区急救电瓶车。中医医疗可是我们医院的特色学科，他对老年病的医疗有特效。医院还为社区老人定期进行讲座，培养老人在日常生活中养成良好的习惯，预防疾病的发生。我们的公寓目前实施的是标准化管理，细致入微关爱老人。公寓建筑面积共有35000平方米，内有单人间、双刃剑、套间等多种户型，共计520余个房间，每个房间都有独立的卫生巾、定时温泉水露营。公寓还有医疗保障，我们公寓有设有义务事，24小时医护人员值班，每个房间均有紧急呼叫系统，位老人的身体健康提供保障。还为老人提供营养套餐，每层都有餐厅，这样减少了老人上下的穿行。汽油举办了一些丰富多彩的活动。大家看到的就是太阳城后面的高尔夫练习场。

北京太阳市在2000年11月1万了技术标准和管理标准和工作标准，这个进行了北京市民政局的正式批准目前是民营企业制订老年管理的，由民营企业制定的唯一一家。对社区的老人我们由物业公司来管理，居家式养老的核心保障是我们十年来的企业文化，孝道、仁德诚信的服务理念。我们有24小时的值班电话，在老人按了紧急呼叫的时候会有两个人接到电话，一个是前台的医务人员，一个是专门的医务人员。另外每天对当身老人进行电话联络慰人社区还配备了电瓶车外出班车，方便老人出行，这些都是免费的，物业公司提供送货、送餐上门为居家老人提供便利。物业公司主动定期上门检修，方便老人生活。而不是象通常的物业公司接到电话才来检修。比如说老人买了电视不会调试，买了电脑不会用，我们物业公司都会免费为教他们，或者免费为他们装系统。

物业公司专门成立了活动部，组织合唱队、时装队、舞蹈队、京剧组、手工组等文化小组，并经常组织采摘、春游、文化演出等丰富多彩的活动，让老人的活动快乐愉悦、积极向上。我们他们这个图片，这场节目很多都被感动了，台下得几乎每个人都眼睛里都含着眼花，这种只要很少的社区内才能看到。我想介绍一下太阳城除了刚才提到的这些，我们到底是一个什么样的创新模式呢？

当天我们遇到的政策是近几年来最为严厉，特别我们要做养老住区，离不开拿地，但是用地形式收到了国家房地产政策的调控，我们拿地很难，土地和房地产政策持续降温对整个地产行业形成了兼并，对已经成型的养老产业项目发生了制约。我们十年总结了四个结合，我们是把社会公益事业与市场经济相结合，家庭养老与社会化养老相结合，中华五千年的孝道文化与现代精神文明相结合。我们企业现在需要转型，这个转型我同意一句话不是善闪亮的转身，如果房地产是炒概念，顺应当前的政策，我想不用费那么大的劲，完全可以在做普通房地产时候，把它做成适宜老人做的就可以了，如果要真的做房地产和老人居住结合起来。太阳城下半年就会有三个项目启动，我们是通过拿医疗用地，老年工业用地然后配套跟政府伸手要地，30%我们把医疗、养老公寓配套做到这一，把70%作成老年住宅，相互之间有一个互相拉动的作用。下面就是我们的太阳城的商业运作模式，我们要开发老年住宅，理直气壮做房地产的城市的内容，我们要作持有的要建设医院、老年公寓。我们在这个发展中我们尝到了甜头，我们第一次盈利模式是开发销售老年住宅，第二次盈利模式是加快建设成本回收，第三次盈利模式是收取会员费+年服务费。

太阳趁的资本运作和资本扩充是：我们建了30%的商业配套医院、老人公寓，这些公寓它的市值已经翻番了，就增加了最原始的基本积累，这些设施我们又有自己的产权可以通过银行金融行业来它流通起来，拿到钱融资了，就可以扩大生产。我们第三部就是把持有的物业的增值进行扩大，在资本运作当中，这个资本运作就是我们可以和很多的金融机构，以及大的国企进行项目的合作这些持有得物业是在合作中起到了很重要的作用。我们在上个月的6月18日和中信医疗健康产业集团签署了合作协议，近期将陆续其一系列健康养老新项目。三个项目我想举一个例子，内蒙古呼和浩特市已规划30平方公里的滨河新区，如果将其规划成为老年友好城市，它将成为我国第一个老年友好城市的典范。如果最后形成了和政府之间的合作，我相信在座的很多开发企业也可以融入到这个项目当中，或者用这样的理念去在其他地方说服当地政府在做新城的时候，把它规划成老年友好城。我们走过了十年，在第一个十年终，有一个健康养老产业道路上的不断探索、始建于创新，走出了北京太阳城模式的全程化医护型养老新路子。再下一个十年能内我我们有志在国内打造若干个“北京太阳城”，在我们未来的努力中我们会一定会做大做强。

主持人：接下来我们我们有请奚志勇为我们演讲的题目是养老改变生活。

奚志勇：我们不是说养老就是等死，以前原来的养老几乎是为了等死的标准，我认为这不是人生生活的方式，我觉得我们需要去改变这样的想法。我们看到亲和源养模式的特点。我们当初做的时候土地是出让，我们2005年还有一部分是可以协议出来的，协议出来的名称很怪，那个时候土地已经开始招牌卖了，不能找到很合适的名称来用地，这个名称是1988年建设部发个一个文件，我们就说我们要创新，不用政府的，我们用创新的名字来做。买土地打到以后，我们用的不是会员制的模式，会员制的模式就是买一张卡，你拥有这个资格，你来使用的时候还要付钱。我们的这个会员卡可以转让，，了我们中国传统文化要为子女的问题，所以我们设计这种模式的时候，你买了张卡你不用了你可以转让，转让的过程有增值的空间，我们第一次推出的是50万的卡，现在三年以后是89万，有些老人开始推出转让，这个对客户是一个非常大的兴趣，这个跟每家的经营率好坏有关系。另外一部分3万到7万的每年的服务费，有两个内容，一个的基本的管理，一部分是租金，所以做房子还是要有很多的租金，这样解决了一个产业模式的问题。第二个是由一种秘书式的服务。这样有一个最好的好处就是把我们的管理的东西一部分转嫁给供应商，我们始终做的一个工作就是站在老人这一边，维护老人的权利，把我们服务于服务之间的矛盾转嫁出去。所以我们要用一些方式把它的矛盾分散出去。老人可以找到他诉讼哪个供应商不好，我们每个月他他公布出来，就是不把它解决，但是他觉得你重视了。服务与服务之间根本没有办法解决，当然有很多老人是非常好的但是总有一部分的人是这样的。所以我们用秘书的方式来转嫁。整合服务商我我就不多说了。研究中心、ERP、基金会、终身养老制。终身养老你必须为他像儿女一样为他送终，我们涉及的是有医疗的医院， 我们现在身体好的住在家里，身体不好的住在医院，这是肯定不好。这里有一个问题，就是基金的问题，有些老人可能开始很有钱，但是生了一场病之后，可能就没有多少钱了。一旦你碰到经济的问题，你来帮助他，让这个老师安度晚年，你来帮他解决经济的问题。我们开发了一个软件，你是哪个时候出门的，你一旦发生意外的时候，我们都会知道，我们有一个中央控制系统，我们成立个一个研究中心，就是对外面发生的所有老人的行为做记录，我们能做到老人今天吃的是青菜还是肉，我们知道这个月他感冒了几次，他现在的血压是多少，我们为溃疡做了几个模型，通过这个模型对老人的需求分开来。

二亲和源与传统养老机构的差异。西方的生活方式跟我们一一样，他们基本上以独立的单独的生活空间来展示自己，但是中国人不一样，中国人永远以家文化来突显。你一个人好不行你还要帮助弟弟好，还要帮助妹妹好，现在我们的政策管理根本部分跟上来，但是照样能这么快发展，就是因为这样，我好了，我要想办法让我的亲戚好，让我的朋友好，这样把其他人也带动起来，所以我们的经济才会这么快增长。谁愿意把你的父母送到医院里去，谁愿意把你的父母送到监狱，这个肯定不会。一个房间几个互补相识的人住在一起，能有自己的空间吗？你出门进门都要管理员回报，你还有自己的领域吗？那什么叫人呢？什么叫生活呢？

三、养老机构对社会的作用。你的未来没有底气，中国为什么几千年都要留自己养老呢？我们在座的人谁能告诉我你一个月拿多少工资？我们现在社区特别是上海比较好，做了很多的养老的服务，但是到了你打一个电话去说我妈要住院，但是找不到人，我认为养老一定是要进行市场化的运作，通过一种企业检测来完成我们心里没底气的东西，如果达不到这一点，你投再多的钱，也没有底。而我们作为一个养老社区，我们首先合约应该要写好，我所提供的服务能值多少钱，我认为中国的发展一定要完成一个契约化的过程。

四、契约精神—政府与企业的差异。我们政府提供的养老机构基本上低效，我还是在这里非常强烈说未来一定要像保障房一样有一个好的养老体系。

五、亲和源的会员身份。第一有健康活跃的长者：平均年龄72.8岁。第二高级知识分子：大专及以上53.4%（其中本科以上61%。）18.3恩%拥有高级职称，著名的艺术家、行听专家、船舶专家、文学专家、历史专家……，70%的是教授、医生、企业高管或高级公务员、专业技术人员。第三高级干部：十多位享受国务院特殊津贴的高级专家，7%离休干部。第四27%为普通。

六、亲和源经营理念的演变。2007-2008年具体表现：倡导“大家”文化，至尊老人的家，强调：尊重、自由、隐私、亲情；2008-2009年具体的表现是承诺“终身”养老：可以依托一生的地方：08岁之前的强化让他们生活服务，精神愉悦的享受生活，80岁之后强化护理照料，给予体面的晚年生活。2010年-2011年具体体现的引领“快乐”老年，养老改变生活。基本上中国老人的需求是这样的过程，养老主要是两大需求，一个是安全问题，一个是经济层面的剥夺问题。未来我们的理念养老生活是要有积极主动的。养老改变生活之一是改变养老观念，比若说前半生为儿女活、为社会活，后半生要为自己活。养老改变生活之二：改变生活方式，比如说“小家”按在“大家里！不忘老朋友、结交很多新朋友。年轻人要养儿育女，要养老，他们有很多责任。现在这一栋里面又一位老人生病，周边的邻居会帮他买药的买药，系洗衣服的洗衣服等等，这样形成了一个很好的互助氛围，所以未来的养我认为在中国的规划里不管是用什么方式，尽量要把老人集中在一起，这样是易于管理，易于照顾。说我是想做养老，孝敬我的父母，但是不到一个星期就会吵架，因为我们跟他们的观念不同，什么叫孝顺，孝的就是顺，但是你天天听到讲，肯定会烦，所以未来的趋势肯定是养老房，而不是原来以子女照顾的形式，所以在这上面我们要好好去思考。

七、养老投资的态度。做这个行业我们一定要想办法让社会大于经济效益。因为这样你才是做好事，做善事，如果你告诉老人你是一个追求暴利的人，可能你还没有做起来就给你灭掉了，所以我们还是要广泛去选择一些社会责任，多做一些善事。

这是我简单的一个体会，养老事业——天下最善良的行业。谢谢大家！

主持人：感谢奚总。接下来我们有请马跃来给我们介绍一下中美养老住区联合培训计划。

马跃：我们的培训将帮助您求解有效性。做我们希望通过四个疑问以及就这些问题的解答来展开中美联合培训的推荐。我们的培训是什么？培训的特制？往期培训是什么？未来的培训将会为您带来什么？首先来就介绍我们的培训。首先是一个决策者的服务型的产品，说到产品我想大家十分熟悉的Apple，比如说IMac、Ipod等等，它们有橡相似的外观。我们的培训也正是如此，中美养老住区培训主导的产品是中国段于美国段的培训，在每个项目中会有推出的相应的细分项目，以中国为例，从联合培训课设置上会有多样性，有有全方位课程、精细化课程、定制型课程、案例详解深度考察。您可以根据需求选择不同的培训产品为您的企业服务。

这些课程的具体内容包括哪些？我们将内容根据类别分为12个模块，我们相应编制了模块的英文代码，他里面还会有具体的细节分支，这12大模块组成了整体内容，我们根据企业的需求进行了排列的组合，形成了不同类别一系列的产品，这个列表是一个形式了各种培训的内容，大家可以了解培训的方式。中国我们以北京为主，来辐射全国。商会会在这些地区和城市来做一些示范项目，以美国为例我们更注重以上组合，住区考察、机构考察、项目答疑、展览交流。这些活动的产品就有不同的实质性。

下一个问题是培训的特制有哪些？通过刚才的介绍培训有四大特制。培训是聚焦未来得，把握中国养养老未来发展的十年，为达到这个目标，我们做了一个强劲化的师资团队，昨天我们的绿色养老住区联盟成立了，这意味着资源和师资队伍也会更加多元化、强大，同时我们的学院队伍也会相对应进行扩展，除除开发企业、运营管理、金融保险等等可以加入我们的培训。11只期的培训回顾？下面我来介绍一下。这是商会于美国住宅学会与2010年1月举办的培训，涉及的地点是马力兰州、加美兰州。这次培训为学院带来了非常丰厚的信息。这是我们第一次培训的成果。第2期我们在北京举办的，这些图片是现场的专家和培训的情况。这次培训的数字我想给大家分享一下。这次在课堂上有9位资深的专家，他们经过15个小时密集高效的收口我们整理11万字的数字整理，还有近60为决策学员院，他们来自10个省市，包括香港地区。这些学员为我们提供了40条检测信息，为我们提供了很好的研究信息。

第3期培训还是在北京为期3天。

第4期美国培训将于9月初开始。美国的培训将以养老住宅为主。我们也将培训的展台设在了第1层室外。以上就是对四个问题的解答。我想结束一真实的小故事，这个股市发生在台湾，有五个台湾人他们的平均年龄81岁，他们米一个都有对话性关节炎，他们做了一个大胆的决定，就是骑摩托车，经过6个月的准备，他们环岛13天，供给1139公里，从被到南，从二野到白天，之为了了一个简单的理由，人为了要或者？在此我们真心希望养老中心的诸多决策者能够通过培训带来的收获打造出真正意义上的养老住区，让长者们找到生活的动力和希望。

主持人：现在进入主题对话。对话的题目是绿色养老住区的发展与未来。对话嘉宾包括中国医院协会副会长、三零一医院副院长陈晓红

路劲地产董事局主席单伟豹

山东省文登市副市长谭远国

万科集团执行副总裁毛大庆

中国人寿养老养生项目工作组副组长袁鹏

中心证券投资银行房地产金融业务总监陈希

有亲各位上台。

主持人：大家对养老产业有一个认识，我们的绿色养老体系有一个理念就是一个多种产业一起运营的，但是又无法结合。我们今天讲养老的发展与未来，再这样的产业我们的医院怎么和养老产业做一个无缝的结合。

陈晓红：上次我也讲过，在养老社区很重要的一个就是医疗护理，有了医院可能这个房子就非常好卖，但是今天我觉得我听了这个报告，我感觉到我们应该转变一个观念就是我们做养老产业决不能是单纯的房地产的延伸或者是华丽的转身，最重要的应该是对老年人怎么去做服务，除了房子大家探讨得很多，我不太懂得房地产，不管怎么样你用什么样的房子来做老年产业我觉得最重要的就是一个服务的问题。我们所想和大家讨论的就是我们怎么能把这个服务做好，就是最重要的就是为老年人去服务的人，我们应该怎么样规范文化的培训，这是我们很重要的任务，我们跟曾主任已经做过很好的合作，和国家卫生部人才交流中心我们已经把人力资源、社会保障部所制定的一个行业，就叫护理院，这个行业的标准和这个护理院到底要达到什么样的学习时间，要经过什么样的考试我们都把它做了一个很好的规范。接下来我们就会在全国各地进行培训，昨天我们跟曾主任还在讨论这个问题，我们今天有这么多热心于养老社区、养老产业的各位企业家，我觉得在你们做养老社区的时候，希望你们一定首先想到谁在为这些老人服务，想到他们你们就可以想到我和曾主任，我们可以为你们量身订做，到你的社区进行专业的服务。我觉得应该把为老年人的服务更加标准化，把这一部分护理员培训起来，把这支队伍能够很标准培养起来，也就是说将来你们再做位老年人服务社区的时候，你们要聘用的就是有资质我们培训合格的护理员去为老年人服务。

有人说要用护士为老人服务，如果他不能活动，需要护士的时候再来找护士位为护理。我们国家所有的亲人要自己找来看护病人，这种落后和我们先进的技术，和华丽医院不相互地位不相承的模式一定要扭转，因为护士不光是大打针抓药，他一定要对病人加以全程的观察。如果我们让护士现在各个医院已经在改变，很多医院都是不需要家人配床了，比如北京的协和医院等等，是由护士来做，所以护士的收入会增加，忽视的地位会提高。所以我希望大家能够在全新的老年住区老年社区老年服务这样一个理念的指导下一定要关注谁里为你的老年人服务，那么我们就是做这一块工作的，我们希望培养更多合格具有国有资质的护理员，来为老人服务。我们很好地跟房地产接洽，我们就在于服务这一块，因为将来你们就会体会到，一个老人住区不是说房子有多好，他对你的服务是最挑剔的。所以我觉得这一点是最重要的。

再有就是大家讨论的，我建了这个老年住区要不要建医院，建医院如果要是公里的医院我觉得是政府应该加以规划，我几百万人口应该建一个什么样的医院这应该是政府的职能，如果我们要做一个私家医院和我们的社区配套，我觉得如果你有这个资金有这个经费有这个地方也没有人反对，也会成为一个很好吸引老年人到你的社区养老的很好的亮点。

主持人：她讲到一个服务，建设健康养生一定要游服务。您为什么要进入到这样一个新的产业里面来。

单伟豹：从03年开始我们做房地产，我们是做公路出身的，到前年觉得因为土地的问题有很多的不连续性，想做一些重复收入的东西，大家在地产方面还是刚刚起步，我们还是可以去竞争。养老的产业是一个很大的产业，在美国占的GDP是10%多，中国的人口的总量一直在不断的上升GDP也在不断上升，所以这个市场，不代表你能赚钱，我也举了两个例子，现在的航空公司总之还是持平，有的是赚钱有的是亏本，IT产业也不是很好，养老产业就要看我们怎么去了解，中国的养老产业理论上和全世界都不一样，别的国家有保险制度，有养老的护理制度，中国全没有。中央没有一个明确的指示做这方面的内容，但是我们还是觉得试一下，后来经过聂会长考察回来，她的报告我很感动。然后奚总也给了我很多资料，奚总说你来做一个星期就了解，目前我们觉得养老产业觉得还是可以做的，土地开发不过是其中的一小块，土地开发和融资就是把任何产业都要做，这是我们领悟到的，我们现在也在组织我们的管理队伍，也到日本去考察了几次，考察之后，美国说实际不成熟，暂时不进来，我们的商业商业没出来，我们还是应该有社会责任，把社会养起来，可能那个模式出来了他们可能就会有兴趣了，他们是做护理这一部分，我们做的是前面一部分。不把它当成一个房地产开发，而是把养老整个产业来做。

主持人：下面有请周总来谈一下。

周燕珉：我们对养老地产一开始是从房地产来看，但我们也经过了很长时间的研究，我们考察了国际上最成功的规模，跟美国的最大的投资商、运营商进行了广泛的交流，通过这个学习，美国的成功的模式，是建立在原来不成功的基础上，我们的合作伙伴是占在没有养老的社区的10%左右，就是最成功的人原来都是失败的。房地产做养老地产是一个风险是很大的，经济好跟经济差对于养老涉及的老年人的居住的影响是很大的，美国的养老社区平均下来是5年，这个人就走到了，一般比较高端的大概是80岁以上的人才能进去，最高的一个月1万美元的租金，这个是很高端的社区。特大型的社区租金大概是200块钱左右。这个在中国可能就有一个问题，怎么来做这个东西，因为中国人的思路不一样，所以这也是一个难度，刚才聂总讲的整合，我们作为一个开发商，这个产业是非常难做的，但是我们为什么要做呢？我们下面的地产是一块，我们是通过产业的整合成立了一个养老事业部，就是整合我们复兴的医疗，我们的医疗在中国配送、医疗器械和药品直接是占到中国药料的三分之一。医院跟医药本身是可以提供老年人直接的服务，如果一个社区没有商业的体系，这个老年社区不一定是好的，还有一个除了我讲意料之外，还有一个养生，养生我们就有很多的场馆，我们中国的问题就是太极文化，老年人也很适合做这个的健身。还有一个就是旅游产业，我们做的一些社区当中，我们会把这个产业加进去。到底使用哪种模式，如果我们单一地做，风险是很大的，所以我们研究了一个重资产，来投资。你肯定要跟其他产业结合，重要的原因就是我们刚才讲的，中国土地的成本一旦太高了，这个养老是非常有风险的，所以一定要把尽量把的价格降低，通过整合进来以后，把保险基金拿进来，保险基金是讲究长期的资产，它等于是先收了别人的钱，后来服务，所以我们一定要用保险基金来支撑这个产业。各位专家也讲到了收取路费等等，这对养老也是很有帮助的，只有通过各种产业进行整合之后，才能使养老地产商不会盈亏。通过重资产和轻子资产的结合，这样才会经营下来。我们公司现在在考虑完全是站在一个整合社会资源，整合资金的市场，用国际上的成功经验来嫁接中国的养老住区。

主持人：下面我们就请另外三位嘉宾来讲一下。

朱风泊：形成了七个公司，这七个公司单打独斗，还是不挣钱后来想明白了，就是整合，比如说原来的医院，他不涉及养老公寓，我们的俱乐部，物业上没有关系，从去年开始我们进行整合，整合之后就有了一个很好的发展。后来如何把医疗和养老结合起来，这个课题能不能完成一定要研究，后来发现无论是市场层面还是政策层面，都有非常好的结合点，比如说政策层面，我们都知道康复这个医疗，已经开始纳入了医保，还有新农合医疗保障有很多内容，我们找准这些点，这些政策怎么跟养老结合，还有老人在医疗方面需要什么服务，从政策层面和老年人的需求市场的层面就挖掘出两条线。康复这个内容可以让医保，我们就加大了康复病房的投入改造，特别是引入专家，引入设备，结果不仅我们社区的老人需要康复，还有社会来的，最后还形成了国际的，现在常年有俄罗斯的康复看病团。后来我们又研究在养老社区，你自己投资的，你该不该做医院，我们现在找准了方向，一定要做。我们进行的研究是这样的，太阳城卖给老人住户的房子是1600户，现在住户的老人全部开足马力能够实现100万人住，但是我们现在住的是520个老人，现在的老人是2万块钱一年，70岁的占到一半，但是再过几年和现在，上了70岁以后，光是我们社区对康复的需求，就拉动了医疗收入，我们又把人民公寓的A栋，马上进行改造，把它完全做成医院的康复病房，这样既可以护理老年，还可以为一些社会上康复需求的人到这里来，所以在养老方面结合得非常好。

另外一个是发展资金的问题上，原来的想法是怎么去找钱，怎么去省钱，当这两个永远不能变，但是我觉得在两个内容上还需要加一条，怎么去挣钱。这就是我和咱们周总想到了一起，我们从去年开始，把整个太阳城分成了两条腿，一个就是重资产公司，完全去设计、开发、建设养老住区，第二成为一个轻资产管理公司，整合专家要把上游现在和下游管理的事情统一纳入研发和走入市长的内容，这是一个轻资产的融资，它不持有，但他进行管理，这种轻资产化的公司，我们已经和国内七八家签订了议定书，很快就是交给我们公司来管理，大家可以想象出轻资产来你管出钱来，是很重要的一步。

主持人：下面请周燕珉教授谈一下她自己的观点。

周燕珉：我感觉建设这一块需要创新、规划，这个产业是综合的，并不是说以前的住宅或者是普通的商业住宅，这样的模式在规划上已经很不一样了，到底是哪个地方是住宅，哪个地方是老人的住宅。如果说一个新兴的老年社区有很多是商业模式了，也不完全是居住的模式，所以我觉得应该创新。但是针对不同的项目就应该有不同的创新。在建筑我觉得还是有一些共同的点，在设计上可还是有很多准化的，包括协会还有其他制定这些标准，才能使老人的居住产品上去，现在说了半天说的是概念，等到做建筑这一块，完全是没有特别多的经验，如果我们去观察国内的老人设施，我们真的是全是错误，比如说一个扶手就知道哪些地方有错误，你问一个老人他可能就会说空间不太大，他可能就会说是这个扶手有问题。我们希望出一些书让大家知道哪些是正确的哪些是错误的，可能我们的养老建筑可能会上去。我就希望我们大家共同努力。

奚志勇：我讲一个问题，企业家的心态，做这个行业不是那么简单的，创新这个是要很多的弯路的。资本永远是跟大资本走的，现在房地产不好做，想去找一个渠道做，真的很难做，因为我们的经理跟我说过，一般的人很是难做下去的。现在融资问题、土地问题，税收问题，包括管理标准问题，没有到十年的时间是解决不了的，你是大公司，大资本没关系，进去了你肯定会做，但是一些小的公司，进去可能就有危险了。所以我觉得投资还是需要考虑一下融资问题。

主持人：谢谢各位嘉宾。我们今天的论坛到此结束，谢谢各位的参加。

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